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コラム 2022.02.08
賃貸事務所・オフィスの契約に関する専門用語
事業者が事務所やオフィスの物件を探す時や契約を結ぶ時に、専門用語が出てきてよく理解できない、ということはよくあることです。
しかし、賃貸オフィスや事務所の契約に関する専門用語の知識を付けておけば、物件に関する理解が深まり、より希望に合う物件を探しやすくなります。
この記事では、賃貸事務所やオフィスの契約に関係する専門用語を建物・不動産・法律関連に分けて解説します。
【目次】
1.建物に関する専門用語
2.設備に関する専門用語
3.不動産に関する専門用語
4.賃貸の法律に関する専門用語
5.その他に知っておきたい専門用語
6.今回のまとめ
建物に関する専門用語
賃貸する建物がどのような構造になっているかは、不動産業界では多くの専門用語を用いて説明されます。オフィスや事務所の賃貸契約前に知っておきたい用語を見てみましょう。
スケルトン
スケルトン物件とは、建物の内装が全くほどこされていない状態の物件のことを言い、コンクリート打ちっぱなしという表現もよく使われます。
スケルトン物件は、内装がゼロの状態なので自由にデザインをできる点がメリットです。同じスケルトン物件でも電気配線がそのままだったり、トイレがそのままだったりと、設備が残っている物件もあります。
RC造・SRC造
RC造は鉄筋コンクリートで建築された建物のことで、RC構造とも呼ばれます。RCは英語のReinforced Concreteから来ています。
もう一つのSRC造は鉄骨鉄筋コンクリートで建設された建物です。英語のSteel Reinforced Concreteの頭文字をとりSRC構造と呼ばれます。SRC造に鉄骨造が入っている点でRC造とは異なり、高層オフィスビルによく使用されます。
建築面積
建築面積は建物を水平撮影した時の面積です。
建物を真上から見た時の面積とも説明され、多くの場合は建物の1階の方が広いため、一般的には1階の総面積のことを指します。しかし、2階の面積の方が広い場合は、2階部分の総面積で示されます。
専有面積
専有面積は、賃貸オフィスや事務所で借主が専有して使用できる面積のことを言います。
これに対して共有面積は他のテナントとの共有するエリアの面積のことです。共有面積にはエントランスやエレベーターが挙げられます。
ドライエリア
ドライエリアとは地下室を持つ建物に使用される言葉で、地下室の外側の壁を囲むように掘り下げた空間のことです。
ドライエリアは地下の環境を改善する目的で作られています。地下部分の外壁に空間があることで、通風の確保や採光の効果が生まれ、より健康的な地下の環境を作れます。
ピロティ
ピロティは建築様式の一つで、2階以上が入居施設で1階が吹き抜けになった建物のことです。
1階部分は歩行者が通り抜けられるようになっており、オフィスビルや商業施設によく使われます。1階部分をさまざまな使い方ができ、外観がすっきりと見える点がメリットです。
インテリアゾーン・ペリメータゾーン
インテリアゾーンとは、日差しや外気により温度が影響されないオフィス内の中央部分のことを言います。
通常は窓から3～6m離れているオフィス室内部の内側の部分のことを指します。逆に、窓の近くで外気の影響で温度が変化しやすい部分はペリメータゾーンと呼ばれます。
設備に関する専門用語
賃貸オフィスや事務所の設備には、受付やオートロック・会議室など誰もが知っている言葉も多くあります。しかし、近年の最新技術によりオフィスに導入されたあまり見慣れない言葉もあるので、確認していきましょう。
OAフロア
OAフロアはオフィスの床下に空間を設けて床を二重にし、必要な配線を収納したフロアのことです。
二重床や床上げなど他の名称でも呼ばれます。オフィス機能に必要な配線を床下ですっきりと収納するため、足元が配線に引っ掛かるといったアクシデントを防げる点がメリットで、近年では多くのオフィスや事務所で導入されています。
リフレッシュスペース
リフレッシュスペースは、ドリンクコーナーや禁煙ルームなど、従業員が気分転換するために設けられたスペースです。
高層オフィスビルの場合は、各フロアに設けられていることもあります。リフレッシュルームがあることで、従業員同同士のコミュニケーションが活発化されたり、作業の生産性が上がったりするメリットがあります。
グリッドシステム天井
グリッドシステム天井は格子状に組まれた骨組みに、正方形のパネルを並べた天井のことです。
この天井は照明器具の交換が簡単にでき、オフィスのレイアウトの変更がしやすいメリットがあります。パネルが簡単に取り外せるため、メンテナンスがしやすい点もメリットです。
センターコア方式
センターコア方式は、ビルや集団住宅の給排水や冷暖房空調などの設備を一つの場所にまとめることです。
設備が一か所にまとまっているため、動線を短くできたり機能面を合理化できたりといったメリットがあります。オフィスや事務所では面積が1,000㎡以上の比較的大きい建物に最適です。
個別空調・セントラル空調
個別空調とは、フロアごとで調節できる空調のことで、ビルの規模によって各フロアに設置される空調の数は異なります。ビル全体で温度や風量を設定するのではなく、各フロアで個別に温度や風量を設定でき便利です。
