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コラム 2020.08.28

知っておきたい! オフィスの「更新」と「中途解約」について解説

賃貸借契約は、賃料を払っている限り永久に続くわけではなく、「契約期間」が設けられています。契約期間が過ぎてもオフィスを使い続けたい場合は、契約を更新しなければなりません。逆に、まだ契約期間の最中でも、移転などのために中途解約しなければならないこともあるでしょう。
今回は、契約の更新と中途解約に関する知識を紹介します。

【目次】
1.普通借家契約は契約の更新が可能
2.定期借家契約は、契約の更新も中途解約もできない
3.中途解約に関する特別条項に注意しよう
4.今回のまとめ

普通借家契約は契約の更新が可能

賃貸借契約の形態には、大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。これらのどちらなのかによって、更新や中途解約に関するルールも変わってくるのです。
まずは、普通借家契約の特徴から見ていきましょう。普通借家契約は、契約期間終了後の更新が可能な契約形態です。借主が希望すれば、正当な事由がない限り、貸主は更新を拒否することができません。そのため、どちらかが解約を申し出ない限り、契約が自動更新される取り決めになっている場合もあります。オフィスを長期使用したい借主にとっては、安心感のある契約形態といえるでしょう。契約期間の上限はなく、20年契約だろうと30年契約だろうと自由です。ただし、実際には2~3年契約になっているケースが多いと思われます。
仮に契約期間を1年未満とした場合は、借地借家法に基づいて「期間の定めのない賃貸借契約」となるため、借主・貸主ともにいつでも解約を申し入れることが可能です。
なお、契約の更新にあたって契約条件を変更したい場合は、当事者の双方が申し出ることができ、合意に達すると契約が更新されます(合意更新)。 もし合意に達しなくても、借主が支払う賃料を貸主が受け取っている限りは、勝手に契約が切れることはありません。

定期借家契約は、契約の更新も中途解約もできない

次は、定期借家契約について見ていきましょう。定期借家契約は、契約期間の更新がない契約形態です。契約期間には上限も下限もありませんが、期間を過ぎた時点で契約終了となり、更新することはできません。借主と貸主が合意すれば、契約終了後に再契約することもできますが、再契約料などを求められることもあります。
また、契約期間中に借主が退去したくなっても、原則として解約することはできません。一度契約すれば、期間終了まで賃料を払い続けなければならないわけです。一方で、再契約ができなければ期間終了後に退去しなければならないのですから、借主にとっては制約の多い契約形態だといえるでしょう。
そのため、定期借家契約を結ぶ場合は、期間終了後の更新がない旨を盛り込んだ書類を作成し、貸主が交付する必要があります。これは契約書とは別のもので、説明も十分に行われなければなりません。借主も、定期借家契約の特徴をよく理解しておく必要があるでしょう。

中途解約に関する特別条項に注意しよう

最後に、賃貸借契約を期間の途中で終わらせる「中途解約」について見ていきましょう。どちらの契約形態なのかによって注意すべき点が変わってくるため、ケース別にポイントを押さえておく必要があります。貸主から中途解約(契約解除)を通告された場合も含めてご覧ください。

普通借家契約の場合

原則としては、借主からいつでも中途解約を申し入れることができます。しかし、実際には契約時の「特別条項」によって、中途解約に制限がかかっているケースが少なくありません。いつでも簡単に中途解約できてしまうと、貸主にとっては著しく不利になるからです。
そのため、「退去の申し出は◯ヶ月前までに行う」という、退去通告期間が設けられている場合が多いと思われます。中途解約すると違約金が発生する取り決めになっている場合もあるので、契約内容をよく確認しておきましょう。

定期借家契約の場合

先に解説した通り、借主から中途解約を申し入れることは基本的にできません。仮に中途解約をしても、違約金が発生するケースが多いでしょう。
ただし、特別条項で中途解約を認めている場合は、この限りではありません。契約期間が多少残っているくらいなら無料で中途解約ができるよう、契約前に貸主と交渉してみるのがおすすめです。

貸主から中途解約を通知する場合

普通借家契約でも定期借家契約でも、貸主から中途解約を通知するには、正当な事由が必要になります。借主が契約書の禁止事項に違反した場合や、賃料の長期滞納があった場合などが典型例です。通知から退去までは一定の期間を設けなければならないので、「明日出て行け」ということにはなりませんが、借主は十分に注意してください。

今回のまとめ

安定して事業を行うためには、安心して使えるオフィスの確保が必要不可欠です。ある日突然オフィスを失うことにならないよう、契約更新の方法や中途解約の条件については、しっかりと理解しておかねばなりません。契約を締結する時も、これらのポイントに必ず目を通すようにしてください。