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コラム 2021.04.26

賃貸オフィス・事務所でも造作買取請求はできるか

造作買取請求は、賃貸物件で借主が行使できる権利です。簡単にいえば、建物に付加した造作を転居の際に貸主に買い取ってもらう行為を指します。これにより転居費用を抑えることができますが、実際に請求が行える物件は限られています。果たして、賃貸オフィス・事務所では造作買取請求は行えるのでしょうか?今回は、このような疑問を解決して参ります。ぜひ最後までご覧ください。

【目次】
1.造作買取請求について
2.賃貸オフィス・事務所でも造作買取請求はできる?
3.賃貸オフィス・事務所の原状回復にかかる費用
4.今回のまとめ

造作買取請求について

造作買取請求は、賃貸物件を借りる人に与えられる造作買取請求権の行使により、建物に付加した造作を貸主に買い取ってもらう請求のことです。これを行うことにより、借主が転居する際の費用を抑えることができます。
なお、造作は建物からの取り外しが難しく、客観的および視覚的に価値があるもののことを指します。主には建具や畳などが該当し、什器類や机・椅子・棚といったものは含まれません。
また、造作であっても請求が受け入れられるのは、貸主が取り付け時に許可をした場合に限ります。貸主の許可なく設置されたものに関しては、造作買取請求は行えません。そのほか、入居の契約時に造作買取請求権の放棄の特約を交わした場合も同様です。ちなみに、よく間違われる認識として、部屋に取り付けられたエアコンも造作の対象外となります。いくら新調して間もないものでも、転居費用の削減の足しにはならないため注意が必要です。ただし、原状回復の必要はないとされることはあります。

賃貸オフィス・事務所でも造作買取請求はできる?

賃貸住宅とは違い、賃貸オフィス・事務所では徹底した原状回復の義務が課せられます。また、そもそも契約の際に、造作を含む賃貸物件に関わる出費等の請求を一歳行わないといった誓約が結ばれることがほとんどです。そのため、退居時は原状回復が原則となり、たとえ造作に該当するものがあっても、全て撤去し入居前の状態に戻したうえで立ち退かなければいけません。照明や壁・床の塗装もはがし、元々の何もない状態・スケルトンの状態に戻すのが基本となります。
ただし、造作買取請求は認められないものの、原状回復の範囲は縮小させられる場合もあります。中には、契約時の原状回復に関する条件に、貸主が認めた場合は免除されるといった内容が記載されているケースもあり、この場合には貸主に対する交渉次第で一部の原状回復を省くことが可能になるのです。
なお、入居して間もなかったりリノベーションを行ったばかりだったりすれば、営業時のままの状態いわゆる居抜きとして認められることもあり、一部に止まらず全体的な原状回復の免除が許される場合もあります。オフィス・事務所となれば原状回復には多くの費用がかかるため、一部でも抑えられれば転居のハードルも低くできるはずです。

賃貸オフィス・事務所の原状回復にかかる費用

賃貸オフィス・事務所の場合は、交渉次第で原状回復の費用の削減のみが可能でした。では、実際に免除されるとなると、どれほどの費用が抑えられるのでしょうか?ここでは、賃貸オフィス・事務所の原状回復を行った場合とそうでない場合の費用の違いについて解説します。

スケルトンの場合

一般的に、オフィス・事務所の原状回復にかかる費用は1坪あたり3〜10万円とされています。物件の質により費用には大きな差が生じるようです。つまり、例えば10坪の広さのオフィスをスケルトンにした場合には、単純に30〜100万円の費用がかかることになります。

居抜きの場合

居抜きする場合は、原状回復の費用はほとんどかかりません。ただ、配置されている機器や什器に関しては、簡単なクリーニングを行う必要があります。自分たちで清掃を行う場合は費用を抑えられますが、徹底したクリーニングを業者に依頼する場合は数万円の費用がかかります。

今回のまとめ

賃貸オフィス・事務所では、基本的に造作買取請求は行えません。ただ、原状回復は免除できる場合もありますので、契約時の内容をしっかり確認してみてください。

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