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貸借人とは、賃料を払って賃貸物件を借りる立場の人をさし、借主とも言います。物件を借りるときは、貸借人は賃貸人（貸主）と賃貸借契約を結びます。その際貸借人は、物件の利用義務を果たすとともに、禁止行為を行わないようにしなければなりません。禁止行為を行うと、最悪の場合退去につながってしまいますが、どのような行為が該当するのでしょうか。

【目次】
1.代表的な禁止行為は「無断の又貸し」
2.迷惑行為とみなされる行為も禁止
3.賃貸借契約書で禁止行為を確認しよう
4.今回のまとめ

代表的な禁止行為は「無断の又貸し」

又貸しとは、A社の名義で賃貸借契約を結んでいるのに、実際に物件を使っているのはB社というケースです。又貸しは、「転貸借」という禁止事項にあたり、又貸しに該当する行為を行った場合、A社・B社ともに退去しなくてはいけません。これは、民法第612条1項で明記され、国土交通省が公表している「賃貸住宅標準契約書」にも記載されている禁止行為であり、貸主に無断で又貸しを行うことはできないのです。
又貸しと同様に、物件の一部のみを貸し出す「間借り」も、禁止行為に該当します。テレワークをする社員が増え、間取りに余裕ができたとき、一部を転貸して家賃収入を得ることを考えるかも知れませんが、無断で行ってはいけません。これらの行為を行う事情が発生した場合は、必ず事前に貸主に相談するようにしましょう。貸主の承諾を得られれば、又貸し及び間借りを許可されることがあります。

迷惑行為とみなされる行為も禁止

又貸し・間借り以外にも、禁止行為とされている行為があります。住居を目的としている物件で、承諾なくオフィスとして利用したり、動物の飼育が禁止されている物件で動物を飼ったりするのは、「用法遵守義務違反」として禁止行為となるのです。
また、オフィスだけでなく飲食店も入居しているテナントビルでは、営業時間が決められている場合があります。このような物件では、工事ができる時間も限られていたり、ゴミの出し方がオフィスビル以上に細かく規定されていたりするところもあるため、契約前に確認する必要があります。
さらに、物件のタイプに関わらず、近隣の入居者に迷惑がかかる行為は、禁止行為としているところがほとんどです。例として、共用部に荷物を置く、駐車場以外の敷地に無断で車を停める、決められた曜日以外にゴミを出す、大声を出して業務を妨害する、などがあげられます。

賃貸借契約書で禁止行為を確認しよう

オフィスの賃貸借契約においては、契約前に賃貸借契約書を用いて契約内容を確認します。この契約書の中に、禁止行為が書かれていることも多いのです。禁止行為の内容は、物件ごとに異なりますが、契約書の記載内容によって貸主と借主の関係が決まるため、借主は内容に従う義務が生じます。記載されている禁止行為で疑問点が浮かんだり、納得のいかないことがあったりする場合は、契約前に明確にしておかないといけません。後から契約内容を変更しようとすると、トラブルに発展する恐れもあります。賃貸借契約書は、読み慣れていないと内容が理解しづらいかも知れませんが、トラブルを避けるためきちんと目を通すようにしましょう。
禁止行為は、「使用細則」という書式で、契約書と別に渡されることもあります。この点も、貸主によって異なるので、書類を受け取る際に確認しましょう。

今回のまとめ

賃貸オフィス物件を、トラブルなく快適に使うためには、契約時の内容確認が重要です。特に又貸しは、物件破損時における責任の所在があいまいになることが多くなっています。貸主との信頼関係を壊すことなく、契約内容に従って利用することが重要です。