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コラム 2022.04.21

オフィス・事務所においてのサブリース・一括借上とは


不動産情報を検索していると、さまざまな専門用語を目にするかと思います。その中で、サブリースと一括借上という言葉は、オフィス物件を借りる際に一度は検討したという企業もあるのではないでしょうか。それぞれの言葉の意味や違い、オフィス契約においてどのような場面で使われるのかなど、用語の意味を正しく理解することで、目的にあった契約ができるようになります。
今回の記事では、サブリースと一括借上について詳しく解説します。

【目次】
1.サブリース・一括借上それぞれの意味および違いとは
2.日本のオフィスでサブリースが始まったきっかけとは
3.サブリース・一括借上を行う上でのメリット・デメリットとは
4.賃借人が無断で又貸しをするのは厳禁
5.サブリース会社を選ぶときのチェックポイントとは
6.今回のまとめ

サブリース・一括借上それぞれの意味および違いとは

サブリースと一括借上は、混同されやすい不動産用語のひとつであり、同じ意味として使われる場面も多いのですが、厳密な意味は全く異なります。結論から言うと、「一括借上した物件をサブリースで貸し出す」という流れになるのです。つまり、一括借上とサブリースは別々の行為を指しています。
ここでは、用語の意味をさらに深く掘り下げてみましょう。

一括借上とは

一括借上とは、オーナーが所有する物件を、管理会社や不動産会社が1棟まるごと借り上げる契約を指し、サブリースに対して「マスターリース」と呼ばれることもあります。ただし、不動産会社によっては、1棟借上ではなく、空室部分のみを借上対象とする場合もありますので、きちんと確認しておくことが必要です。
オーナーから見ると、管理会社または不動産会社が賃借人となります。

サブリースとは

サブリースとは、一括借上によって借り受けた物件を、賃借人がオーナーに代わって入居者を募集し、入居希望者に貸し出す行為を指します。そのため、オーナーは管理業務を行う必要がなくなります。入居者は、オーナーから物件を借り受けた賃借人と賃貸借契約を結ぶことになり、オーナーとの関係性はありません。
サブリースは、「又貸し」もしくは「転貸借」と呼ばれることもあり、先に一括借り上げを行なってからでないと、サブリースの契約や手続きなどができません。

空室保証とサブリースの違いとは

サブリースの解説をする時には、空室保証制度の解説も欠かせません。空室保証制度とは、賃貸人が毎月保証料を支払うことで、物件に空室が発生しても一定の収入が保証される制度を指します。物件の管理や入居者の募集などは、ビルのオーナーが行いますが、保証料や保証内容は契約内容によって大きく異なります。
これに対して、サブリースは先ほど紹介したように「又貸し」の制度であり、仕組みが異なります。空室保証では、建物に関する決定権や運営の権限はビルのオーナーが持っていることが一般的ですが、サブリースでは権限が保証会社に委ねられるパターンが多くなっています。

日本のオフィスでサブリースが始まったきっかけとは

日本のオフィスにおいて、最初のサブリース契約と言える契約がなされたのは、1982年のことでした。当時、ビルディング不動産株式会社という企業が、ファーストテナント保証という商品を提供していたのです。これは、貸しビルを建設した施工会社が、最初の段階での入居テナント誘致を保証するというものでした。
しかし、テナントの誘致に失敗したため、やがて市場から姿を消していったのです。そののち、ビルディング不動産株式会社が、すでに完成していた別のビルの図面変更を条件として、ビルを一括借上することによる経営サービスの提供を始めました。このサービスが、貸しビルにおけるサブリース契約の始まりであったとされています。「サブリース」という用語は、ビルディング不動産株式会社が権利を主張しなかったため、一般的な一括借上事業を指す言葉として定着しました。
なお、ビルディング不動産が行なっていたサブリース事業は、現在ではサブリース株式会社が営業譲渡を受けています。

