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コラム 2022.02.07
オフィス・事務所の管理会社と仲介会社の役割の違い
不動産会社には管理会社と仲介会社があります。2つともよく聞く言葉ですが、2つの会社の役割や業務にはどのような違いがあるのでしょうか。
また、家主・管理会社・仲介会社はどのような関係性を持っているのでしょうか。この記事では、管理会社と仲介会社の役割の違いや良い仲介会社の選び方を紹介します。事務所やオフィスをお探しの際はぜひ参考にしてください。
【目次】
1.オフィス・事務所の物件情報が掲載されるまでの流れ
2.管理会社は賃貸物件を管理・維持
3.管理会社の主な業務内容4つ
4.仲介会社は家主と入居希望者の仲介役
5.仲介会社の主な業務内容4つ
6.仲介会社はどれも同じではない
7.賃貸事務所・オフィスをお探しなら「オフィッコス」へ
8.今回のまとめ
オフィス・事務所の物件情報が掲載されるまでの流れ
事業者は一般的に仲介会社から物件を紹介されます。
それでは、空室物件はどのような流れで仲介会社に届くのでしょうか。家主・管理会社・仲介会社の3社の関係性や、管理会社と仲介会社のそれぞれの主な収入源を見ていきましょう。
家主・管理会社・仲介会社の関係性
事業者がオフィスや事務所の空室物件の情報を得るまでに、家主は一般的にさまざまな業務を「管理会社」に依頼します。同じように空室物件が出た時も、管理会社はその折を家主に伝え、入居者募集依頼を新たに受けます。そして、空室物件の入居者を探すために「仲介会社」に業務を依頼する、これが主な流れです。
管理会社は、入居者の募集業務や仲介業務を自ら行う場合もあり、この仲介業務を行うには、「宅地建物取引業」の免許が必要です。つまり、仲介会社は宅地建物取引業の免許を保持しており、仲介業務を行う管理会社も同じ免許を保持していることになります。宅地建物取引業の免許を保持して不動産業を営む業者を「宅建業者」と呼びます。そのため、仲介会社も仲介業を行う管理会社も宅建業者と呼ばれます。
管理会社と仲介会社の主な収入源
管理会社の主な収入源は家主から受け取る管理受託報酬です。報酬は業務範囲により金額が決定され、仲介業務も行っていれば仲介手数料も収入の一部になります。
仲介会社の主な収入源は仲介手数料です。借主との賃貸契約が結ばれることで報酬を得られます。仲介手数料は家主と借主の両方から受け取れますが、上限は賃料の1ヶ月と定められています。しかし、実際には借主のみが仲介手数料を払う場合と、家主が仲介手数料を負担して、仲介手数料なしで入居募集するケースが多いです。
管理会社は賃貸物件を管理・維持
管理会社は、賃貸物件の管理や維持を主に行います。家主と密な連絡を取りながら、事務所やオフィスの修理が必要な箇所や入居の情報を管理します。管理会社とひとことで言っても、さきほど紹介したように管理会社には2種類あり、一つ目は「管理業務のみ行う会社」、もう一つは「管理業務と仲介業務を行う会社」です。
業務内容の異なる2つの管理会社には、それぞれ強みがあります。まず、管理業務のみを行う管理会社の強みは、管理業務のノウハウに詳しいという点です。管理業務だけに強化しているため、物件の清掃頻度や借主に問題なく入居・退去してもらうノウハウに長けています。
管理業務と仲介業務の両方を行う会社の強みは、全ての業務を一か所で行えるため大家の手間がない点です。また、入居希望者の内見も情報を把握しているため、スムーズにいくことが多いです。それぞれの会社の業務内容は家主との管理委託契約により決まります。それでは、管理会社の具体的な業務内容を見ていきましょう。
管理会社の主な業務内容4つ
管理会社の業務内容には、主に借主からの家賃の回収や、建物の管理、そして契約更新やトラブルへの対応が挙げられます。それぞれの業務を具体的に見ていきましょう。
家賃の回収
管理会社の主な業務の一つに家賃の回収があります。管理会社は家主の代わりに、家賃を回収し家主へ送金します。家賃を滞納している借主には督促し、長期間にわたり家賃を滞納している場合は連帯保証人へ督促する、起訴を代行するなど家賃の回収を徹底的に管理します。
建物の管理
建物の管理も管理会社の業務の1つです。建物の維持や管理には、建物内の清掃や入居者が退去したあとの修繕や必要に応じてリフォームの提案をします。
契約更新や退去届受理
さらに、契約が切れる3ヶ月前に借主に連絡をとり、契約更新の意思を確認します。更新する場合は更新手続きを行い、更新を希望しない場合は退去届けを受理して退去時には立ち合い、建物に破損箇所がないか確認します。
トラブルや苦情の対応
管理会社のもう1つの主な業務は、入居者への対応です。借主は入居後に建物の設備や同じビルのテナントについて、さまざまなトラブルや苦情を相談してくることがあります。
管理会社はそのようなトラブルの連絡窓口となり、さまざまなトラブルに対応します。賃貸借契約上では契約は家主と借主にあるため、最終的な問題の責任は家主が持ちます。しかし、家主との管理委託契約により、管理会社が代行して問題を解決します。
仲介会社は家主と入居希望者の仲介役
仲介会社は、家主と入居希望者の仲介役となります。仲介会社は、事業者が事業を始める際や事務所やオフィスを移転する際に、大きな役割を果たします。
