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コラム 2022.05.30

オフィスの賃貸契約でのハザードマップの確認の必要性とは?


ハザードマップとは、国土交通省にある国土地理院の情報提供の元に作成され、一般に提供している防災地理情報が示されたもののことをいいます。オフィス賃貸契約する際には、「交通面」や「経営面」だけでなく、災害時に安全かどうかについても、ハザードマップを確認することが非常に重要です。本記事では、ハザードマップを確認する必要性について詳しく解説します。

ハザードマップとは

ハザードマップという言葉を、ニュースで見聞きしたことがある人も多いでしょうが、実際にハザードマップについて、詳しく説明できる人は少ないかもしれません。では、ハザードマップとは具体的にどのようなものなのでしょうか。
・地震
・津波
・高潮
・大雨
日本で起こり得る上記4つの自然災害について予測して被害範囲を地図に示したものが、ハザードマップです。自治体は4つの自然災害の中から発生する可能性が高いものについて、ハザードマップとしてそれぞれ作成します。

ハザードマップの重要性

ハザードマップは、東日本大震災や2019年の台風19号による記録的豪雨の影響で、多くの場所で浸水被害が出たことにより注目されるようになりました。従業員を守るためにも、企業にとってはハザードマップを確認することが非常に重要なのです。

ハザードマップの見方

物件を探しながらハザードマップを確認するのは、手間もかかります。しかし、重要な部分なので忘れずにチェックしておかなければなりません。例えば、「LIFULL HOME’S」といった不動産会社では、物件を探しながら地図上で同時に国土交通省のデータを元にしてハザードマップを重ねて表示してくれます。
オフィスの賃貸物件を探しながら、同時にハザードマップをスマホやパソコンで確認できるのです。マップ自体も危険度が高いエリアの色は濃くなっていくので一目でわかりやすくなっています。
・5m以上:赤色
・5m未満:オレンジ色
・2m未満:黄色
・1m未満:うす緑色
・0.5m未満:水色
危険度に応じて5段階に色付けされ、河川が氾濫した際の浸水によるリスクが見えるようになっています。オフィスのために物件を探している場合、浸水リスクを見ながら探すことが大切です。

ハザードマップの種類

ハザードマップは大きく2つの種類があります。

重ねるハザードマップ

1つ目は「重ねるハザードマップ」です。これは、国土交通省のポータルサイトで公開されているハザードマップのことを指します。重ねるハザードマップは、調べたい住所を入力することで、洪水や土砂災害などの自然災害情報を同じ地図上で重ねて表示できるハザードマップです。
災害種別をクリックすることで、表示されている対象エリアの色が変わり、一目でどこが危険な場所かわかるのが特徴です。オフィス賃貸をする際に、重ねるハザードマップを見ることで安全な場所か否かが判明します。そのため、オフィス賃貸を契約する際に最も目にすることが多いハザードマップだといえるでしょう。

わがまちハザードマップ

2つ目は「わがまちハザードマップ」です。わがまちハザードマップは、表示したい「地方」「都道府県」「市町村」を選択すると、選択した自治体の公開しているハザードマップのリンク先を開いてくれるマップのことです。重ねるハザードマップと違い、住んでいる地域のハザードマップだけを表示します。

賃貸や土地を購入する際などには、不動産業者から説明がありますが、事前に知っておくとさらに理解度が深まり、物件を決める際の参考にもなるでしょう。

オフィス賃貸時にはハザードマップの説明をしっかり受けよう

水害について、以前は賃貸契約時の重要事項説明から外れていたため、説明はされてきませんでした。しかし、2020年8月に国土交通省が住宅や土地購入、賃貸などの契約する前に水害リスクの説明が義務付けました。
義務化されたことにより、これから自分の知らない土地でオフィス賃貸をする際、不動産会社から必ず説明を受けることになります。しかし、不動産会社から説明を受ける前にあらかじめ自分の目で水害などのハザードマップを確認しておくことも大切です。国土交通省が提供している「重ねるハザードマップ」や「わがまちハザードマップ」で確認する方法があります。
ハザードマップを見るほかにも、自然災害がいつ起きてもいいように向き合うことが大切です。どんな向き合い方をすればよいのか下記の5つに分けて解説します。
・在宅避難や上階避難の方法確認
・津波リスクがある地域は防災訓練に参加する
・土砂災害の予測は困難のためすぐに避難場所に移動する
・オフィス賃貸契約をする際は災害の少ない地域を選ぶ
・ハザードマップの見直しを都度おこなう

