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コラム 2022.04.04

賃貸オフィス・事務所で毎月支払う賃料・共益費・管理費の違い


ビルやマンションなどで事業用の賃貸オフィスや事務所を契約すると、賃料以外に毎月「共益費」「管理費」という名目の費用が別途発生します。この二つの費用は同じもののように思われがちですが、実際は使用目的などが少し異なるものです。
今回は、賃貸オフィス・事務所で毎月支払う賃料・共益費・管理費の違いについて解説していきます。共益費・管理費がそれぞれ何に使われているのか、使用用途や相場も合わせて見ていきましょう。

【目次】
1.賃料とは
2.共益費とは
3.共益費の相場
4.管理費とは
5.管理費の相場
6.共益費や管理費の消費税
7.今回のまとめ

賃料とは

賃料というのは毎月かかってくる固定費のため、多くの企業は「オフィスの利便性は追求したいものの、賃料はなるべく安く抑えたい」というのが本音かもしれません。
そもそも、賃料はどのように決められているのでしょうか。実は同じ物件だとしても、賃料というのはいつも必ず同じ額とは限りません。そのときの空き室状況や、時期や条件などによって変動するものです。基本的に賃料は、建物の構造や立地条件、利便性、設備の有無などによって総合的に決まります。
地域の相場というものもあるので、これから賃貸オフィス・事務所を借りる場合は、まずはその地域の相場を調べてみることをおすすめします。周辺の相場と比べて高い場合は、新築であったり、オートロックなどの設備が充実していたりという理由があります。周辺の相場より安い場合は、築年数が経っていたり、立地条件が悪いのかもしれません。もしこれらのような理由がなく賃料が高い場合は、適切な賃料ではない可能性もあります。
賃貸オフィス・事務所を借りる際に注意しておきたいのは、「実質賃料」です。賃料以外にも毎月、「共益費」「管理費」を払わなくてはいけないので、賃料だけでなく、共益費と管理費を合わせて毎月いくらの費用がかかるのかという「実質賃料」を頭に入れておくべきでしょう。では共益費と管理費はどのようなものか、それぞれ解説していきます。

共益費とは

賃貸オフィス・事務所の共益費とは、建物の共有部分や共有設備を維持する費用のことです。例えば、エントランス、階段、エレベーター、廊下などのメンテナンスに使われます。ビルやマンション内を清潔に保つための清掃や、防災設備の維持と管理などにも使われるでしょう。廊下の電気代なども共益費から出されています。セキュリティ管理が行き届いているオフィスビルなどは、そのセキュリティ管理の費用も共益費に含まれているというわけです。
「共益費って必要なのだろうか」と思うことがあるかもしれませんが、共益費を払っているからこそ、当たり前のようにエレベーターを使うことが出来て、エントランスや廊下が清潔なビルで仕事が出来ているといえます。

共益費の「先取特権」

共益費は民法により「先取特権」というものが認められているのが、管理費との大きな違いです。先取特権とは、一部入居者が共益費を滞納した場合、他の債務者より優先してお金を回収できる権利になります。先取特権は、物件を借りる側ではなく、貸している側の権利です。例えば共益費を数ヶ月分滞納されてしまった場合、その相手から回収の目処が立たない場合もあるでしょう。そうすると貸している側が丸損してしまうことになります。
そういった場合に行使できる権利が共益費の先取特権です。共益費を滞納している相手が破産手続きを行った場合、様々な支払いが滞っているため、お金を回収したい人たちが多くいる状態になります。そのときに先取特権を持っていると、他の債権者より優先的にお金を回収することができる権利を持っているということになるため、比較的多くのお金を回収できる可能性が高いということです。

共益費の相場

共益費の相場は、だいたい賃料の5〜10%程度と言われています。共有部分の設備がどのくらい充実しているのか、あるいはメンテナンスがしっかりと行き届いているのかで値段が変わってくるでしょう。例えば共用のトイレが最新型で、いつも清潔で掃除が行き届いているとか、エレベーターが最新であるとか、気持ちよく過ごせる値段として共益費が多少高い場合もあるかもしれません。
逆に共益費が安い賃貸物件は、設備が古かったり、清掃やメンテナンスがあまり行われていない可能性もあります。共益費は値段そのものというより、建物の設備や管理状態が果たしてその共益費の値段に見合っているかどうかを見ることをおすすめします。

