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賃貸オフィスを経営する上で物件の空室率は非常に頭を悩ませる問題の一つです。入居者が退去して以降、次者が見つからない場合は家賃収入が大幅にダウンしてしまいかねません。
ここでは、オフィスの賃料にも大きく影響を与える空室率について詳しくご紹介します。空室率対策がなぜ重要なのか、そして空室率の低い賃貸オフィスにするためのポイントも解説しますので、ぜひ参考にしてください。

空室率と賃料の基礎知識

ここからは、物件の空室率と賃料に関する基礎知識について詳しくご紹介します。ビルの空室率や空室率の計算方法、さらに空室率と賃料の関係性も解説するので、ぜひ参考にしてください。

ビルの空室率とは

空室率とは、建物やビル全体の部屋数に対して入居していない部屋が占める割合を指します。一方で、入居率とは全体の部屋数に対して入居している部屋を占める割合のことです。

空室率の計算方法

空室率の計算方法には、主に次の3つがあります。
種類 計算方法
1. 時点空室率 空室数÷全室数(賃貸することが可能な物件戸数)×100
2. 稼働空室率 {[年間の空室数÷空室期間(日数)の平均]÷[全戸数×365日(1年)]}×100
3. 賃料空室率 [(満室時の年間家賃収入-実際の年間家賃収入)÷満室時の年間家賃収入]×100
時点空室率とは、計算する時点での空室数の割合です。管理会社が空室率を計算する際に使用されるメジャーな計算方法です。
稼働空室率とは、1年間の稼働日数に対する空室数の割合を指します。1年間で入居者の入れ替えが多い物件でよく使用されるのが特徴です。
賃料空室率とは、賃料を基準にして空室の割合を割り出した数値です。物件の稼働状況だけでなく、賃料の回収率もチェックしたい場合に使用します。

空室率と賃料の関係性

オフィスの賃料を考える際に重要なのが「空室率」です。
一般的に、空室率が高い状況では賃料は下がり、空室率が低い状況では賃料は上がる傾向にあります。賃料を下げないためにも空室率の低い賃貸オフィスを経営することが重要なのです。
しかし、最近はテレワークの推進や都市部における新規ビルの竣工ラッシュの影響からオフィスの空室率は年々増加傾向にあります。
それらの要因以外で空室率の高い原因は、オフィスの「立地」と「賃料設定」にあります。立地や周辺環境、間取りやセキュリティ性、管理方法など様々な方法で他の物件との差別化を図ることで空室リスクを最小限に回避できるでしょう。

オフィスの空室対策が重要な理由

次にここではオフィスの空室対策が重要な理由についてご紹介します。

家賃収入が減少してしまう

空室の状態が続いてしまうと、十分な家賃収入を得ることができません。前の契約者が退去してから短期間に次の契約者が見つかれば問題はありませんが、長い間空室状態が続くことで、当初の投資計画に狂いが生じてしまいかねません。

オフィスのイメージがダウンしてしまう

空室の状態が続くことで、オフィスやオフィスビルに対するイメージや印象が悪くなってしまう可能性があります。設備に何かしら問題があったり、テナント同士でトラブルになっていたりするのではないかと感じられてしまうかもしれません。

安全上や防犯上の理由からも空室の状態は望ましくない

空室が目立つオフィスビルは、治安の良い状態を維持しにくいでしょう。入居者が少ないことで家賃収入が減ってしまい、施設管理など警備に資金を回せなくなってしまいます。
メンテナンスが行き届かなかいことで、施設の老朽化が進んだり、建物の耐震強度が劣化してしまったりします。さらに、警備体制が整わないことで、十分な防犯対策を取れない可能性もあるのです。
既存の入居者が継続して利用するためにも、安心・安全に利用できる環境を整えていきましょう。

賃料が下がってしまう

空室対策の一環としてやりがちなのが「家賃を下げること」です。入居率が低いオフィスビルの多くは、なんとか入居者を増やそうと簡単に賃料を下げてしまいます。
しかし、賃料を下げることで様々なデメリットが生じることを理解しておくべきです。家賃を下げることによるデメリットは次の通りです。
・入居者の質が下がる
・キャッシュフローが激減する
・売却時の価格が下がってしまう
賃料が下がることで、それまでターゲットではなかった新たな層にもアプローチすることとなります。入居者の質が下がることで、入居者同士のトラブルを始め、賃料の滞納などの可能性が出てくるでしょう。
滞納が起こってしまうと、入居者からの支払いはないのに税金を納めなければならず、オーナーにとっては大きな負担となってしまいます。
キャッシュフローが減ることも大きなデメリットです。少しの値下げと思っていても、年単位や中長期的で考えるとかなり大きな損失となりかねません。
そして、収益物件は利回りベースで売却価格が決まるため、売却時の価格も下がってしまうでしょう。そのため、将来的に売却を検討している場合は、売却時の販売価格を考慮した上で賃料の設定をしていきましょう。

