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コラム 2021.04.29

オフィス・事務所のサブリース契約とは?


オフィス・事務所の賃貸方法には、サブリース契約という方法も存在します。簡単にいえば、間接的に賃借人に物件を貸し与える方法のことで、この方法をとることで賃貸人は様々なメリットを得ることができるのです。今回は、そんなサブリース契約の詳細と具体的な利点・欠点についてご紹介いたします。ぜひ最後までご覧ください。

【目次】
1.サブリース契約とは
2.賃借人がサブリース契約で貸すことはできる?
3.オフィス・事務所をサブリース契約する利点と欠点
4.今回のまとめ

サブリース契約とは

サブリース契約とは、賃貸人と賃借人の間に不動産会社が介入し、会社が媒体となって契約を結ぶ方法のことです。この方法をとることで、賃貸人が直接契約を行う手間が省けたり、物件に空きが出る心配がなかったりするといったメリットを得ることができます。なお、正確には媒体となる不動産会社が賃借人の関係にあたり、その物件をさらに借りる入居者は転借人と呼ばれます。また、不動産会社と転借人との契約をサブリースと呼ぶのに対し、賃貸人と不動産会社との契約はマスターリースと言います。
ちなみに、サブリース契約には安定収入が見込める賃料固定型と、収入の増幅が見込める実績賃料連動型の2種類が存在し、いずれも家賃相場の8〜9割の収入は保証されるようです。

賃借人がサブリース契約で貸すことはできる?

一般的な賃貸契約において、賃借人が第3者にサブリース契約を行うことはできません。この行為は転貸・又貸しなどと呼ばれており、基本的に契約書にも禁止の旨が記載されます。また、それだけでなく、民法にも「賃貸人の許可なく、賃借物を転貸することはできない」と定められており、一般の賃借人による又貸しは禁じられているのです。ほかにも、国土交通省の公表する「賃貸住宅標準契約書」でも、無断での又貸しは違反行為とされております。仮に無断で又貸しを行った場合は、賃貸契約の解除がなされ即時退居となってしまいます。
もちろん、賃貸人からの許可を得ることができれば問題はありません。しかし、一般の事業者とマスターリース契約をしても賃貸人にはメリットがないため、許可を得られる可能性は限りなく低いと考えておきましょう。
ちなみに、賃貸オフィスの一部を貸し出す間借りや、子会社に利用させる行為も又貸しにあたり契約違反となるため注意が必要です。

オフィス・事務所をサブリース契約する利点と欠点

賃借人がサブリース契約を行うことにメリットはありませんでした。では、賃貸主が不動産会社と契約し、正式なサブリース契約を行う場合にはどんなメリット・デメリットがあるのでしょうか?ここでは、オフィス・事務所をサブリース契約する利点と欠点についてご紹介します。

収支の計上が簡潔になる

サブリース契約を行う利点には、収支の計上が簡潔になることが挙げられます。通常ならば各入居者から賃貸料を得る形となりますが、サブリース契約では不動産会社との契約金のやりとりのみとなるため、収支の計上が簡単になるのです。その結果、確定申告における手続きも楽に済ませられるでしょう。

管理業務を一任できる

サブリース契約の場合、不動産会社に入居者の募集・契約・集金・対応など諸々の管理業務を一任できるといった利点もあります。これにより賃貸人の負担が大幅に削減されるほか、入居者とのトラブルに直面することもありません。また、賃貸人の仕事が削減できることで、ほかの仕事にも着手できるようになるでしょう。

修繕費用を負担しなければならない

大きなメリットがある一方で、修繕費用を負担しなければいけないといった欠点もあります。経年劣化などによる大規模な改修を行う場合は、全て賃貸人が負担しなければいけません。普段の設備の管理は不動産会社が担うことから、賃貸人にとっては想像以上に高額な修繕費用となることがあるようです。

今回のまとめ

サブリース契約は、賃貸人にとってはとても便利な契約方法となります。物件の管理や入居者の対応の手間を減らしたいのであれば、ぜひ活用してみてはいかがでしょうか。

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