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テナントの退去や転居の際は、さまざまな費用がかかることが珍しくありません。テナントを中途解約するときに、思わぬ高額を請求されて驚くことがあります。原状回復にかかる工事費のほかにも、違約金が発生する場合があるのです。違約金を請求されても、適正な金額や相場なのか分からず、混乱することがあるでしょう。契約時に違約金の存在を見逃してしまい、思わぬ支出が増えてしまったということがないように、基本情報や考え方を見ていきましょう。

【目次】
1.違約金はどんなときに払うのか
2.中途解約しなければならないケース
3.違約金の相場に関する考え方
4.今回のまとめ

違約金はどんなときに払うのか

違約金は契約に反することをしたときに、貸主に対して支払う金銭のことで、テナントの賃借契約書では、必ずといっていいほど出てくる言葉です。やむを得ない理由で中途解約したい場合であっても、契約書に違約金に関する記載があれば借主に支払いの義務が生じます。契約書によってどんな内容になっているのかが異なるので、契約時に必ず確認しましょう。たとえ、借主側に対し一方的に不利な内容になっていたとしても、見逃して契約してしまうと、後から多額の違約金を請求され、青ざめることになってしまいます。
もし、不都合な内容であれば交渉して変えてもらいましょう。必ずしもすべての物件で違約金が発生するわけではなく、貸主側との話し合いがうまくいけば免除してもらえるケースもあります。

中途解約しなければならないケース

テナントの契約時には思いもよらなかった好調が続き、従業員を増やしたくなったときは、もっと広い場所に移りたくなることがあるでしょう。反対に、思っていたよりも経営がうまくいかず、賃料が低い物件や集客が見込める物件に転居したくなるケースもあるかもしれません。ほとんどの場合、借主側の都合で退去を余儀なくされる場合に、違約金が発生します。物件によって違いはありますが、テナントの契約期間は2～3年となっていることが大半です。数カ月で退去の必要が出てきたときは、中途解約となってしまいます。
退去したい場合は、3～6カ月前に退去予告を伝える必要があり、こちらも契約内容によって期間はさまざまです。重大な事情がなく、退去を急がないのであれば、契約終了期間のことを考えながら引越しを検討した方がよいでしょう。

違約金の相場に関する考え方

中途解約をされてしまうと、貸主側が不利益を被ることがあります。次のテナントがなかなか決まらない場合、収入がゼロになってしまうでしょう。こうしたリスクを軽減するために、契約途中で簡単に契約を終了されないよう、賃借契約書の「特約」に中途解約金の項目を設けているのです。違約金は「残存契約期間分の賃料+共益費」となっていることが少なくありません。3年契約で入って半年で出ていく場合、残存契約期間は2年6カ月となるので、1カ月の賃料+共益費が20万だとすると、約600万円もの違約金を支払う計算になります。
このように、あまりにも借主側にとっての負担が大きく設定されている場合、裁判所に訴えれば減額が認められることもあります。現実的に考えれば、残存契約期間中に次のテナントが見つかることもあり、貸主側にとって十分な収入を得られることは多いでしょう。1年以上、テナントが見つからないことが考えられないような立地にある物件の場合、賃料や共益費などの1年分が適正な相場だと考えられます。

今回のまとめ

テナントを中途解約する際は、違約金が発生することが多いです。違約金の金額は契約書の内容によって異なりますが、大体の目安は賃料や共益費などの1年分程度であるかどうかです。契約期間が長期にわたる場合で、残存契約期間が長い場合は貸主側に減額の余地があるか交渉しましょう。到底支払えないような高額な請求をされた場合、専門家の助けを借りて裁判に持ち込むことも視野に入れるとよいかもしれません。