事業者が予算や希望に合う条件の物件に出会えるかどうかは、仲介会社のスタッフの腕にかかっていると言ってもいいいでしょう。仲介会社は入居者の募集から物件の鍵の受け渡しまで対応します。一般的には、借主が入居した後は管理会社が対応するため、入居後のトラブルに関しても一切関与しないことが多いです。しかし、サービスの一部として、管理会社と協力してトラブル解決に向けて対応する仲介会社もあります。仲介会社によっては物件の良い点ばかりを説明する会社もあります。このような場合は入居後に悪い点が見えてくるため、入居後にトラブルが発生しやすいです。
仲介会社を選ぶ時は、物件の良い点だけでなく悪い点も全て説明してくれる仲介会社を選びましょう。それでは、仲介会社の具体的な業務内容を見ていきましょう。
仲介会社の主な業務内容4つ
仲介会社の主な業務内容は、「物件の広告」・「物件の紹介や内見」・「契約締結」の3つです。物件の広告を出し、借主に鍵を渡すまでが仲介会社の業務です。それぞれの業務内容を見ていきましょう。
物件の広告
仲介会社は、管理会社や貸主から空室物件の連絡が来たら、まずは入居者を募集します。どのような内容で掲載するかは、物件の内容や魅力的な点を管理会社や家主と共有して決定します。広告はサイトや賃貸情報誌を通して行いますが、近年はＷｅｂサイトに広告を掲載することがほとんどです。
物件の紹介や内見
入居者を募集して物件に興味のある事業者がいれば、内見に立ち合います。また、事業者の要望になるべく合う物件が見つかるまで別の物件も紹介するなど、事業者が「これだ！」と思える物件が現れるまでさまざまなサポートを行います。入居希望者が物件を契約する前には、家主や管理会社による入居審査が行われることが多いです。
契約締結
入居審査が通ったら、仲介会社は借主に重要事項を説明し、契約を締結します。
重要事項の説明は、宅建業法により義務付けられているため、事業者は不明点があれば質問するなどして、納得してから契約を結ぶ必要があります。解約や退清算については、トラブルになりやすいため、よく確認しましょう。
契約を締結したら鍵を渡して業務は終了します。サービスの一貫で、入居後も管理会社と協力してトラブルに対応する仲介会社もあります。
仲介会社はどれも同じではない
仲介会社はどのように選べばいいのでしょうか。仲介会社には特定の地域に詳しかったり、特定の建物に詳しかったりと得意分野があるものです。また、家主と家賃や条件を交渉してくれる仲介会社もあれば、交渉をしてくれない仲介会社もあります。
事業者がより良い条件で物件を見つけ、スムーズに開業や移転できるために仲介会社に求められるスキルは「交渉力」「事業開業や移転の日程の提案」「入居後のフォロー」です。
交渉力
条件に合う物件が見つかっても、条件の全てが希望と一致する物件を見つけることは容易ではありません。
賃料や保証金の金額などの他に、契約に関する細かい点で、事業者に不利な点がある場合は、仲介会社に相談してみましょう。経験やスキルのある仲介会社なら家主とそのような点も交渉してもらえ、条件をより有利に変更してもらえる可能性があります。
事業開業や移転の日程の提案
経験の豊富な仲介会社は、事業の開業や事務所・オフィスの移転の際のスケジュールの相談にものってくれます。
開業や移転前には内装工事が必要になりますが、内装工事の進歩状況や旧オフィスからの引っ越しスケジュールは、管理が非常に難しくスムーズに行かない場合もよくあります。しかし、経験のある仲介業者ならスケジュールの提案や内装工事の進歩状況の管理をしてくれるため、開業や移転がスムーズに進みます。
入居後のフォロー
入居後のトラブルは、一般的に管理会社が対応しますが、入居後のフォローアップも忘れずにトラブルを相談することができる仲介会社が非常に頼りになります。
賃貸事務所・オフィスをお探しなら「オフィッコス」へ
管理会社と仲介会社のそれぞれの役割を説明しました。上述のとおり、経験豊富な仲介会社を選ぶと事業の開業や移転がよりスムーズにいくメリットがあります。
「オフィッコス」は愛知県名古屋市で15年以上にわたり、不動産仲介業に携わってきました。賃貸事務所やオフィスを専門に扱い、店舗や倉庫・工場の物件も扱っています。オフィッコスの強みは豊富な経験だけではありません。物件の掲載数は随時50,000件以上で、常に最新情報を更新しています。もちろん、サイトには掲載できない非公開物件の紹介も可能です。
オフィッコスのスタッフは、名古屋市のオフィスの市場に詳しく、地域ごとの特徴や賃料の相場も把握しています。物件に関しては良い点だけでなく、悪い点も説明するため、入居後のトラブルも起こりにくく安心です。
入居後の対応は、一般的に管理会社が行いますが、オフィッコスは入居後のフォロー体制も万全で、内装工事やレイアウトの変更、鍵の紛失、他のテナントとのトラブルなどのご相談にも対応しています。名古屋市で賃貸事務所やオフィスをお探しなら、ぜひ一度オフィッコスへお問合せください。
今回のまとめ
この記事では、家主・管理会社・仲介会社の関係性や、管理会社と仲介会社のそれぞれの役割を紹介しました。
管理会社には建物の維持や管理を行うだけでなく、仲介業務も行っている会社は多くあります。仲介会社を選ぶ時は、経験が豊かで家主との交渉や開業・移転までの日程の管理などを行ってくれる会社がおすすめです。
