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コラム 2022.04.13

貸主から賃貸オフィス・事務所の契約を解約されるケースを紹介


賃貸オフィス・事務所を長く借りて仕事をしようと思っていたものの、貸主から解約を申し出られることがあるでしょう。「気に入っていたので、もっと長い期間借りたかった…」と思うかもしれません。貸主から解約の申し出があったら、必ず退去しなくてはいけないのでしょうか?もしそれを拒否したらどうなるのでしょうか?今回は、貸主から賃貸オフィス・事務所の契約を解約されるケースについてご紹介していきます。

【目次】
1.貸主からの解約の申し出
2.正当事由について
3.貸主より解約を求められる具体例
4.賃貸オフィス・事務所の立ち退き料相場
5.今回のまとめ

貸主からの解約の申し出

貸主は、いつでも好きなときに借主に契約の解約を申し出ることができるのでしょうか?もし貸主が適当な理由をつけて、好きなタイミングで借主を追い出すことができたら、借主は困るでしょう。貸主と借主は賃貸借契約を交わしていますので、基本的には貸主は、正当事由なしに契約を一方的に終了させることはできません。賃貸借契約は契約更新を前提としたもののため、借主の法的な保護や権利が強くなります。
しかし、借主が合意するのであれば、合意解約書を締結することで契約は終了となります。もし、借主の合意が得られなければ話し合いとなり、話し合いが上手くいかなければ最終的には裁判による協議となるでしょう。

期間内解約の定め

賃貸借契約書には「期間内解約の定め」があります。これは、借主が契約書に定められた時期に解約を申し出れば、契約期間内であっても契約を終了できるというものです。たとえば、借主がさまざまな理由により事務所を解約しなければならなくなった場合、契約書に定められた期間内に申し出れば、解約できます。このように、借主は契約書で定められたルールを守っていれば、契約期間内であっても契約を終了できるのです。
では、貸主は「期間内解約の定め」を活用することはできるのでしょうか?

借地借家法

貸主は「借地借家法」があるため、期間内解約の定めに従って解約を申し出ても必ずしも契約を終了できるわけではありません。借地借家法では、期間の定めのある契約において貸主が契約を終了するためには、「期間満了の1年〜6ヶ月前までに更新拒絶通知を出すこと」と、「正当事由があること」が必要とされています。

正当事由について

貸主から賃貸オフィス・事務所の契約を解約できるかどうか焦点となるのは、その理由が「正当事由」にあたるかということになります。正当事由というのは、貸主が借主に対して事務所・オフィスの明け渡しを求めることができる、一般的に常識のある理由です。貸主の勝手な理由で解約することは、法律上認められていません。
そのため、正当事由がなく、一方的に貸主から解約の申し出をされた場合は、借主はそれを承認せず契約を続行することも可能です。正当事由が認められるかどうかというのはさまざまなケースがあるため、実際に裁判をしてみなければわかりません。それでは正当事由として考慮されるのはどのようなものがあるか、見ていきましょう。

貸主側の事情

貸主が、建物自体を売却したいなど、貸主側に急遽建物の使用や売却が必要になった場合、正当事由に当たるでしょう。

建物の状態

貸している建物が老朽化していて、耐震性などに問題がある場合もあるでしょう。入居者の身に危険がおよぶ可能性があるような建物の状態であれば、「建て替えたい」というのは正当事由として認められる可能性が高そうです。

貸主と借主の信頼関係

借主に不法行為があったり、契約で定められたルールを破っていたりした場合、貸主との信頼を損ねてしまうでしょう。犯罪行為や契約違反をしている場合は、解約の正当事由として認められる可能性が高いです。

立ち退き料の提示

立ち退き料は正当事由として認められる要因のひとつになります。ほかの要因があるうえで、さらに、立ち退き料を提示することで認められる可能性が上がるということです。金額はケースによりさまざまですが、ほかの要因が弱ければ、立ち退き料は上がる傾向があります。この立ち退き料には、立ち退きにかかる引っ越し代や新居の初期費用などが含まれます。

貸主より解約を求められる具体例

貸主から賃貸オフィス・事務所の契約を解約される具体例としては、賃料を数ヶ月滞納している、ペットを無断で飼っている、オフィスを又貸ししているなどの理由が考えられます。入居時の契約で禁止されていることを無断でしていた場合、解約されるでしょう。これらは貸主側の「正当事由」に当たります。ケースを一つずつ見ていきましょう。