オフィスの入居率を高めるポイント

ここからは、オフィスの入居率を高めるために押さえておきたい4つのポイントについてご紹介します。

物件の募集内容を見直す

空室が続くオフィスの場合、賃料や共益費などのコストが相場に比べて高すぎてターゲット層にマッチしていないケースが少なくありません。マーケット情報は日々変化していくため、最新の情報に常にアップデートすることが大切です。
賃料を査定するポイントは以下の通りです。
・賃料相場
・最寄駅からの距離
・路線数
・駐車場の有無
・フロア面積
・外観
・築年数
・耐震強度
・管理状況など
賃料を削減するだけでなく、管理コストの削減や最適化をすることで管理費や共益費を下げられる可能性もあります。上記の内容を総合的に加味した上で、賃料の見直しを検討してみてください。

施設や設備のメンテナンスやリノベーションをする

オフィスをはじめとする不動産は経年劣化していきます。広さや立地が同じ条件の物件であれば、新しくて設備の整ったオフィスであるかどうかは大切なことでしょう。
オフィスの価値を高めるためのリノベーションには次の3つがあります。
・共用部分のリノベーション
・専有部分のリノベーション
・設備のリノベーション
大掛かりな改修工事が難しい場合は、共用部のみのリノベーションだけでもオフィスビルのイメージを大きく変えられます。エントランスやエレベーター、トイレや喫煙所、さらには駐車場や駐輪場などを部分的に改修するだけでも使い勝手が良くなり、オフィスビルの競争力を高められるでしょう。
オフィスのリノベーションを行う際は、共用部や専有部、そして設備の状況を把握しながら、計画的に行ってください。
さらに、オフィスのリノベーションを得意とする施工会社を選ぶことも大切です。オフィスのリノベーションを依頼する際は、まずは希望のデザインと条件をしっかりと伝えてミスマッチを防いでください。どのようなコンセプトにすればいいか曖昧な場合は、コンセプトを考える段階から相談するのが賢明です。
そのほかにも、予算内にリノベーション費用が収まるかどうかも確認しましょう。使用する素材や設備のグレードを変更することで予算内に収められるケースもありますので、予算を考慮してくれる業者を選ぶことが重要です。
施工後に何かトラブルが生じた場合でもきちんと対応してもらえるよう、アフターフォローの内容も事前に確認してください。

オフィスの使用用途を拡大する

企業向けの賃貸オフィスとしてだけでなく、様々な用途で貸し出すことで入居者層の幅を広げられるでしょう。
最近はテレワークやリモートワークを導入する企業が増えているため、専有面積の広いオフィスから小規模のオフィスに移転する大企業も増加しています。そのような需要を鑑みて、サテライトオフィスやレンタルオフィス、シェアオフィスとしての活用も考えているのも得策です。
イベントや研修会、セミナーなどで利用する貸会議室としての活用もおすすめです。

セキュリティ対策を強化する

オフィスの入居者にとって、賃料や立地、設備や専有面積などの条件は重要な要件ですが、それ以外にもどのようなセキュリティ対策が取られているかも非常に大切なポイントです。
建物全体の警備体制をはじめ、管理方法などの見直し、強化することで、新規入居者に対してはもちろん、すでに入居している利用者に対しても大きな付加価値を与えられるでしょう。

新型コロナ対策を意識する

近年は、新型コロナウイルスの流行をきっかけに、オフィスの設備にもしっかりとした感染症対策が求められています。
例えば、抗菌素材のクロスや床材を使用してリノベーションをしたり、エレベーターなどの共用部分に定期的に抗菌コーティングを施したりすることで、ウイルスを抑制、ブロックできるでしょう。感染リスクに配慮した空間づくりをすることで、付加価値の高いビルやオフィスとなるはずです。

今回のまとめ

オフィスの空室率はオフィスの賃料に大きな影響を与えるだけでなく、家賃収入の減少やオフィスのイメージダウンなど様々な悪影響を及ぼしかねません。オフィスの入居率を高めるためには、物件の募集内容を見直す、施設や設備のメンテナンスやリノベーションをする、オフィスの使用用途を拡大する、新型コロナ対策を意識することが大切です。
オフィスにおいて高い入居率を維持するためにも、募集内容や条件の見直しや施設のメンテナンスやリノベーションなどを適宜行い、物件価値を高めるための差別化を実践していきましょう。

名古屋に本社を構えるオフィッコスは、オフィスや店舗などの賃貸仲介を専門に扱っている企業でございます。2012年の設立以来、多くのお客様からご利用いただき、ご希望に沿える物件をご案内できるよう、日々情報収集に努めております。常時50,000件以上の物件情報を有しており、ホームページに掲載していない情報も多数ございますので、オフィス・店舗の開設や移転を検討されている事業者さまは、まずは一度お気軽にお問い合わせください。