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コラム 2022.03.11

失敗しない賃店舗・テナント探し!内覧で確認すべきポイントを解説


賃店舗・テナント探しにおいて、内覧は入居を決める大切なポイントです。実際に自分の目で見て確かめることで、店舗イメージと合致するかも見えてきます。しかし、事前に確認する箇所を決めておかないと、入居してから「やっぱりイメージと合わなかった…」と落胆してしまう可能性が高いでしょう。
そこで本記事では、内覧で確認すべきポイントについて詳しく解説していきます。写真や図面で物件を見るのと、内覧で見るときには違いが大きいことがほとんどです。記事を参考に自身の業態で重要度の高いポイントを把握して、最適な物件を見つけてみましょう。

【目次】
1.店舗の面積・形状
2.店舗の天井の高さ
3.店舗の設備
4.店舗の内装・外装
5.ビル・施設のエントランス
6.テナントビルの設備
7.店舗周辺の環境
8.日当たりの良さ
9.今回のまとめ

店舗の面積・形状

入居する店舗・テナントを決める際には、きちんとイメージ通りのレイアウトができるか確かめておくことが必要です。図面で広く見えても実際に立ってみたり、機材の配置イメージを検討してみたりすると誤差があるケースもあります。資料記載の面積に通路や機械室などの共有部分が含まれているケースもあるため、必ず契約前には自分の目で見て確かめるようにしましょう。
また、実際に見てみると壁に傾斜があったり、思った以上にいびつな形をしていたりと想像と食い違ってくる場合もあるため、店舗の形状をよく確認しておくことも大切です。座席を置く場所や従業員用のバックヤードなど、実際の用途によって適切な形状も変わってくるため、内覧の時には入居後をイメージして動きにくくないかもチェックしておくといいでしょう。
内覧前にどのような空間がどの程度必要かといった簡単なレイアウトを考えてから向かうと、当日にチェックするポイントも明確になり良いでしょう。

店舗の天井の高さ

天井の高さは空間の居心地を左右するポイントのため、確認しておきましょう。天井が低いと圧迫感を与えてしまいますし、仮に拡張工事をするとなると拡張時と退去する際の原状復帰時に莫大な費用がかかってしまいます。
また、オフィスビルで多い問題が、天井に梁があることで高さにバラつきが生じるケースです。図面では問題なかったとしても、梁のせいで背の高い設備を置けないことがあります。配置する設備やキャビネットなどの高さも事前に把握しておくと、契約後のイメージが湧きやすいです。そのため内覧にはメジャーを持参して、高さをチェックするのを忘れないようにしましょう。
他にも天井の高さによって空調が思うように機能しなかったり、照明の光が届きにくくなったりするケースがあります。空調や照明の位置を見ておくだけでなく、実際に運用し始めたときにうまく機能するかもチェックしておくといいでしょう。

店舗の設備

電気、ガス、水道などのインフラ関係や空調、配管などの現状を確認しておくことは重要なポイントです。必要な設備が十分に整っていない場合は、初期投資の工事に多額の費用がかかってしまいます。特にインフラ関係は工事費用が大きくかかる部分です。工事内容によっては100万円規模の費用がかかることもあるので、内覧の際には自分の目だけでなく、専門の業者にも点検をしてもらうといいでしょう。
もし入居する店舗の業態が煙や香りの強いものの場合、ダクトの有無や状態を確認しておくことも必要です。ダクトがないなら新規で設置工事をしなくてはなりませんし、すでにあったとしても問題なく使用できるか点検する必要が出てきます。
また、居抜き物件でそのまま同業態での使用をする場合でも、設備が老朽化していると、入居後にトラブルが起こったり撤去処分費がかかったりするケースもあります。取り替えの必要性が生じることもあるので、電源を入れた性能の点検や設備の年式・型番もチェックしておくことが大切です。

店舗の内装・外装

店舗の内装や外装、店舗外の設備についても確かめておくことが大切です。外壁が古くひび割れがあったり、塗装がはがれていたりすると修繕工事が必要になってしまいます。老朽化している壁紙からは、カビなどが原因で異臭がするケースもあるため自分で確認しておきましょう。他にもネズミや虫の侵入経路になる恐れもあるので、ダクトや室外機の場所、勝手口や窓の建付けがしっかりしているかといった点は確認しておくといいでしょう。
一般的な賃貸物件なら、雰囲気の良さや快適さで決定しても良いですが、店舗の場合はイメージに合わせて改修をする必要があります。イメージ通りの施工が可能かどうかは素人目では判別できないことも多いため、内装業者などの専門家と一緒に内覧をするといいでしょう。
また店舗に看板を設置したい場合は、内覧の際に理想のサイズを置けるか、客観的に見てわかりやすいか、周囲の環境と合致しているかなどをチェックしておきます。1つ気を付けるポイントとしては、設置できる看板に制限がつけられているときです。道路にはみ出したタイプの看板など、貸主の権限では明確に了承が出せないものは、行政指導が入って制限をされてしまう場合もあります。心配な点があれば、事前に貸主などに相談をしておくと安心でしょう。

