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コラム 2021.02.05

賃貸オフィス・事務所の契約時に必要な初期費用とは

賃貸物件を借りるには、住宅でもオフィスでも初期費用がかかります。オフィスの初期費用は、住宅と異なる点があり、どのような項目にどの程度の費用がかかるのか、普段はあまり気に留めないかも知れません。移転担当になった方は、移転費用とは別に初期費用についても内訳を把握しておく必要があります。初期費用がどのくらいかかるのか、また抑えられる方法はあるのかなど、詳しく解説します。

【目次】
1.オフィス契約でかかる初期費用の内訳
2.初期費用を抑えたいときは、レンタルオフィスの利用も一つの手段
3.今回のまとめ

オフィス契約でかかる初期費用の内訳

オフィスを契約するときには、一般的に次のような初期費用がかかります。ビルの規模やオーナーの意向などで、ここで解説する費用以外にかかることもありますので、参考にしていただければ幸いです。

保証金(敷金)

賃貸住宅と同じように、賃貸オフィスを借りる際にも敷金がかかります。借主が、何らかの事情で賃料が払えなくなったり、過失により修繕が必要になった際の修繕費に当てられたりするお金です。
住宅では敷金と呼ばれる場合が多いのですが、オフィスで法人契約を結ぶ際には保証金と呼ぶケースが多くなっています。法人契約の場合の保証金相場は、賃料の6か月から12か月分とされており、保証金だけでも契約時に多額の金銭を用意しなくてはいけないことが分かります。賃貸契約を解除するときには、保証金は返還されますが、退去時ではなく契約終了時に返還されます。このため、現オフィスの原状回復工事代やオフィスの移転費用に、現オフィスの保証金を充当することは難しいのです。また、償却分が差し引かれるため、全額返還を求めるのも困難です。

礼金

賃貸オフィスではあまり見られませんが、一部物件で礼金制度を導入しているところもあります。オーナーへのお礼として支払われる金銭で、賃料の1か月から2か月程度が相場です。退去時の返還はありません。

仲介手数料

物件の紹介や契約手続きを手助けしてくれた不動産業者に支払う手数料をいいます。賃料の1か月分が相場とされており、国土交通省の規定でも賃料の1か月分が上限と定められています。

前払い分の賃料

入居する月からかかる賃料の前払いが必要な物件もあります。入居日によって、1.5か月分から4か月分ほどかかる場合があります。

火災保険

賃貸オフィスは、必ず火災保険に加入しなければいけません。多くの賃貸オフィスが2年契約であることから、火災保険も2年契約とする企業がほとんどのようです。保険料の相場は、年間で12,000円から18,000円程度が相場です。

委託料

オフィスを借りる際には、連帯保証人を立てる必要があります。しかし、設立から日が浅い・小規模企業(10名以下程度)・決算書の内容に不安な点が見られる・外資系企業で外国籍の方が連帯保証人であるなど、保証人が立てられない(あるいはオーナーが不安に感じる)場合に、保証会社の利用を求められるケースがあるのです。このとき保証会社に支払うのが委託料です。
保証会社を利用すると、保証金が減額できますが、保証金を数か月分上積みすると保証会社を利用しなくとも良いと判断されるケースもあります。オーナーと十分相談しましょう。

初期費用を抑えたいときは、レンタルオフィスの利用も一つの手段

オフィスを借りる際の費用内訳を解説しましたが、賃貸ではなくレンタルオフィスを使うことで、保証金や礼金を大幅に抑えられます。契約時に入会金や年会費がかかることはありますが、保証金ほど高額ではありません。また、初期費用以外にかかる内装工事費などもかかりません。
小規模企業や、起業して間もないベンチャー企業、コストを抑えて事業を始めたい個人事業主の方など、レンタルオフィスの利用が適していることもあります。

今回のまとめ

今回ご紹介したように、契約時の初期費用を合計すると、賃料の1年半以上分を用意しなくてはいけない場合もあります。初期費用とは別に、工事費用や転居費用などもかかりますので、予算に余裕を持って計画を進めるようにしましょう。