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コラム 2022.04.22

オフィスビルをリニューアルする場合の流れと注意点


オフィスビルのリニューアルは、働き方改善への対応や業務の効率化など、さまざまなメリットがあります。企業に「ここで開業したい」・「ここに移転したい」と思われるようなオフィスに改造したいと願うビルオーナーも少なくないでしょう。
実際にオフィスビルをリニューアルする場合は、どのような流れで進むのでしょうか。また、オフィスビルをリニューアルする際に気を付けるべき点も見ていきましょう。

【目次】
1.オフィスビルのリニューアル費用の相場
2.オフィスビルのリニューアルの流れ
3.オフィスビルのリニューアル工事の流れ
4.リニューアル費用の抑え方
5.オフィスビルをリニューアルする際の注意点
6.今回のまとめ

オフィスビルのリニューアル費用の相場

オフィスビルのリニューアルでビルオーナーが最も気になるのが費用ではないでしょうか。オフィスをリニューアルする際の相場を知っておくことは、オフィスの改造計画を立てる上で非常に大切です。オフィスビルの改造には、「全体リノベーション」と「部分リノベーション」の2種類あります。
1つ目はオフィスの全体をリニューアルする「全体リノベーション」。もう1つはオフィスの一部をリニューアルする「部分リノベーション」です。ここでのリノベーションはリニューアル(改装)と同じ意味で使われます。全体リノベーションの場合の費用は、坪単価20〜40万円が相場と言われています。費用はオフィスビルの規模や面積の他、施工会社やデザイン会社・作業人数・工事期間によっても異なります。全体リノベーションのよい点は、デザインやレイアウトを一から始めるため、希望に合うオフィスを作りやすい点です。その一方で、リニューアル工事が大がかりな工事で、多額の費用がかかる点がデメリットと言えます。
部分リノベーションは、オフィスの一部のみをリニューアルします。部分的なリニューアルは、リニューアルしたい部分やその目的が明確な場合に最適で、予算を抑えたい時や予算に合わせて少しずつオフィスビルをリニューアルする場合にもメリットを生かすことができます。部分リニューアルの相場は坪単価10万円程度と言われています。工事内容やリニューアルする部分によっても、予算に幅はありますが、全体リニューアルよりも総額を安く抑えられることが一般的です。オフィスビルを今よりも魅力のある建物にしたいなら、リニューアルする目的や、他のビルと差をつけられるアピールポイントを明確にして計画しましょう。

オフィスビルのリニューアルの流れ

1. 大まかなデザインやアイデアを決める
2. デザイン会社を決める
3. 見積もり依頼をする
4. 契約を交わす
5. 工事の日程を調整する
6. 工事の進行状況を確認する
7. 最終確認の後に引き渡し

リニューアルの目的を明確にすると、全体リノベーションか部分リノベーションか、どちらが最適かが見えてくると思います。その後、デザイン会社に大まかなデザインを相談する流れになります。
デザイン会社を選ぶ時は、デザインと工事を一括で請けてもらえるかを確認してください。デザイン会社と工事会社は別々に依頼することもできますが、工事着工後になりデザインに問題があった場合、トラブルが発生することもあるので注意しましょう。
デザイン会社に大まかなデザインの希望を相談し、デザインが決定したら見積もりを依頼し、金額を確認後に契約といった流れになります。見積もり依頼をする際は、ある程度の予算を相談しておくと、希望に近い予算で対応してくれることが多いです。
契約を結んだら工事の日程や工事の期間を決めましょう。さらに工事開始後には、スケジュール通りに工事が進んでいるか、また、品質が保たれているかなどの中間検査も行います。デザイン会社とは密な関係を作り、改装工事を進めていくことが大切です。工事が完了したら立ち合いの元で最終確認が行われ、問題がない場合は引き渡しですが、デザイン会社によっては引き渡し後も定期的な点検を行う場合があります。また、メンテナンスを請け負う会社もあるため、デザイン会社に依頼する際は、アフターフォローが手厚いかどうかも確認しましょう。

オフィスビルのリニューアル工事の流れ

リニューアル工事は主に以下のような流れで行われます。

1. 仮設工事
2. 軽天工事
3. 内装工事
4. 建具工事
5. 電気設備工事
6. 空調設備工事
7. 設備機器
8. 消防設備工事
9. サイン工事
10. 外装工事

1番目の仮設工事は工事を行う準備で、足組を組んだり床養生や壁養生を行います。
2番目の軽天工事は、壁や天井の基礎を組み立てて天井や壁を新設することです。そのあとの内装工事で天井や壁を仕上げます。この段階では、壁にクロスを貼ったり床にタイルを敷いたりして、オフィスの箱となる部分が完成します。
4番目の建具工事は窓や扉を取り付ける作業です。ここまで来ると、オフィスもある程度オフィスらしく見えてきます。
5番目の電気設備工事では、配線の整理を行います。コンセントやLANケーブル・電話線・照明の整備などオフィスで必要な全ての電気設備を整えます。
6番目の空調設備工事はエアコンや換気扇の室内機や室外機の設置です。それに伴う配管工事やエアコンや換気扇のテスト運転まで含まれます。
7番目の設備機器は洗面所やトイレの設置です。トイレ本体や手洗い場所の他に、ハンドドライヤーの設置も行います。
8番目の消防設備工事は消火器の設置や煙感知器やスプリンクラーの設置です。オフィスには、これらを設置することが法律で定められています。この作業は、オフィスがある地区の消防署と相談しながら工事を進めてください。
9番目のサイン工事は、入居するテナントの会社名が入った看板を設置する工事のことです。来客者がわかりやすいように、通常はエントランスに設置されます。
最後の外装工事はビルの防水工事や塗装工事です。オフィスビルの内装だけでなく外装もリニューアルしたい時は、防水や塗装工事も行うといいでしょう。

