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コラム 2022.03.07

1フロア1テナントと分割フロアで異なる賃貸オフィス・事務所の特徴


賃貸オフィスや事務所を借りる際、1フロア1テナントの物件にするか分割フロアにするかで悩む人もいるでしょう。それぞれの特徴を知ると、企業に合った物件が見えてきます。深く考えずに選んでしまうと、早い段階で引越しを余儀なくされるかもしれません。短い期間で何度も引越しをすることになれば、経営に大きな負担がかかります。
賃貸借契約を結んでから後悔しないように、1フロア1テナントと分割フロアにどんな特徴があるのかチェックしましょう。

【目次】
1.1フロア1テナントとは
2.分割フロアとは
3.1フロア1テナントのメリット
4.1フロア1テナントのデメリット
5.分割フロアのメリット
6.分割フロアのデメリット
7.今回のまとめ

1フロア1テナントとは

1フロア1テナントは一つのフロアを、一つの企業で独占している状態です。フロアは英語で「床」や「階」を意味する言葉ですが、日本語では「エリア」「区画」などを意味する言葉としても使われます。1階全体を1フロアとして指す場合もあれば1階の南フロアなどというように使うこともありますが、基本的には独立した一つのエリアという意味だと押さえておきましょう。
1フロア1テナントにはさまざまなメリットがあるので、新設オフィスや移転先の条件にあげる企業は少なくありません。広さは物件によってさまざまですが、大きなオフィスビルになればなるほど広々とした空間を一つの企業で使えることになります。賃料は立地や広さによって異なりますが、分割フロアに比べると占有面積が大きくなるので高くなりがちです。

分割フロアとは

分割フロアは読んで字のごとく、いくつかに分けられたフロアのことです。分割フロアの物件を借りると、一つのフロアの中に複数の企業が存在している状態になります。大きなフロアの中に「仕切り」を設けて利用するので、1フロア1テナントとは全体的な雰囲気がかなり変わってくるのです。同じ階に違う会社の人が降り、トイレや給湯室などの共有部を同じフロアの人々と共有することなどが特徴です。
広さや区切り方は物件によってさまざまで、大きな空間を四~六つほどに区切りそれぞれの区画に別々の企業が入るケースが珍しくありません。フロアが二つに区切られている場合もあり、物件によってどんな風に区切られているかが異なります。

1フロア1テナントのメリット

コストや立地の面などの事情が許すなら、1フロア1テナントの物件を借りたいと考える企業がほとんどです。1フロア1テナントの形態には、それほどまでに多くのメリットがあるといえます。具体的に、どんな良い面があるのかチェックしていきましょう。

独立性が高いことにより安全性が保たれる

1フロア1テナントの物件の場合、そのフロアに訪れるのは従業員か来客だけということになります。複数の企業の関係者が出入りするよりも、ずっと「リスク管理」がしやすいところがメリットです。
自社のスタッフや来客以外がフロアを出入りすることがないので、不審な人物がいれば目につきやすいでしょう。独立性が高いほど、個人情報や新製品の情報などが漏洩しにくい環境を作れます。企業の機密が簡単に漏れるような環境では、クライアントに安心感を与えられません。個人情報を扱うような業種では、リスク管理の面が特に厳しい目で見られます。
独立された空間なので、ほかの企業の空気に左右されず仕事に集中できるところも魅力です。

自由にレイアウトがしやすい

1フロア1テナントの物件ではエレベーターを降りてすぐのスペースから、専有範囲となっています。分割されたフロアでは実現できない、思い通りのエントランスを作れるのです。エレベーターを降りてすぐに企業のカラーに合ったイメージの室内になっていれば、訪れた人に信頼感を与えられ企業のイメージが上がるでしょう。できるだけレイアウトの制限がない方が、その企業にとって使いやすい位置に各部署を配置でき、仕事の効率もアップします。
1フロア1テナントなら、広々とした空間をどのようにアレンジするもその企業の自由なので、より使いやすい空間にできるというわけです。レイアウトの自由度が上がるということは、窓の位置を有効活用したレイアウトができるところも魅力です。あらかじめフロアが分割されている場合と違い、採光を十分にとれることもメリットだといえます。

1フロア1テナントのデメリット

1フロア1テナントほぼデメリットがないように思えますが、注意したい点もあります。デメリットも分かっていた方が、失敗を減らせるはずです。どんなことに気を付ければよいのか見ていきましょう。

エントランスなどの内装費用がかさむことも

エレベーターを降りてすぐに専有部分ということになると、エントランスの内装費もかかることになります。その分、余計にコストがかかることを計算に入れておかないと後悔することになるでしょう。
とはいっても、わずかな内装費を気にしてメリットを減らしてしまうことは損にもなりえます。レイアウトを自由にできるメリットの方が大きいとも考えられるので、デメリットとは言えない部分もあります。

