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コラム 2022.03.11

失敗しない賃店舗・テナント探し!契約条件で確認すべきポイントを解説


新店舗をオープンするときには、よりよい条件の物件を見つけることが大切です。ただ、契約書には専門的な用語も出てきて、書類の量も多いため流し読みしてしまう人も多いでしょう。理想の物件が見つかったときには、「他の人に取られる前に契約しなくては」と気持ちが急いてしまい、確認が甘くなってしまう傾向もあります。
本記事では賃店舗・テナント探しの際に、契約条件で確認すべきポイントを解説していきます。きちんと契約条件を確認しておけば後でトラブルに発展したり、思わぬ請求をされて損をしたりするケースも防げるでしょう。契約後に後悔することがないように記事を参考にチェックしていきましょう。

【目次】
1.費用はどの程度かかるのか
2.契約タイプについて
3.中途解約について
4.保証金(敷金)の償却について
5.原状回復義務について
6.契約解除になる事項について
7.契約書に記載のない事項も確認しよう
8.今回のまとめ

費用はどの程度かかるのか

費用は契約時にほとんどの人が考慮する点でしょう。店舗・テナント契約は賃貸住宅の契約とは異なり、初期費用が大きくかかります。そのため毎月支払う家賃以外にも気にするべきポイントがあるのできちんとチェックしておきましょう。
まず、賃貸借契約までに必要となるお金の種類と金額の参考相場は次のようになります。
①保証金(敷金)―家賃の5~12か月
②礼金―家賃の1~2か月
③共益費・管理費―契約する物件による
④前家賃―入居月の日割りと翌月分の家賃
⑤仲介手数料―家賃の1か月分
⑥保険料―規模による
6つの中で保証金のみは解約時に返還されるお金となっていますが、初期費用の中では圧倒的に金額が大きいため、何か月分を支払う必要があるのかは必ず見ておきましょう。礼金と仲介手数料については、返還されることがないお金なので注意しましょう。
また、契約までに必要なお金は支払時期がいつで、どのような支払方法が選択できるのかについても理解しておくことが大切です。内容によっては貸主に有利な条件で契約を交わすことになってしまいます。
さらに家賃に関しては固定家賃と変動家賃が存在します。固定家賃は、一般的にイメージする毎月定額支払いが必要となるものです。変動家賃は、売り上げによって家賃が変わる歩率と最低家賃保証が設定されていることが多いので、内容を貸主に確認しておくことが大切です。もし初期費用を少しでも抑えたいと考えているのなら、「礼金や仲介手数料がゼロの物件を選ぶ」ことや「賃料や修繕費用の交渉」をすることをおすすめします。

契約タイプについて

賃貸契約には「普通建物賃貸借契約」「定期建物賃貸借契約」の2種類があります。普通建物賃貸借契約は一般的な方法で、契約期間を決められており、借主があらかじめ更新しないことを伝えない限り期間終了後に契約が自動更新されます。定期建物賃貸契約の場合は契約期間が満了になると、自動的に契約が終了となるため、もし継続して借りたいのなら再契約をする必要があります。
長く借りる前提であれば、普通建物賃貸借契約を選択するようにしましょう。

中途解約について

契約時には考えていなくても営業を続ける中で中途解約が必要となる場合もあるため、事前に解約時の条件を確認しておくことも大切です。
例えば、経営がうまくいったことで設備投資をしたくなるケースや、従業員数を増やしたくなるケースがあります。逆に経営がうまくいかず、現在よりも賃料が低い物件に移りたくなるケースや、予想より集客が見込めずに立地を変えたくなるケースもあります。中途解約の際には、貸主への申し入れと違約金の支払いが必要です。
申し入れについては、決められた契約更新時以外に退去したい際には数か月ほど前に貸主に事情を伝えておく必要があります。ほとんどの物件は2~3年契約が多く、契約更新のタイミングで退去できないことも多いです。申し入れで気を付けることは、退去予告をしてから物件を明け渡すまでの期間が長いほど退去するまでの損害が大きくなります。例えば3年契約を結んで飲食店を開業したとして、やむを得ず2年で閉店することになったとします。このとき、解約時の条件として3か月前の申し入れを提示している場合、仮に営業を終了して利益をあげていなくとも家賃を払い続けなくてはなりません。あらかじめ撤退の計画が見えているなら事前に申し入れすれば無駄な負担はありませんが、突然の撤退を強いられたときには負担が大きくなってしまうため、解約時のことも確認しておくようにしましょう。
違約金については、契約書の「特約」に金額が記載されていることが多いです。違約金は残存契約期間分の賃料+共益費で換算されることがよくあるので、借主にとって不利な内容になっていないか確認しておきましょう。

