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コラム 2022.03.10

自社ビルを建てるときの流れや予算の目安、気をつけるべきポイントを紹介!

いつかは自社ビルの建設を実現したいとお考えの企業もあるのではないでしょうか?賃貸オフィスには賃貸ならではのメリットも豊富にありますが、大規模なビジネス展開を見据え、会社のブランディングを高めたい場合には自社ビル建設は大きな魅力と言えます。
今回は、自社ビルを建てるときの流れや予算、注意点などを紹介します。

【目次】
1.自社ビル建設会社選び~契約の流れ
2.自社ビル着工~竣工の流れ
3.自社ビル建設にかかる費用相場とは?
4.自社ビル建設費用が相場より高くなる場合
5.自社ビルを建てるときの注意ポイント
6.今回のまとめ

自社ビル建設会社選び~契約の流れ

まずは自社ビル建設を任せる業者を選ぶ必要があります。通常は費用相場を知ったり、プラン・費用を比較検討したりするために複数の業者に調査・設計・見積もりを依頼します。
ここでは、自社ビル建設を依頼する業者選びから契約までの流れを見ていきましょう。

各種調査

自社ビル建設に際して最初にすべきことは敷地調査です。敷地調査とは、建築物を建設しようとしている人が建物を建てる対象地について詳しく把握するための調査のことをいいます。該当する土地の面積や形状はもちろん、近隣の交通事情・街並のほか、高低差などについても調べます。
また、地質調査や水道・ガス等のインフラに関する調査も済ませておきます。このような調査は、ビルの建築依頼を検討している業者が行うのが一般的です。

建築プランのプレゼンテーション

各種調査を済ませた建設会社から、自社ビルの大まかな設計プランを建設計画として提出してもらいます。この工程は建設会社からの施主に対するプレゼンテーションであり、施主はこのプレゼンを受けてどの業者と設計契約を結ぶのかを決めます。

基本設計・概算見積もり

業者を選んだら、設計契約を経て基本となる自社ビルの設計と見積もり作成に移ります。設計も見積もりもざっくりとしたものなので、このプランに施主が納得できれば、詳細な実施設計に移ります。

工期スケジュール作成

設計と費用の計画を施主が了承したら、工期についての計画を策定します。着工から竣工までのロードマップとなります。

各種申請

自社ビルを建てるには、自治体・行政から建築を認可されなくてはなりません。正式な設計図や工期日程表が完成したら、必要な建築申請を行います。

ビル建築契約の締結

建築主がビル建設を手がける業者と正式に自社ビル建築の契約を交わし、契約を締結したら晴れて着工です。着工する前に、近隣の事業者や住民への挨拶も済ませておきます。

自社ビル着工~竣工の流れ

自社ビルの建築業者が決まり、正式な設計図・工程表・契約書が完成したら、いよいよ自社ビルの建築工事が始まります。ここでは、実際の自社ビル着工から竣工までの流れを見ていきましょう。

地鎮祭

地鎮祭は、自社ビルを建てる土地の神様に建築のお許しを貰う目的で行うお参りです。事前に神主さんに神事を依頼しておく必要があります。その土地にもともと建築物が建っている場合には解体工事を行った後、更地で地鎮祭を執り行います。

基礎工事

まずは自社ビルを支える土台を作る工事から始まります。必要があれば杭を打って地盤改良工事を行い、基礎工事を行います。地面とビルをつなぎ基礎を磐石にする重要な工事です。

掘削工事

地下に構造体を建設するために地下を掘る工事が必要です。周りの土を留めておく工事も行われます。

地下・地上の躯体工事

掘削工事と土木工事が終わったら、床・壁といったビルの構造部分を支えるための躯体工事に着手します。地下の躯体工事終了後、地上では柱・壁などの構造体を建築していきます。構造ができあがれば、コンクリートを流し込んで壁をつくります。

ビル外装工事

ビルの外観を決める外装工事が始まります。ビルの外装にはさまざまな種類があり、特徴や費用にも幅があります。タイルのほかモルタルなどの塗り壁やサイディング、コンクリートの打ちっぱなしなど、選択肢は豊富です。

ビル内装工事

外装工事終了後には、床材・クロスなどを貼ったり、ドアなどの建具を取り付けたりする内装工事に入ります。

設備・外構工事

電気・ガス・水道等のライフラインを整備するための設備や企業ごとの設備、お手洗い・駐車場・エレベーター・エスカレーターといった設備もこの工程で取り付けられます。設備工事後に、植え込みや外灯などの外まわり工事が終われば自社ビルの完成です。引渡し前には施主自らが立ち入って検査を行います。

自社ビル建設にかかる費用相場とは?