光熱費の無駄や共有部の掃除が発生するかも

1フロア1テナントの物件は広い空間を使えるところが魅力ですが、働く人の人数と見合っていない場合は空間が無駄になることがあります。通常、賃貸オフィスを決める際は出社する人の人数に見合った広さを確保しますが、テレワークなどで出社する人の数が減る予定がある場合は、せっかくの広い空間を生かせないことが心配です。区画が分かれている場合とは違い、空調や天井に備え付けの電灯などの細かい調整ができないケースでは、少人数で広いスペースを使うと、それだけ多くの光熱費が発生することになってしまいます。
また、物件によって違いはありますが、共用部にあるトイレの掃除をテナント側が負担しなければならない場合があることも頭に入れておきましょう。自社で掃除を当番制にする場合は、業務以外の時間が増えてしまいます。清掃サービスを利用するにしても、余計に費用がかかることになるのです。

分割フロアのメリット

分割フロアは1フロア1テナントの物件よりも劣るイメージがあるかもしれませんが、あえて分割フロアを選ぶメリットも十分にあります。どんなメリットがあるのか見ていきましょう。

少ないコストで良い立地にオフィスを構えられる

分割フロアは大きなフロアを区切って使うことになるので、1フロア1テナントの物件よりも費用は控えめです。
ただし、条件は物件ごとに違うので必ずしも分割フロアの方が安いとは限りません。駅や幹線道路から近く、ビジネスに有利な場所にあるオフィスの賃料は高くなります。良い立地で1フロア1テナントの物件を借りるとなればコストも大きなものになりますが、分割フロアを借りれば少ないコストでも良い立地にオフィスを構えられる可能性があるのです。
1フロア1テナントにこだわらなければ、多少の不自由はあっても比較的新しく設備が整ったグレードの高いオフィスビルにオフィスを構えられることもあるでしょう。オフィスエリアとして人気の場所に事業所がある方がクライアントの信用を得やすく、自社のさらなる発展が期待できます。

分割フロアのデメリット

一つのフロアを複数の企業で分割して使うことは、デメリットもあります。賃料や立地だけで判断してしまうと、後悔することになるでしょう。どんなデメリットがあるのか、紹介します。

テナントの雰囲気に左右される

分割フロアは同じフロアにほかの企業がいること自体が、最大のデメリットだといえます。分割フロアにオフィスがあると空間の独立性が低く、他社の空気がもれ伝わってくることが珍しくありません。仕切りはあっても壁に比べると薄いので、隣の部屋の様子が伝わってくることがあります。話し声はしなかったとしても、扉の開け閉めや咳払いなどが聞こえてくれば集中しづらくなります。ビルの一室を借りる場合に比べると、遮音性はかなり劣ると考えておきましょう。
隣にどんなテナントが入ってくるかは自社ではコントロールできず、ストレスを感じる可能性は頭に入れておくべきです。入居前に、どんなテナントが入っているのかは必ず確認したい部分となりますが、静かで良い環境だったとしても同じテナントが入居し続けるとは限りません。入居したばかりのときは良くても、後から騒がしいテナントが入ってくることも十分に予想できることです。

レイアウトが自由にできない

すでに分割されたフロアに入居する場合、レイアウトに制限がかかることもデメリットです。大きなフロアをいくつかに区切っている都合上、働きやすいレイアウトにしたいと思っても、全てを思い通りにすることは難しいと考えておきましょう。エレベーターを降りてすぐのエントランス部分は他のテナントとの共有になるので、企業のカラーを出すことはできません。
大きな一つのフロアとして使うときとは違い、後から区切られたスペースは窓や換気口などが不足していて、重苦しく暗い雰囲気の場合もあります。昼間の光が感じられない部屋で長時間仕事をすることになると、従業員の健康やメンタル面が心配です。
また、トイレや給湯室などから遠い位置の部屋に入居した結果、従業員が不便を強いられることもあります。

今回のまとめ

1フロア1テナントのオフィス物件はメリットが多く、デメリットとなるのはコストの面だけである場合が大半です。無理のない賃料の範囲で借りるのであれば、特に問題はないでしょう。
ほかの企業と同じフロアになることに対して問題を感じないのであれば、分割フロアの利用価値は高いといえます。トイレを共有することや、常にフロア内でほかの企業の人々が働いていてざわめている環境などを問題としないのであれば、コストを抑えて良い立地でオフィスを構えられる面が魅力です。一つのフロアを分割しているタイプの物件であっても、全てが同じ造りになっているわけではなく、採光性やレイアウトの自由度などは物件それぞれで違うことも頭に入れておきましょう。実際に内覧して、室内の雰囲気や希望のレイアウトができるかをしっかりと確認することが大事です。
名古屋に本社を構えるオフィッコスは、オフィスや店舗などの賃貸仲介を専門に扱っている企業です。2012年の設立以来、多くのお客様からご利用いただき、ご希望に沿える物件をご案内できるよう、日々情報収集に努めています。常時50,000件以上の物件情報を有しており、ホームページに掲載していない情報も多数ございますので、オフィス・店舗の開設や移転を検討されている事業者様は、お気軽にお問い合わせください。