一方、セントラル空調はビル全体を一括で管理する空調のことです。エネルギーの効率がいいというメリットがありますが、使用時間が制限され、定められた時間以外は別途で料金がかるなどのデメリットもあります。
はめ殺し窓
はめ殺し窓は開閉できない窓のことで、FIX窓と呼ばれることもあります。
近年は、空調設備を導入するビルが増えたこともあり、多くのオフィスで採用されています。はめ殺し窓は、デザイン性や安全性が高いことがメリットです。しかし、掃除がしにくい、換気ができないといった不便な点もあります。
不動産に関する専門用語
賃貸契約を締結する時に理解できない言葉が並んでいては、借り手が不利になることもあります。こちらでは契約の際によく目にする基本的な用語を説明していきます。
違約金
違約金とは、契約に定められた事項を違反した場合に相手に支払う金銭のことです。
違約金は一般的には、オフィスや事務所の賃貸契約を結ぶ前に金額が決められます。賃貸をする側にも、事業者にも違約金は発生する可能性があるため、どちらにとっても不利のないように設けられています。
解約予告
解約予告は現在入居している物件を解約する前に、管理会社や家主に事前に解約の意思を伝えることです。
オフィスや事務所の賃貸契約では、解約予定の3～6ヵ月前に予告することが一般的です。賃貸人からも解約予告はできますが、その場合正当な理由が必要になります。契約内容により異なるため、契約を結ぶ前によく確認することが必要です。
フリーレント
フリーレントは、アパートやマンションの賃貸でも最近よく使われている言葉です。
これは定められた期間に賃料が無料となる契約ですが、賃料が無料でも共益費を支払うことは多いです。また、フリーレント期間は契約により異なります。家主によっては空室をすぐに埋めることができるため、家主も借主もどちらにもメリットがある制度と言えます。
原状回復義務
原状回復義務は、オフィスや事務所の解約時に契約前の状態にして戻すことです。
原状回復の程度は契約内容により異なります。汚れやすいカーペットタイルや壁紙を交換するだけの場合や、天井の張り替えまで含まれる場合もあります。
イニシャルコスト
イニシャルコストは、オフィスや事務所を賃貸する時の初期費用のことです。
敷金や保証金・仲介手数料の他に、共益費や賃料などが挙げられます。敷金や保証金は金額や賃料の○ヵ月分という形で提示されますが、数か月～12ヶ月まで非常に幅があるため、物件を探す時はその点もよく確認しましょう。
賃貸の法律に関する専門用語
オフィスや事務所の賃貸の法律に関する専門用語は、特にわかりにくい用語が多いです。特に法律関連に関しては賃貸契約前に、しっかり理解しておきたいです。
一般媒介契約
一般媒介契約は家主が複数の仲介会社に依頼できる契約です。一般媒介契約には、明示型と非明示型の2種類あります。明示型は依頼している仲介会社に、他に依頼している仲介会社の名前を明らかにしなければなりません。非明示型は、他の仲介会社については公開する義務はありません。
建築確認
建築確認は建築物の工事を開始する前に、建物の設計や敷地配置といった計画を建築主に提出し確認する義務です。
建築基準法により定められた審査で、建物を建築する前に確認することで建築後に違反点が見つかり修正ができないといったことを避けることができます。
高さ制限
高さ制限は、建築基準法に定められている建物の高さのことで、地域により高さの上限が異なります。これは、隣接する建物の日当たりや通風を確保する目的や、街の統一感を出す効果があります。
ハートビル法
ハートビル法は、不特定多数の人が利用できる建築物の整備や促進のために定められた法律です。
高齢者や身体障害者の自立や、彼らが住みやすく社会に参加できるように、高齢化社会に向けて定められました。ハートビル法には、階段の手すりや廊下の幅などバリアフリー化の基準があります。
区分所有権
区分所有権とはオフィスビルといった建物の区分された部分を、オフィスや事務所の用途にできる際にその部分を使用できる権利のことです。
しかし、あくまでも共有部分なので、他の利用者の利益に影響がでてしまうような使い方はできません。
その他に知っておきたい専門用語
オフィスや事務所の賃貸では、上記で紹介した枠に当てはまらない専門用語も非常に多くあります。その中のいくつかを紹介するので、参考にしてください。
クッションフロア
クッションフロアとは、塩化ビニール系の素材でできている衝撃急性の高いフロアのことで、CFと呼ばれることもあります。木目調やフローリング調・タイル調のデザインが表面に施されているのが特徴です。掃除がしやすく保温性もあります。店舗やオフィス用に使用されるクッションフロアは厚みが2.3～2.5mmくらいで、住宅用よりも厚みがあります。
坪単価
坪単価は賃料を坪数で割って出される数字です。オフィスや事務所の面積当たりの賃料を知ることができ、物件を探す時の目安になります。坪単価を知ることで、面積の割りに賃料が安い、高いと簡単に判断することができます。
今回のまとめ
この記事では、賃貸オフィスや事務所を契約する時に知っておきたい不動産の専門用語を紹介しました。聞き慣れない言葉も多くありますが、これらの専門用語の知識を得ておけば、オフィスや事務所の物件を探す時や賃貸契約をする時に役立つでしょう。
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