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コラム 2022.04.01

賃貸オフィス・賃貸事務所の定期借家契約とは?


賃貸オフィスや事務所の契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類あります。簡単に言うと、普通借家契約は借主にとってメリットの多い契約で、定期借家契約は貸主にとってメリットの多い契約です。
この記事では、2種類の契約の相違点や、それぞれの契約の借主・貸主それぞれにとってのメリット・デメリット、そして、借主が定期借家契約を結ぶ際の注意点を紹介します。現在賃貸オフィスや事務所を探している事業者だけでなく、オフィスビルオーナーもぜひ参考にしてください。

【目次】
1.賃貸オフィス・事務所の賃貸契約の種類
2.貸主が定期借家契約を設定する理由
3.定期借家契約のメリット・デメリット
4.定期借家契約の注意点
5.普通借家契約から定期借家契約へ切り替えは可能?
6.今回のまとめ

賃貸オフィス・事務所の賃貸契約の種類

オフィスや事務所を賃貸する時の契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類あります。それぞれがどのような契約なのかを見ていきましょう。

普通借家契約

オフィスや事務所の賃貸契約は、普通借家契約で結ばれることがほとんどです。普通借家契約の場合、1年未満の契約期間は設定できず、1年未満の場合、期間の定めのない賃貸借契約とみなされます。また、貸主は正当な理由がない限り、契約を終了することができず、契約更新を想定した契約となります。借主は契約期間が2年と契約書に記載されていても、解約予告期間を守れば中途解約することができます。そのような点から、普通借家契約は借主にとって有利な契約と言われています。賃貸オフィスや事務所の場合は、契約期間は2年の契約が多く、契約期間終了後は双方の合意で契約更新することになります。その際、更新料がかかる場合と、かからない場合があるので、その点は契約書をよく確認してください。
まとめると、普通借家契約は、契約更新を前提として交わされる契約で借主にとってメリットの多い契約ということです。

定期借家契約

定期借家契約はひとことで言うと、期間限定の契約になります。この契約はどちらかというと貸主に有利な契約です。契約期間は契約で定められた期間となり、1年未満の契約も可能です。契約期間が満了となれば、正当な理由の有無に関わらず契約は終了し、契約を更新することはできず、借主は物件を明け渡さないといけません。
貸主にとっては、普通借家契約のように契約を終了したいのに時間がかかる、テナントと揉めるといったことがありません。定められた時期に確実に物件から退去してもらえる契約です。
定期借家契約は、契約方法に制限のない普通借家契約と異なり、下記の方法で締結する必要があります。

● 契約期間を定める
● 契約書や公正証書などの書面により契約を締結する
● 貸主が契約書とは別に契約締結前に事前説明文書を借主に交付し、事前説明を行う

貸主がこれらの3点を守らないと、契約書の効力がなくなるため契約期間終了後の物件の明け渡しができないこともあります。
また、契約の更新ですが、定期借家契約では更新は前提とされていません。しかし、貸主と借主の双方が合意すれば再契約が可能です。その場合は、再度初期費用が発生することもあります。

貸主が定期借家契約を設定する理由

貸主が定期借家契約を設定する理由はどのような場合なのでしょうか。いくつかの理由やケースがあるので、見ていきましょう。

● 建て替えや再開発予定がある
● 物件をいい状態で維持したい
● 貸主が大手ビルオーナー
● 物件が店舗

貸主が定期借家契約を希望する理由に、将来的に建て替え予定があったり、再開発で取り壊されることが決まっている等が挙げられます。その場合、将来的に契約更新ができないため期間限定で賃貸するしかありません。
また、物件を安心して貸し出せる借主のみと契約したい場合も、貸主は定期借家契約を希望する傾向にあります。過去に普通借家契約で物件を賃貸し、テナントとトラブルになった経験のある貸主は、定期借家契約を選択することがあります。定期借家契約の場合、マナーの悪いテナントとは再契約せず、契約終了と共に退去してもらうことで、トラブルを避けられ物件を良い状態に維持しやすくなります。
また、大手ビルオーナーは、定期借家契約にすることがよくあります。大手ビルオーナーが定期借家契約を設定する理由は、契約期間満了までは借主が中途解約ができないため、予定していた賃料を失うことがないこと、そして、相場や景気に合わせて定期的に借主を見直したいためです。
ただ、実際には定期借家契約を設定しているオフィスや事務所の物件数はそれほど多くはありませんが、立ち退き料が非常に高くなる店舗物件では定期借家契約を設定する貸主は多いです。

