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コラム 2022.04.20

自社ビルと賃貸オフィス、結局どちらを選んだ方が得なの?

企業の業績が伸びてくるにつれ、これまで賃貸オフィスを借りていたところから、自社ビルを構えた方が良いのかどうか、検討するチャンスが発生するかもしれません。ただし、すぐに自社ビルを所有するのではなく、自社ビルと賃貸オフィス双方のメリットやデメリットを深く理解し、社会情勢も鑑みながら慎重に検討する必要があります。
そこで今回は、自社ビルと賃貸オフィスのメリット・デメリットや財務面の問題、コロナ禍が自社ビルに与えた影響などについて深く掘り下げ、自社ビルと賃貸オフィスのどちらが得なのかを検証してみましょう。

【目次】
1.大企業の自社ビル売却が相次いだ事情とは
2.自社ビルを所有するメリット・デメリットとは
3.賃貸オフィスを利用するメリット・デメリットとは
4.自社ビルの所有が不安であれば「区分所有」も選択肢のひとつ
5.自社ビルと賃貸オフィス以外の選択肢はあるのか?
6.企業の働き方や方向性に合わせて自社ビルもしくは賃貸オフィスを選択しよう
7.今回のまとめ

大企業の自社ビル売却が相次いだ事情とは

ここ数年で、電通・エイベックス・日通・JTB・HISなど、日本を代表する大手企業が次々と自社ビルを売却したことがニュースで話題になりました。このニュースは、自社ビル保有を検討する多くの企業にとって、衝撃的な内容だったのではないでしょうか。
大きな理由の一つに挙げられるのは、やはり新型コロナウイルス感染拡大の影響です。新型コロナの感染拡大以前から赤字経営が続いていたところに、新型コロナの感染拡大による業績悪化が重なり、売却に至ったケースが多く見られます。
一方で、テレワーク・リモートワークの推進により、これまでに比べオフィス需要が大幅に低下し、オフィススペースの縮小を目的として売却した企業もあるのです。世界的に見ても、オフィススペースを縮小する傾向は顕著に見られ、コロナが収束した後もこの傾向が続くと言われています。自社ビルを売却した後も、電通やエイベックスなどは、「セール・アンド・リースバック」という方式を利用し、同じビルをテナントとして借りて業務を行っています。

自社ビルの売却によりどのようなメリットが得られたのか

自社ビルを売却すると、企業は売却益を得ることができます。この売却益で、投資資金の確保および借入金の返済が可能となり、最終損益で黒字が見込めるようになります。さらに、オフィススペースの縮小により、自宅・サテライトオフィスといったオフィス以外の場所で働くことでワークライフバランスの実現につながり、社員の企業満足度向上が期待できるうえ、経営のスリム化にも貢献できます。

自社ビルを所有するメリット・デメリットとは

大手企業による自社ビル売却の動きは多数あったものの、やはり自社ビル所有を企業の大きな目的に掲げているところもあるのではないでしょうか。自社ビルの所有で、どのようなメリットやデメリットがあるのかを考えてみましょう。

メリット

自社ビルの最も大きいメリットは、対外的な信用度が高められる点です。自社ビルの所有には、財務基盤が必須であり、自社ビルを所有していると強固な財務基盤があると見られます。信用度が高まると、取引先からの信頼も高まる上、金融機関の融資も受けやすくなります。また、ビルそのものが資産となるため、万が一の事態で大手企業のビル売却のように資金調達ができたり、自社ビルを担保とした不動産担保融資も可能です。
さらに、自社所有のビルであるため、レイアウトが自由にアレンジでき、快適な職場環境の構築によって社員のモチベーションを上げるきっかけにすることもできます。

デメリット

自社ビルの建設にかかる初期費用は、土地代や建設費用、それに伴う諸経費などを合わせると莫大な金額に上ります。中古のビルであっても、購入にはまとまった費用が必要です。これに加え、ローンを組んだ場合の金利・固定資産税・毎月の維持費など、さまざまな費用がかかってきます。事業の基盤が構築される前に、見切り発車で自社ビルを所有してしまうと、建設費用などの借入金の返済が困難になる恐れもあり、会社の資金繰りに影響を与えかねません。
自社ビルの建物の建築費は経費に含められるものの、土地は経費には計上できず、賃貸よりも税金の支払額が増加します。このことも踏まえて、借入金の毎月の返済額を設定しなくてはなりません。
また、賃貸オフィスのように、簡単に移転することはできない点もデメリットです。経営環境の変化に合わせて、オフィスの移転や拡大・縮小などを行おうとしても、自社ビルでは難しいでしょう。さらに、自社ビルの価値が購入時と同じ状態が続くとは限らず、価値が下がってしまうと、売却時に損失が出る可能性もあります。