共益費がない物件

賃貸オフィス・事務所を探していると、もしかしたら「賃料〇〇円、共益費なし」という物件を見たことがあるかもしれません。「共益費がないなら、建物の維持管理はされていないのだろうか」と思ってしまいそうですが、実は共益費なしの物件というのは、共益費にあたる金額がすでに賃料に含まれている場合が多いのです。
一見お得そうに見えますが、このような物件は少し注意が必要になります。なぜなら、賃貸契約をする際の初期費用が割高になる可能性があるからです。賃貸契約時に支払う礼金・敷金・仲介手数料・保証金などはだいたい「賃料の◯ヶ月分」と計算されます。そのため、賃料に共益費が含まれてしまっている場合は、含まれず別立てになっている場合と比べて、初期費用は高くなるケースが多くあります。

管理費とは

賃貸オフィス・事務所の管理費とは、建物全体を維持・管理するための費用のことです。建物の修繕や、管理会社の運営費などが管理費として扱われます。内容自体は共益費とほぼ同じものですが、共益費よりも広範囲で定義されているものです。しかし支払う側からすると明確な区別はないので、一般的には同じようなものとして考えられています。
共益費との大きな違いは、管理費には先取特権がないということです。また、共益費にはエントランスや廊下、エレベーター、階段などの管理が含まれていますが、管理費は「建物そのもの」の管理が含まれているのも特徴です。例えば、建物は外壁などが経年劣化した場合の補強工事などの工事費用は管理費から支払われます。

管理費の相場

管理費の相場は、物件の規模や管理内容により変わってきます。平均的には、坪単価で2,000円〜4,000円程度です。しかし、大規模なビルであればそれだけ面積も広く高層であるため、管理する部分も多くなります。その場合は、管理費は平均より高くなります。逆に小さなビルでエレベーターがないような物件の場合は、その分管理費も安くなります。物件を選ぶ際には、実際の管理状況を見定めることで、その物件に対して管理費は高いのかどうかというのを判断しましょう。

賃料や管理費の消費税

事業用の賃貸物件では、管理費は一円単位まで数字が書かれていることが多いのに対して、居住用賃貸物件では、管理費は切りの良い数字になっているのに気づいた方もいらっしゃるかもしれません。実は、居住用賃貸物件は賃料も管理費も消費税がかからないのですが、事業用賃貸物件では賃料と管理費に消費税がかかります。事業用賃貸物件では管理費として算出された金額に消費税がかかるため、数字が細かくなるのです。
消費税が導入された当初は、居住用賃貸物件にも消費税がかけられていたのですが、平成三年の秋に消費税法が改正され、居住用賃貸物件に関しては非課税扱いとなりました。電気代やメンテナンス代など、物件の維持管理にかかる費用には消費税がかかるので、事業用賃貸物件の管理費に消費税がかかるのは、自然なことなのかもしれません。
ちなみに事業用賃貸物件で「管理費なし」というものがありますが、これは管理をしていないということではなくて、管理費が賃料に含まれている場合がほとんどです。

礼金・仲介手数料の消費税

事業用賃貸物件では、礼金にも消費税がかかります。礼金は入居するための条件として支払うお金なので、「資金の譲渡などの対価」とされ、課税対象となるのです。居住用賃貸物件に関しては、礼金も非課税扱いになります。仲介手数料に関しては、居住用賃貸物件であったとしても非課税扱いにはなりません。仲介は業務なので消費税が課税されます。

法人が居住用賃貸物件を借りた場合

法人が社宅として居住用賃貸物件を借りる場合でも、賃料と管理費は非課税です。法人が借りるというと課税対象のようなイメージがあるかもしれませんが、居住用賃貸物件に関しては法人・個人を問わず消費税がかからないことになっています。

個人が居住用賃貸物件を事務所として借りた場合

居住用賃貸物件だとしても、賃料と管理費に消費税がかかる場合もあります。それは、使用目的が居住ではなく、事務所としての使用の場合です。個人事業主や小さな会社が、マンション内に事務所を置いているのを見たことがあるのではないでしょうか。
その場合、事業用賃貸物件と同じ扱いになるため、賃料と管理費に消費税がかかってきます。賃貸マンションやアパートであれば、事務所用のビルよりも家賃や初期費用が安く済むので、小規模ビジネスでは居住用賃貸物件を借りて事務所とする場合も多くあります。
しかし注意した方が良いのは、全てのマンションやアパートが事務所使用を許可しているわけではないということです。「事務所使用可」とされている物件だけ、事務所として使用することが許されています。居住用として使用する場合と事務所として使用する場合では契約内容も異なってきますので、後からトラブルにならないように注意が必要です。

今回のまとめ

今回は、賃貸オフィス・事務所で毎月支払う賃料・共益費・管理費の違いについて解説してきました。共益費と管理費は一般的には同じようなものという認識ですが、先取特権や範囲の違いなどについて理解しておくことをおすすめします。
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