賃料滞納

貸主から解約されるケースでもっとも多いのは、賃料の滞納です。もちろん、賃料の支払いが1~2度遅れただけで解約されることはないでしょう。しかし、数ヶ月間賃料の滞納をしていて、貸主や管理会社の督促も無視するような状態の場合は、解約される可能性が高いです。賃料の滞納に関しては、貸主との関係性も大事になります。1ヶ月だけの滞納であったとしても、何度も繰り返されるようであれば、貸主との信頼関係は損なわれてしまうでしょう。
契約違反の場合は解約の申し入れではなく、強制退去を言い渡される可能性もあります。事情があって賃料の支払いが遅れる場合は、まずは貸主や管理会社に事情を話すなどして、賃料を支払う姿勢を示す必要があります。

ペットを無断で飼う

最近は、オフィスでペットを飼う会社も増えています。社員の癒やしになったり、SNSなどで会社のマスコットになったりしていることも多いようです。あるいは、社員が自宅で飼っている犬や猫をオフィスに連れて来ることもあります。しかし、もしオフィスが賃貸で契約書に「ペット不可」と書かれている場合は、ペットを飼うことは禁止です。ペット不可の物件とわかっていながら犬や猫を飼っている場合は解約あるいは強制退去になる可能性があります。
「外に出さなければバレないだろう」とこっそり飼う人もいますが、鳴き声や動物の臭いですぐに気づかれてしまうものです。ペット可の物件だとしても、大型犬は飼えなかったり、多頭飼いは禁止されていたりする場合もあるので、ペットを飼う際は貸主や管理会社にきちんと確認したほうがいいでしょう。

オフィスの又貸し

賃貸契約者以外の人を無断で入居させることは、「又貸し」という契約違反です。賃貸オフィスをほかの会社に又貸して、オフィスとして使うことを許可すれば、解約の要因になります。賃貸契約者本人、あるいは法人であればその会社だけが使用を許されていることを覚えておきましょう。

トラブルを繰り返す

契約違反ではなくても、トラブルを繰り返すなど入居規約に違反している場合に解約されることがあるかもしれません。たとえば、騒音や臭いなどのトラブルがある、ほかの入居者の迷惑になるようなことをしているなどです。入居規約に反しているだけでなく、一般常識的に考えて迷惑行為に当たるようなことを繰り返している場合は、貸主から契約を解約される可能性があります。ベランダに物やゴミを溜めていてひどい悪臭がしていたり、夜中に騒いで大音量で音楽をかけ続けたり、駐車場を無断で専有していたりするようなケースが考えられるでしょう。
そのような場合でも、貸主がいきなり解約を申し出ることはないですが、何度注意してもまったく改善しない場合には、立ち退きを要求される可能性があります。

老朽化による建て替え

建物の構造にもよりますが、建築後30年くらいから建物は老朽化していきます。耐震性の問題も出てくるので、建物の補強や建て替えの工事が必要になることがあるでしょう。現在の耐震基準は1981年に施行された新耐震基準が採用されているため、それ以前に建築された建物は現在の耐震基準を満たしていないとされており、政府は補強工事の実施などを推奨しています。
また、築50年を超えると配管の老朽化問題が出て来るでしょう。配管はコンクリート内に埋め込まれているため修繕が難しく、建物自体を建て替える必要があります。このようなさまざまな理由により、老朽化による建て替えが必要になった場合、契約解約の申し出があるかもしれません。

賃貸オフィス・事務所の立ち退き料相場

立ち退き料は、貸主が借主にオフィス・事務所からの立ち退きを要求する場合、借主の立ち退きによる不利益を補填するために貸主が支払うものです。貸主から賃貸オフィス・事務所の解約の申し出があったとき、問題なく借主が承諾するのであれば、立ち退き料は支払われない場合もあるでしょう。
一方、経営的に不利益を被るため承諾できないというような場合は、承諾をせず、貸主や管理会社と話し合いをすることになります。話し合いが上手く行かなければ、そのまま裁判を起こすことになるでしょう。裁判で貸主は正当事由を提示したうえで、立ち退き料を支払うというのが一般的です。立ち退き料の相場は、賃料の6〜10ヶ月分程度になります。立ち退く際には、借主は新居を見つけ、契約し、引っ越しをする費用が必要になります。立ち退き料はそれを補填するための費用ということです。

今回のまとめ

今回は、貸主から賃貸オフィス・事務所を解約されるのはどのようなケースがあるか、ご紹介してきました。解約されるのにはさまざまな理由がありますが、借主が契約違反などをしていない場合は、必ずしも承諾する必要はありません。そのときの状況や理由に応じて、貸主側と話し合いを進めましょう。
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