ビル・施設のエントランス

ビルのテナントを探している場合はエントランスを確認することも必要です。テナントではいくら店内を整えていても、エントランスの印象が悪いと来訪者の気分も悪くなってしまいます。実際に正面から入ってみて、エントランスの広さや雰囲気がイメージと合致しているか、清掃が隅々まで行き届いているか、照明は暗くないかなど検討してみましょう。
たとえば清潔感のある店舗をイメージしているなら、エントランスも白を基調にした美しさを感じさせる場所を選ぶと良いです。明るく開放感がある店舗をイメージしているなら、エントランスも吹き抜けがある場所が良いです。
また、来訪者の目に入ることが多いテナント表示板を見ておくことも大切です。わかりやすい表記になっているか確かめてみるのはもちろん、同業者がすでに入居していると競合になってしまう可能性もあるので注意しましょう。

テナントビルの設備

ビルや商業施設にテナントで入る場合は、テナント側の設備もきちんと見ておきましょう。エレベーターの位置や台数、広さは実際に利用して確かめてみると、人の動きがわかったり混雑具合も理解できたりします。営業開始後に荷物の搬出入が多いことが予想される場合は、事前に貨物用エレベーターもチェックしておくようにしましょう。
さらにテナントの共用部も確認すべきポイントです。非常階段の位置、セキュリティの堅牢さ、トイレの個数や位置、エントランスの開閉時間、時間帯による入退の方法など細かい部分まで見ておくことが大切です。
位置や数以外にも共用部に清潔感があるかどうかもチェックしておきましょう。またトイレに関しては、男性だけで内覧に行ってしまうと女性用のトイレが点検できなくなってしまいます。可能であれば女性スタッフも内覧に同行して、女性目線で設備を点検してもらえると良いでしょう。

店舗周辺の環境

内覧の際には店舗の内部に目線が行きがちですが、店舗周辺の環境をチェックすることも大切です。例えば最寄りの駅やバス停からの距離が遠くないか、道のりはわかりにくくないかといった点も大事な検討ポイントになります。店舗の状態が良くても、立地条件が悪ければ集客も難しくなってしまいます。
その他にも、周囲に出店している店舗数、目の前の通りの通行人数、近隣の住宅や店舗からの騒音など幅広い観点で見ておきましょう。周辺環境の様子は曜日や時間によっても変動してくるため、内覧の様子をベースにして何度か下見に行ってみるといいです。
また、アパートの1階部分を改装しているといったケースでは、大家さんや住民が上の階で暮らしていることもあります。業態によっては営業時間の配慮が必要になったり、騒音やにおいが問題になったりするので注意しましょう。

日当たりの良さ

実際に内覧をしてみないとわからないポイントに、物件の日当たりの良さがあります。日当たりは店舗の雰囲気をガラッと変える要素です。
東側から日差しが入る設計になっているなら朝方から明るい雰囲気の店内を作れて、南側から日差しが入る設計になっているなら日中はほぼ明るい状態で過ごすことができます。時間帯や季節によって日当たりも変わってくるため、事前に店舗イメージと顧客ニーズを把握しておき、内覧時に目で見てイメージと照らし合わせてみるといいでしょう。
南側に高さのあるビルがあって日差しが確保できないというケースもあるので、周囲の建物の状況も併せて見ておくと良いです。さらに日当たりの良さは、店舗にいる従業員にとっても健康的に働ける要素になるため、大切にしたいポイントです。

今回のまとめ

内覧の前には確認すべきポイントを明確にしておくことが大切です。店舗の内装や外装といった目に見えてわかる箇所を点検するのも必要ですが、インフラ設備の容量が足りているか、劣化がないかなどパッと見てわからない箇所もよく確認しておきましょう。テナントを探している場合は、施設内の設備の使いやすさやエントランスの雰囲気が合うかも大事になります。
また、店舗周囲の環境も内覧時に見ておくべきポイントです。人通りなど集客につながる要素や、騒音などトラブルにつながる要素が詰まっているので見逃さないようにしましょう。内覧は重要な情報が得られる良い機会です。人気物件なら内覧できるチャンスも限られているため、しっかりと準備をしたうえで臨むようにしましょう。