在宅避難や上階避難の方法確認

災害が起きた際に避難場所への非難が困難なケースもあり、「在宅避難」への関心が高まっています。
そこで注目を集めているのが、シェルターといったように自宅の一室だけ災害に強い設計をして災害発生時にその部屋に避難すれば、命は助かるという「耐震シェルターリフォーム」という考え方です。洪水が起きた際に屋外へ避難するのは危険なので「2階バルコニー」や「屋根」で救助待機するという「上階避難」という方法も災害対策として注目されています。
オフィス賃貸をする際は災害発生時、従業員に対して適切な指示をして避難できるように「在宅避難」や「上階避難」という避難方法を決めておきましょう。

津波リスクがある地域は防災訓練に参加する

津波リスクがある海沿いの街にオフィス賃貸契約する際は、必ず防災訓練に参加し、避難ルートを歩き避難先までどのくらいの時間がかかるか把握することが重要です。
契約した賃貸から避難所まで徒歩のおおよその時間を把握することで、津波到着予想時刻から何分前に避難しなければならないのか逆算できます。
避難が間に合わない場合は、近くにある建物の屋上や高台といったできるだけ高い場所に避難することが大切です。

土砂災害の予測は困難のためすぐに避難場所に移動する

洪水や津波は予想可能ですが、予想が難しく災害に巻き込まれる可能性が高いのは土砂災害です。高台や山沿いにオフィス賃貸契約した場合、地域に土砂災害警戒情報が発令され「地盤のゆるみ」といった警告があった場合、異変を感じていなくても必ず避難場所にいくよう徹底することが大切です。

オフィス賃貸契約をする際は災害の少ない地域を選ぶ

オフィス賃貸契約をする際はハザードマップを活用して、災害リスクを把握したうえで拠点を設置することをおすすめします。
アクセス面や経営活動に支障がでない安全な場所に拠点を設置するために、ハザードマップを見ながら経営面と災害リスクを考慮した場所を選定することが非常に大切なのです。

ハザードマップの見直しを都度おこなう

オフィス賃貸契約をする際だけ、ハザードマップを見ればいいというわけではありません。ハザードマップは被害地域や避難ルートを示すだけでなく、会社全体の防災意識を高める点でも有効です。
事例としてある介護施設で、ハザードマップを確認したところ津波による浸水想定における利用者の安全が確保できないことに気づき、事業所の一部を浸水想定外の地区に移転しました。移転によりコストはかかったものの、災害発生時の安全が確保されたことから施設への信頼性の向上に繋がったそうです。
年々、自然災害の被害が増えているため、定期的にハザードマップを確認して災害意識を向上させることも大切です。防災の日や3月11日など、見直す時期を決めておくことをおすすめします。

社員の安全のためにもハザードマップを確認しておこう

ハザードマップは、オフィス賃貸契約するうえで地域が災害に弱いのかが分かるマップです。住んだことのない地域に拠点を置く場合などに役立ちます。水害のリスクのある地域は河川より低い地盤だと、水はけが悪く軟弱地盤であることも少なくありません。
マンションの場合は、上階避難ができるため水害への対策がおろそかになりがちです。駅から近くても電気や水道といったライフラインが絶たれると生活が難しくなってしまいかねません。オフィス賃貸をする場合、従業員の安全を守れるようにハザードマップをうまく活用することが大切です。また、災害が発生しても避難後に従業員と連絡が取れるように連絡網をあらかじめ決めておきましょう。

今回のまとめ

今回は、オフィスの賃貸契約における、ハザードマップを確認する必要性・重要性について解説しました。ハザードマップは、オフィス賃貸契約の際に目にするマップであり、説明責任も課されているマップです。しかし、一度契約が済むと、その後は目にしないという企業も少なくありません。東日本大震災や2019年の台風19号による記録的豪雨、熱海で発生した土砂災害など企業の災害対策を向上させるためにも、ハザードマップについては、賃貸契約後も定期的に確認をしていくことが大切です。
ハザードマップを意識することで、経営面に支障がでる場所にオフィスを構えないという選択肢が生まれるでしょう。そのため、経営面と安全面で両方適している場所に拠点を置くなどハザードマップを活用してみることをおすすめします。
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