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コラム 2023.04.12
オフィス・事務所の移転前にチェックしたい物件平面図のポイント
毎日働くオフィスを選ぶとき、図面をなんとなくチェックするだけでオフィスの良し悪しを判断するのは非常に危険です。一見どれも同じように見えるオフィスですが、フロアの形状や共用部分などは、ビルごとに大きく異なります。
ここでは、オフィスや事務所を内見する前にチェックしておきたい物件の平面図のチェックポイントをご紹介します。オフィスや事務所の移転をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
物件平面図で契約面積と実際の面積を比較しよう
オフィスや事務所に限らず、賃貸物件を貸し出す際は貸室面積や専有面積等の物件の広さは必ず記載されています。ただし、ホームページや物件資料に記載されている広さが実際に使用可能な面積であるとは限りません。
グロス面積とネット面積
大型オフィスなどの賃貸で使われる面積の考え方として、グロス面積とネット面積の2タイプがあります。グロス面積とは、借主であるテナントが占有的にオフィスとして使用できるスペースにプラスして、エレベーターやホール、共有トイレや給湯室などの共有施設の面積も加えたものです。
一方でネット面積とは、グロス面積から共有部分の面積を差し引いた面積のことで、借主であるテナントが占有的に使用できるスペースの面積を壁芯表示したものを指します。
一般的に、共用部分の面積を含むことが不動産業界においてある程度一般的なこととして受け入れられているようですが、表記方法は統一されていないようです。オフィスや事務所の募集図面や条件では、貸床面積がグロス面積なのか、ネット面積なのかが曖昧なケースも少なくありません。
実際に使用できるスペースに大きな差が生じてしまいますので、どちらか判断できない場合は不動産会社に事前に確認することをおすすめします。
使用面積に関しては図面だけではわからない部分も多い
面積の算出方法の違いはもちろんのこと、それ以外にも実際に内見や下見をしなければ分からないことも少なくありません。物件情報に記載されていない機器設備や柱などの構造物による空間の圧迫状況によって、本当に使用できるスペースの広さが分からない物件も多く存在するからです。
小規模のビルになるほど、全体のスペースに占める使用不可の面積の割合が大きくなる傾向があるため注意してください。
社員一人あたりに必要な面積から最適なオフィススペースを割り出す
移転先のオフィスの広さを考える際、社員の満足度や作業効率を高めるためにも最適な広さを確保しなければなりません。ここでは、社員一人あたりに必要とされる面積から自社に最適なオフィススペースを割り出していきましょう。
一般的なオフィス面積の割り出し方
オフィスの面積を考える上で目安となるのが社員の数です。一般的なオフィスレイアウトをする場合、社員ひとりあたり2.5坪の広さが必要と言われています。例えば、10人在籍する企業であれば25坪程度の貸床面積のオフィスが妥当です。
コロナ禍をきっかけに見直されたオフィス面積の割り出し方
コロナ禍や働き方改革をきっかけに、オフィスの在り方や社員の働き方が大きく見直されるようになりました。具体的には、テレワークの普及やサテライトオフィス化の推進などがあります。
テレワークや在宅ワークが定着している企業の場合は、社員の出社率が下がったことでオフィス規模の縮小を検討しているところも少なくありません。
そこで大切なのが新たなオフィス面積の割り出し方で必要な広さを把握することです。
オフィス面積＝（在籍人数×出社率×席余裕率）×1席あたりのオフィス面積
社員一人あたりに必要な面積を2〜2.5坪として、上記の計算をもとに必要な面積を導き出しましょう。
今後の面積の増減や導入予定の設備の有無なども考慮した上で、最適なオフィス面積を割り出してください。
オフィス・事務所の天井高や天井設備に注目しよう
平面図だけではわからないのが、オフィスの天井高や天井設備です。移転先のオフィスを探す際は、物件の立地や設備、広さだけでなく、天井高も必ず確認してください。
天井高とは
天井高とは、床から天井までの高さのことを指します。天井高はオフィス空間全体のイメージを大きく左右する重要な要素であるため、働きやすいオフィスを作るためにも最適な天井高を考えるのは非常に大切なことです。
建物の構造によっては梁が出ていたり、上げ床になっていたりする場合もあります。これらのオフィスの構造を確認しないまま契約してしまうと、必要なOA機器やオフィス家具が設置できないケースも考えられるため注意が必要です。
そのため、平面図だけをチェックしてオフィスの良し悪しを決めるのではなく、直接現地に出向いて天井高をチェックすることが重要だと言えるでしょう。
天井高がオフィス選びで重要な理由
オフィス選びをする際に、面積の広さだけでなく天井高まで考えるべき理由についてご紹介します。
仕事の効率に大きく影響するから