条件によって異なりますが、自社ビル建設には高額な費用が必要となります。ここでは、自社ビル建設にかかる費用相場をについて紹介します。ビル建設のざっくりとした費用感を知るためにもぜひ参考にしてください。

地価・階層・建築方法により費用は大きく変わる

自社ビルを建てる場合、地価によって費用目安がかなり違ってきます。国土交通省が実施した土地の都道府県および用途別平均価格調査結果によりますと、令和3年の商業地の平均価格で、東京都の商業地は2,113,500円/1㎡であるのに対し、青森県は33,600円/1㎡と、最高額・最低額の差は一目瞭然です。さらに、同一都道府県内でもエリアごとに土地の価格には大きな差があります。
また、土地があって活用したい場合でも、工法・構造・階層によって費用が異なることを知っておきましょう。

ビルの建築方法(構造)の種類別費用相場

自社ビルを建てる際には、どんな建築方法・構造を採用するかによっても相場が変わります。ビルを建てる際に用いる主な建築方法と、その費用目安を紹介します。

SRC造

SRC造とは鉄骨鉄筋コンクリート造の頭文字を取った言い方で、鉄骨鉄筋コンクリート造のことをいいます。耐震性・耐火性・耐久性に優れているのが特徴ですが、その分建築コストは高くなるのが特徴です。高層ビルの建築に向いており、建築相場は中規模程度までの自社ビルを建てる場合なら坪単価100万円以上を見ておきましょう。

RC造

RC造とは鉄筋コンクリート造のことです。SRC造に比べると耐震性・耐久性などがやや劣るものの、堅牢な建物の構造に向いています。ビルに対しては、中層階までの建築によく使われる工法です。建てる自社ビルが低層階で小規模なら、工事費用は坪単価100万円以内に収まるでしょう。

S造

S造とは鉄骨造の略です。鉄骨造は骨組みが鉄骨ですが、柱の太い重量鉄骨造と柱の細い軽量鉄骨造に分けられます。建築費を抑えた小規模ビルを建てるのに適した構造で、工事費用の坪単価は概ね90万円以下に収めることができるでしょう。耐震性・耐久性などは先の2工法に劣ります。

ビルの階層別費用相場

自社ビルを何階建てにするかによっても、費用感は違ってきます。具体的な費用相場については、延べ床面積ごとの工事費×階数で概算を出すことが可能です。階数が増すごとに階数分の建築コストが上乗せされる計算になります。

自社ビル建設費用が相場より高くなる場合

自社ビルを建てる際、費用相場は地価・工法・階層によって大きく異なることを先述しましたが、ほかにもビルの建設費用を吊り上げる要素はあります。

外装・内装デザインのグレードが高い場合

建設費用には設計料・デザイン料も含まれるため、通常よりもデザインが特別である場合や名前のあるデザイナー・設計士に設計を依頼する場合などには費用がアップするでしょう。

特別な設備が必要な場合

自社ビル建設といっても、自社がどのような業種でビル内にどのような設備を設置するかによって建築費用が変わります。設備そのもののコストが大きい場合には、その分建築費用も上昇します。

周辺に建築物や交通量が多い場合

地価とは別に、自社ビルを建てる場所の周辺環境によって、費用を上乗せしなければならない場合があります。周囲に建物が多かったり、車両や通行人など交通量が多かったりする場合には、誘導人員や安全対策に多額のコストをかける必要が生じるでしょう。

自社ビルを建てるときの注意ポイント

自社ビルを建てるときには、前もって知っておきたい注意点があります。ビル建設には多額な費用がかかるため、建設後に後悔しないためにもぜひ参考にしてください。

複数の建設業者に見積もりを依頼する

設計プラン提出や見積もり提出は、複数の業者に依頼するのが鉄則です。下調べした結果、惹かれる業者があっても、念のため他の建設会社にもプラン提出を依頼することをおすすめします。費用相場を知ってから比較検討することは余計な出費を抑えるために重要です。
また、複数社にプランを出してもらうことで、想像外の設計プランに出会える可能性もあります。

解体工事が必要な場合は費用が上乗せされるので注意

自社ビルを建てたい土地にすでに建物がある場合には、建築コストがかさむので注意が必要です。ビルの解体工事には多額のコストがかかり、近ごろでは人員不足などから、さらに費用増の傾向にあります。解体コストも考慮したうえで、ほかの予算を決めるようにしましょう。

自社ビル建設に最適な土地を探す

ビルの建設は、住居などとは違う観点で土地探しをする必要があります。人が集まるエリアかどうか、交通アクセスは良好かどうかなどを吟味し、ビル建設後に業績が上がるような土地を選択することが重要です。
土地探しのパートナーになる不動産会社はどこでも同じではありません。土地には用途を限定された「用途地域」があるため、商用地に強い専門的な不動産会社への相談をおすすめします。

今回のまとめ

自社ビル建築はさまざまな手順を踏んで行われる一大イベントです。かかる費用も大きなものとなるので、建設の流れや費用感・注意点を事前によく把握しておくことが重要です。
また、土地探しや建設の相談をする不動産会社は、商用地の取引に詳しい専門的な会社を選ぶことをおすすめします。