リニューアル費用の抑え方

ほとんど全てのビルオーナーが、できる限りリニューアルの費用を抑えたいと考えると思います。リニューアル費用は発注時の工夫次第である程度抑えることができるため、ここではいくつかのポイントをお伝えします。

複数の会社に見積もりを依頼

1つ目のポイントは複数のデザイン会社に見積もりを出してもらうことです。デザイン会社は始めから1つに絞らず、複数の会社に相談をして、費用がどのくらいになるかを出してもらいましょう。複数の会社の費用を比較することで、ある程度の相場がわかり、どの会社が最もリーズナブルでいい仕事をしてくれるかわかるからです。
1つの会社だけに依頼すると、費用が高いか低いかの検討がつきにくいので、複数の会社に依頼することは費用を抑える上でとても大切なポイントになります。

予算の限度は明確にしておく

2つ目のポイントは追加作業が出ないように、予算の限度額を明確にすることです。オフィスのリニューアルは工事段階になり、追加工事が発生することもよくあります。デザイン会社はよりよいデザインをと思い、いいアイデアを提案してきます。しかし、そこで全ての追加工事をお願いしていたら、最終的に大幅に予算や見積もり金額を越えていたということにもなりかねません。
そのため、予算の限度額は見積もり依頼をする時点で明確にし、これ以上は出せないという金額も提示しておきましょう。

安い素材を使い費用を抑える

リニューアル費用を抑える最後のポイントは、リニューアルに使用する素材を、なるべくコストの低い素材でお願いすることです。同じオフィス内でも、エントランスや来客のためのスペースなどは、デザイン性が高くいい素材を使い、業務スペースはなるべく安い素材を使用するなど、場所により素材をかえることで費用を大きく抑えられます。安さだけにこだわると、こだわりがなく魅力の感じられないオフィスになってしまうので注意しましょう。

オフィスビルをリニューアルする際の注意点

オフィスビルリニューアルを円滑に進めるには、覚えておくべき注意点があります。忘れてしまうと後でトラブルに発展しかねないので、ぜひ参考にしてください。

定期的に工事をチェック

工事段階に入ったら業者に任せずに、どんなに忙しくても工事の進行状況を定期的に確認してください。工事が進行中なら、仕上がりのイメージが異なっても、費用を抑えて手直しができます。すでに完成している場合や、完成間近になり工事の手直しを依頼すると、費用が大幅にかさむことも考えられます。
また、工事が予定通りに進んでいるかも定期的に確認してください。ビルオーナーとしては、オフィスを賃貸できない期間は利益のロスになります。その期間を延長させないためにも、予定通りに工事が進んでいるかを確認することはとても大切です。工事の担当者や責任者とは密な関係を築き、まめに連絡を取りあうと、工事に関する認識の食い違いといった問題も回避できます。

法令をよく確認

オフィスビルのリニューアルにあたり、さまざまな法令に従っているかも確認してください。例えば、消防法や建築基準法により理想としているレイアウトやデザインでスペースを作れないこともあります。通常は、デザイン会社に相談した時点で、法に則したスペースやサイズが使用されているかを確認できます。
法令に従っていないと後でわかった場合は、費用面でも大きな問題に繋がりますので、工事が進んでから後悔しないよう、デザイン会社は経験豊かで信頼できる会社をじっくりと選びましょう。

工事が遅れた場合やアフターケアについて確認

リニューアル工事が業者の都合により、遅れてしまうこともあります。そのようなケースを想定して、契約を結ぶ時点で取り決めをしておくことが最善です。大幅に工事期間が遅れると、大きな損害になってしまうため、その場合の違約金や保証について、しっかり確認しておきましょう。
同じように、引き渡し後のトラブルやメンテナンスについて対応してもらえないケースを避けるため、工事終了後のアフターケアについても業者と事前に確認しておくことをおすすめします。

今回のまとめ

オフィスビルをリニューアルする際の流れや注意点について紹介しました。オフィスをリニューアルする際は、信頼できるデザイン会社を選ぶことがとても大切です。1つのデザイン会社のみに相談せず、複数のデザイン会社に相談して見積もりを出してもらいましょう。要望を叶えてくれるだけでなく、アフターケアが充実していることも、デザイン会社選びのポイントになります。
名古屋に本社を構えるオフィッコスは、オフィスや店舗などの賃貸仲介を専門に扱っている企業でございます。2012年の設立以来、多くのお客様からご利用いただき、ご希望に沿える物件をご案内できるよう、日々情報収集に努めております。常時50,000件以上の物件情報を有しており、ホームページに掲載していない情報も多数ございますので、オフィス・店舗の開設や移転を検討されている事業者さまは、まずは一度お気軽にお問い合わせください。