定期借家契約のメリット・デメリット

定期借家契約には、貸主にも借主にもメリットとデメリットがあります。それぞれ、どのようなメリット・デメリットがあるのか確認しましょう。

定期借家契約のメリット

まずは、借主側のメリットを説明します。それは費用を安く抑えられる場合があることです。定期借家契約が設定されている物件は、賃料が安いことが多々あります。取り壊しや建て替えが決定している場合、築年数が経過している物件のため、賃料が安くなります。建て替えを予定しているビルは、退去時に原状回復義務が免除されることもあり、そうなれば退去費用も抑えられます。また、更新ができないという借主側のデメリットを考慮して、比較的新しい物件でも賃料を安くすることもあります。
一方で貸主にとっても定期借家契約のメリットはあります。貸主側のメリットは決められた時期に確実に物件を明渡してもらうことができるため、普通借家契約で発生しやすい立ち退きのトラブルを回避できることです。また、マナ―の悪いテナントの契約更新を避けられるため、マナーのいいテナントの割合が増えて、物件の価値を維持しやすくなります。

定期借家契約のデメリット

定期借家契約の借主側のデメリットは、更新ができず契約期間が終了したら物件を明け渡さなければならない点です。事業が順調に進み、同じ場所で事業を続けたいと思っていても、移転先を探さないといけません。また、後の「定期借家契約の注意点」で詳しく説明しますが、定期借家契約は原則中途解約ができません。定期借家契約は、全体的に貸主よりも借主にデメリットが多いので、その点は注意が必要です。
貸主側にとってのデメリットは、借主側に不利な点が多いため、借主がなかなか決まらない場合があることです。賃料を安く設定したり、条件をある程度緩やかにしないと、なかなか借主が決まらない可能性があります。また、先ほど紹介した定期借家契約の締結要件を満たしていない場合、普通借家契約とみなされてしまうこともあるので、その場合も注意が必要です。

定期借家契約の注意点

こちらでは、借主側にとっての定期借家契約の注意点を紹介します。定期借家契約を検討する場合は、下記の注意点を把握した上で検討してください。

契約更新できない

定期借家契約は更新ができません。その点をしっかり理解していないと、のちにトラブルになるため注意が必要です。定期借家契約の契約書には更新ではなく、再契約の可能性の記載がある場合があります。
しかし、それはあくまでも再契約の可能性であり、決定事項ではありません。再契約を希望したとしても、再契約が必ずできるとは限らないので気を付けてください。長期間の入居を希望している場合、定期借家契約は不向きです。期間限定での入居を希望しないのであれば、賃料が安いといった魅力があっても、定期借家契約を結ぶことはリスクが大きいと思ってください。

基本的には中途解約はできない

定期借家契約は、貸す側も借りる側も原則として途中で解約することはできません。借主は途中で退去を希望しても、契約した期間内は賃料を払い続けないといけません。しかし、条件に当てはまれば、中途解約が認められる場合もあります。以下の条件が全て揃えば申入れの日から1ヶ月後に賃貸借契約が終了する場合もあるので、確認してみてください。

● 物件の床面積が200㎡未満
● 居住用として使用している(オフィスや事務所の一部でも可)
● 契約時に予測できなかった事態が発生した

契約時に予測できなかった事態とは、怪我や病気による療養や家族の介護などが挙げられます。

再契約はできるが費用がかかる

定期借家契約では契約更新はできませんが、双方の合意で契約が終了してから再契約を結ぶことはできます。その場合、保証金や敷金といった初期費用を再度支払う必要があります。ただし、全ての物件に当てはまるわけではなく、貸主によっては初期費用の割引や全額免除もあり得ます。
しかしながら、そのような良心的な貸主ばかりではないため、定期借家契約を結ぶ時は、基本的には更新や再契約はしないつもりで契約する方がと良いでしょう。

普通借家契約から定期借家契約へ切り替えは可能?

現在、普通借家契約を締結している場合でも、事業用の賃貸借契約では、現在の普通借家契約を合意解約し、同一物件について新たな定期借家契約を自由に締結することができます。契約切り替えの際は、借主は新たに敷金や保証金といった初期費用を払うことになります。
また、同じように、定期借家契約終了後、普通借家契約を新たに締結することも可能です。この場合、一定期間貸主が借主の物件の使用状況やマナーを観察し、優良なテナントと判断した上で提案する場合が多いです。その場合は、借主はメリットの多い普通借家契約へぜひ切り替えるべきでしょう。

今回のまとめ

賃貸オフィス・賃貸事務所の定期借家契約について説明しました。定期借家契約は借主にとってはデメリットが多い契約です。賃貸オフィスや事務所の契約は、普通借家契約の割合の方が多いですが、定期借家契約の物件も中にはあります。定期借家契約は、更新や中途解約は原則できませんので、その点は注意してください。
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