たとえ同じ面積のオフィスであっても、天井が低すぎるスペースでの作業は誰もが圧迫感を覚えるものです。この圧迫感が知らぬ間にストレスを与えてしまい、結果として作業効率を大幅に下げてしまう危険性があります。
ただし、天井が高ければ良い訳ではありません。天井が高すぎてしまうと、広すぎることに居心地の悪さを感じてしまうケースもあるからです。
オフィスの天井高は低すぎても高すぎても問題が生じやすく、仕事効率に大きく影響を与えると考えてください。
オフィス環境に影響を与えるから
天井高は、オフィス環境を大きく左右する要素の一つです。
例えば、天井が高いオフィスの場合は、高さのあるオフィス収納家具を設置できるため、収納効率が高まります。使用頻度の低いオフィス用品も、高い場所に収納できれば限られたスペースを有効活用できるでしょう。ただし、天井が高いと空調が効きにくくなるため、光熱費も高額になりがちですので注意が必要です。
一方で、低い天井のオフィスの場合は、冷暖房の効きが非常に良いため光熱費を抑えられたり、電気やエアコンなどの設備のメンテナンスやクリーニングがしやすかったりなどのメリットがあります。しかし、設置したい家具が置けなかったり、自然光を取り込みにくかったりなどのデメリットが生じてしまいかねません。
近年では、デザイン性を重視することから天井高のあるオフィスに人気が集まっていますが、社員の働きやすさや居心地の良さを考えながら、最適な天井高のオフィスを選ぶことが大切です。
自社にあった天井高の選び方
社員にストレスを与えず、快適なオフィス環境を整えるためには、一体どの程度の天井高が理想なのでしょうか。オフィスの天井高を決めるポイントは、業務内容やオフィスの広さ、さらには社員の人数によって大きく異なるのが特徴です。
ここでは、一般的なオフィスの天井高や理想的な天井の高さについてご紹介します。
一般的なオフィスの天井高
一般的なオフィスの天井高は2,500〜2,600mmです。日本人の平均的な身長を踏まえても、この程度の高さがあれば十分快適に過ごせるでしょう。ただし、最近は天井の高いオフィスが好まれる傾向があることから、3,000mm以上のオフィスも増えてきています。
オフィスの面積や人数に合わせて選ぶのがベスト
同じ面積であったとしても、オフィスで働く人数によって理想的な天井高は異なります。
企画出しやデザインを考案するようなクリエイティブな業務を担う部署の場合、開放感のある天井が高めのオフィスの方が効率よく作業できると感じるかもしれません。
一方で、少人数でアットホームな雰囲気のオフィスでは、無駄に天井が高いと落ち着きがなくなってしまう可能性があります。その場合は、一般的な天井高の2,500〜2,600mmを基準にオフィス探しをするのがおすすめです。
また、リフレッシュルームや休憩室など、休むためのスペースでは天井が低い方がかえって落ち着くケースもあります。このように、スペースの目的によって天井高を変えることも検討してください。
OAフロアの場合は床の高さもチェックすべき
オフィスに多く設置されているOAフロアは、床下に配線などを収納しなければならないため、30〜100mm程度の高さが必要です。そのため、OAフロアを採用しているオフィスの場合は、天井高が低くなる傾向にあります。
OAフロアを設置しているオフィスの場合は、オフィスを内見して実際の天井高を確認すべきです。圧迫感がないか、部屋のスペースが確保できているか確認してください。
移転先物件の契約面積や天井設備を見る前に知っておきたいこと
物件探しをする際は、間取りや設備以外にもチェックすべきポイントは少なくありません。
例えば、クライアント会社や最寄駅からの距離は、利便性を大きく左右する要素です。その他にも、エリアの家賃相場や治安、イメージについても確認してください。
さらに、オフィスビルによっては、使用可能時間や休館日を設定しているところもあります。業務に支障が出ないようにオフィスの使用制限がないか事前にチェックすることが大切です。
今回のまとめ
オフィスや事務所を移転する前に、平面図でチェックすべきポイントをご紹介しました。内見に行く前にある程度必要な情報を収集しておくことで、効率よく物件探しができるはずです。
転居先のオフィスで必要な面積を割り出すことはもちろん、そして意外と盲点になりがちな天井高についても必ず確認してください。平面図だけでは読み取れないことがあった場合は、迷わずに不動産会社に質問や相談することが大切です。
名古屋に本社を構えるオフィッコスは、オフィスや店舗などの賃貸仲介を専門に扱っている企業でございます。2012年の設立以来、多くのお客様からご利用いただき、ご希望に沿える物件をご案内できるよう、日々情報収集に努めております。常時50,000件以上の物件情報を有しており、ホームページに掲載していない情報も多数ございますので、オフィス・店舗の開設や移転を検討されている事業者さまは、まずは一度お気軽にお問い合わせください。
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