サブリース・一括借上を行う上でのメリット・デメリットとは

サブリースの歴史を理解したところで、次にサブリースと一括借上を行うと、どのようなメリットやデメリットがあるのかを見てみましょう。

メリット

サブリースを利用する大きなメリットは、ビルのオーナーが安定した収益が期待できる点です。サブリース契約では、サブリース業者からオーナーへ賃料を支払っていますが、これは空室であっても同様です。一般的な管理では、空室があるとその分の収益は減少してしまいますが、サブリース契約ではその心配が軽減できます。サブリース業者にもよりますが、満室時の家賃収入に比べ、8割から9割ほどを保証してくれる業者が多いようです。
空室の場合に加え、入居者が家賃を滞納している場合も、同じように収益の受け取りが可能です。また、ビルの経営に関するさまざまな管理業務も、サブリース業者に全て委託できるため、ビルオーナーの手間を省くことができます。

デメリット

サブリース契約によって受け取ることができる賃料は、半永久的に同じであるとは限りません。エリアの家賃相場や入居率などが下がると、契約更新時に賃料が減額されるケースもあります。賃料を減額しても、収益の確保が難しいと判断されると、サブリース業者から契約解除の申し出が行われるリスクもあるのです。契約解除があった場合には、別のサブリース業者を探すか、もしくはサブリース契約を行わずに入居者と直接賃貸借契約を履行するか、いずれかの選択をしなくてはなりません。
また、契約の中で中途解約条項が含まれていない場合は、オーナー側から中途解約を申し入れることは、基本的に不可能です。

賃借人が無断で又貸しをするのは厳禁

サブリースは又貸しと呼ばれることもありますが、これは正式な手続きを経た上での又貸しを意味しています。オーナーに無断で、賃借人が別の人物や企業に又貸しをする行為は、法律で禁止されています。
サブリース契約では、ビルのオーナーと賃借人がサブリース契約(転貸借契約)を結んでいるため、オーナーと賃貸人(転貸人)が異なるという点が重要です。これは、契約時に行われる重要事項説明の内容にも含まれています。賃借人が又貸しをする行為を禁止しているのは、退去時にトラブルが起こりやすい点や、信頼関係が崩れたりする点が懸念されるためです。
明確な又貸しではなくとも、オフィスの一部を他社が利用することも、又貸ししているとみなされます。諸般の事情で、どうしても又貸しを行いたいのであれば、必ずオーナーの許可を得なくてはいけません。

サブリース会社を選ぶときのチェックポイントとは

サブリース契約を請け負っている会社は多数存在し、どの会社を選べば良いのか迷ってしまうこともあるかと思います。サブリース会社を選ぶときは、次のチェックポイントを参考にしてみてください。

家賃保証額が相場とかけ離れていないかどうか

サブリース契約最大のメリットは、家賃保証が受けられる点であり、このメリットが満たされないと経営そのものが困難になる恐れもあります。ビル周辺の家賃相場と家賃保証額が、大きくかけ離れていないかどうかをチェックしておきましょう。

事業計画に整合性があるかどうか

サブリース会社に相談をすると、まず企業収入や経費、融資に関しての予定など、資金繰りの話が出るかと思います。話の中で、サブリース会社の提案力やリサーチ力・分析力などが分かるうえ、相談内容に合った事業計画を提案してくれるかどうか、整合性も判断することができます。これを判断するためには、オーナー側でもデータを調査したり、情報収集を行ったりしておくことが大切です。

サブリースに関する豊富な実績があるかどうか

サブリース経営を豊富に取り扱っていると、トラブルの対処方法やサブリース経営における問題点の解決法など、さまざまなノウハウが企業内に蓄積されています。実績が豊富であれば、経営状態も良好であると考えられ、倒産のリスクを抱える恐れが少なくなります。実績を調べるには、企業のホームページや内部資料などをチェックしてみましょう。

丁寧な対応を行っているかどうか

オーナーへの対応が、丁寧だと感じられるかどうかも、サブリース会社の信頼につながるチェックポイントと言えます。担当者の説明が分かりやすい点や、こまめに連絡を入れてくれる点などは、オーナーに対して真摯に向き合っている姿勢の現れと捉えることができます。

今回のまとめ

サブリース契約は、企業経営に直結するものであり、事前の入念な下調べが重要です。メリット・デメリットをきちんと踏まえたうえで、契約を検討するようにしましょう。
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