賃貸オフィスを利用するメリット・デメリットとは

次に、賃貸オフィスを利用する際のメリット・デメリットを考えてみましょう。

メリット

賃貸オフィスのメリットは、自社ビルの建設あるいは購入に比べて、入居時の初期費用が大幅に抑えられる点が第一に挙げられます。初期費用の主な内訳は次のとおりです。
・保証金(敷金)
・礼金(一部物件のみ)
・仲介手数料
・前払分の賃料
・火災保険料
・保証会社の委託料
これらを全て合計しても、自社ビル購入の経費に比べると、金額はかなり低くなります。オフィス規模の拡大縮小や移転も自由であり、企業の業績に合わせたり取引先との関係性を密にしたりするために移転することも多々発生します。
さらに、ビルの管理業務は、ビルオーナーや管理会社が対応するため、賃貸オフィスの使用者側は管理負担が軽減できます。

デメリット

賃貸オフィスのデメリットは、賃貸契約を結んでいる物件は、企業の資産にはならないという点です。あくまでも賃貸として借りている部屋であり、企業の所有物ではありません。そのため、物件を自由にアレンジすることはできず、賃貸契約による使用上の制約を守る必要があります。長期的な目線で見ると、自社ビルに比べ、トータルの支出金額は高くなるうえ、さまざまな事情で賃料が上がる可能性も否定できないのです。

自社ビルの所有が不安であれば「区分所有」も選択肢のひとつ

一企業で、ビルを丸ごと1棟所有するのは、資金面などから不安だと感じる場合には、「区分所有」と言う方法があります。これは、分譲マンションと同じように、フロアや区画の一部のみを購入する形式です。物件として購入できる箇所は専有部分と呼ばれ、専有部分の所有者は区分所有者と呼ばれます。区分所有を行うためには、構造上および利用上の独立性があることが条件となっています。
つまり、各区画が壁などで区切られており、完全に独立していれば、オフィスビルであっても区分所有が可能です。区分所有されるオフィスは、不動産投資の対象にもなっていますが、出回っている物件数はそれほど多くありません。希望の地域に区分所有できるオフィス物件があるかどうか、不動産業者などに確認してみると良いでしょう。

自社ビルと賃貸オフィス以外の選択肢はあるのか?

これまで、オフィスの形式といえば、自社ビルもしくは賃貸オフィスのいずれかを選択するケースがほとんどでした。しかし、オフィスについての考え方や働き方が多様化しているうえ、テレワークやリモートワークが浸透したことで、その他の選択肢を選ぶ企業も増えてきました。どのような選択肢があるのか、傾向を見てみましょう。

サテライトオフィス

サテライトオフィスとは、企業の本社や本拠地から離れた場所にあるオフィスです。社員が通勤しやすい場所に置かれますが、支店としての位置づけではなく、本社と同じ仕事が行えます。

シェアオフィス

オフィスの設備や空間を、個人および複数の企業でシェアして利用するオフィスです。起業したばかりのベンチャー企業をはじめとして、サテライトオフィスとして使うケースも増えており、サテライトオフィスの導入費用を抑えたい企業が注目しています。

企業の働き方や方向性に合わせて自社ビルもしくは賃貸オフィスを選択しよう

自社ビル・賃貸オフィスのどちらを選択すると得なのか、一概には言えません。どちらにもメリット・デメリットが存在するうえ、企業の特性によって適切な選択肢は異なるためです。迷われるのであれば、賃貸を選んでおくのが安心ですが、自社ビル建設を目指して業績を伸ばしている企業もあるでしょう。企業のニーズに合った選択肢を選ぶことが、何より重要なのです。

今回のまとめ

今回は、自社ビルと賃貸オフィスを比較してきました。どちらが合っているのかを、広い視点から幅広く検討し、最適な選択肢を選んでください。
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