保証金(敷金)の償却について

通常であれば契約終了時に敷金は返還されます。ただし、条件によっては退去時に敷金の数%が差し引かれてしまうケースもあります。契約が短期間なら大きな額にはなりませんが、長期契約を結んでいた場合、返還される額が大幅に減少してしまうこともあるので注意しましょう。
具体的には契約書に「償却10%解約時に償却」と記載してある場合は、契約終了後に保証金の10%が返還されません。「償却10%更新時に償却・償却分を補填」と記載されている場合は、契約更新の度に保証金の10%を支払う必要が出てきます。解約時に償却するほうが更新時に比べて支払いまでのスパンが長くなり、固定費の削減につながるため、基本的には解約時の償却での契約が多いです。(名古屋では大多数がこちらに該当します)
また、保証金の金額以外に、返金までの期間も確認しておくべきポイントの1つです。中には6か月など長期間かかるケースもあるため、長いと感じたら貸主に短縮の交渉をすることも必要になるでしょう。

原状回復義務について

一般的に賃貸店舗やテナントでは、退去時に入居当時の状態に戻さなくてはいけません。具体的な範囲は賃貸借契約書に記載されているため、どこまでが対象範囲なのか事前に確認しておくことが大切です。基本的には入居時の状態に戻すことになりますが、骨組み状態にまで戻すスケルトン工事を要求されることもあります。
専有部分を戻すことが基本ですが、契約内容によってはテナントの共有部分の復旧も請求されてしまう場合もあります。対象範囲が変わるだけでかかる費用も大きくなるのでチェックしておきましょう。もし契約書に記載されていない場合は、曖昧にせずオーナーや不動産業者に質問をして確認しておくことが必要です。原状回復工事を見越して、入居前にテナントの状態はよく確認し、写真を撮っておくことも大切です。
また、原状回復工事の業者が指定されているかどうかもトラブルが起こりやすいので、事前に確認すべきポイントです。業者が貸主によって指定されている場合は、工事費用が高くついてしまう可能性もあります。ただし、実際に退去時に費用が高くなるかまでは予想できないため、契約前には業者指定がされているか・指定は外せるのか・もし工事費用が他業者に比べて高くなった際はどう対処するのかを聞いておくといいでしょう。
不安なときは、原状回復に詳しい会社や業者の人に相談をしておくと、対処法を教えてくれるため安心できます。

契約解除になる事項について

賃貸契約が終了する場合には、解約と解除の2パターンがあります。解約では契約を途中で終了させることを指し、双方の合意によって認められることが多いです。
一方で解除は、やむを得ない事情が原因であれば、借主か貸主のどちらかの意志によって契約を終了させられます。借主からの契約解除の事例は、貸主が物件の修繕依頼を無視するケースや、トラブルが起こっているのに放置するケースなどがあります。貸主からの契約解除の事例は、会社が倒産してしまったケースや火災を起こしてしまったケースなどがあります。
具体的な内容は契約書に明記されていますが、一番気を付けるべき事項は「家賃の滞納」です。もちろん家賃を滞納しないことが基本なのですが、うっかり支払いを忘れてしまったときのために確認しておくことも大切です。滞納が1か月でも契約解除されてしまう場合もありえるので、期間は必ず知っておきましょう。

契約書に記載のない事項も確認しよう

金銭面の内容や必須義務などは契約書に記載されていますが、中にはオーナー側で明確な判断が下せない事項もあります。例えば、店頭への看板設置であれば、道路に看板を出しても良いかを聞かれてもオーナー側や管理会社側では許可が出せません。許可が出せない以上は契約書にも明確に記載できないのです。ただし、契約前に以前はどのように対応していたかを聞いておくことでトラブルを回避できることはあります。たとえ契約書にない事項でも、事業運営を行ううえで気になるポイントは聞いておくようしましょう。
また、契約書の条文では記載しきれない項目を「特約」として、契約書の末尾に記載する場合があります。特約の条件の制定方法は比較的自由なため、物件に応じた条件が記載されているケースも多いです。見落としがちな場所なので注意が必要です。

今回のまとめ

今回の記事では賃店舗・テナント探しの際に、契約条件で確認すべきポイントを解説しました。店舗探しが不慣れであれば、なおさら丁寧に契約条件を点検することが大切になってきます。契約前にかかる費用の程度や支払い期限、もし中途解約することになったときにはどのような条件が課されるのか、原状回復はどこまで求められるのかなど、実際に契約~運用~退去の流れに沿って考えてみると良いかもしれません。
事前にきちんと確認をしておかないと金銭面で損をするだけではなく、貸主や近隣住民などとトラブルの原因になることも考えられます。書面に記載されていること以外にも、出店にあたり気になる点や交渉できそうな点は確認しておくことも大事になります。あらかじめ重要視したいポイントは整理しておいて、契約時にはスムーズに契約を結べるようにしましょう。