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ビル内のオフィス入居者は、退去する際の原状回復義務を負いますが、それに対して貸主はどこまでを修繕しなければならないのでしょうか？ここでは、ビルオーナーが負う修繕義務の範囲についてわかりやすく解説します。貸主側はもちろん、借主側も知っておくと役に立つ内容となっていますので、ぜひ参考にしてください。

【目次】
1.ビルオーナーの修繕義務を知る鍵は“使用収益”
2.オーナーが修繕を負担する義務がある具体例
3.借主の過失が原因でもオーナーが修繕する？
4.今回のまとめ

ビルオーナーの修繕義務を知る鍵は“使用収益”

ビルオーナーとその入居者は賃貸借契約を交わして物件の提供と利用を行います。その契約の中で修繕が必要となる場面はいろいろ想定することが可能です。例えば壁紙がはがれたり、水漏れがあったり、郵便受けの鍵が故障したりするなど、オフィスや事務所を借りていれば、さまざまなトラブルが起こり得ます。このようなトラブルが起きた場合にビルのオーナーが修繕しなければならないのは、賃借人がオフィスを借りている目的を達成するために必要であると判断できるものに対してのみです。この場合の借主の目的とは、オフィスを借りて事業の売上を上げることと言え、これを不動産用語で使用収益といいます。借主が借りたオフィスを契約しているのは事業で利益を得るためであり、これを難しくするほどの故障・破損が生じれば、それに対して貸主は修繕を行わなければなりません。

オーナーが修繕を負担する義務がある具体例

借主がオフィスを借りた目的をかなえられないほどの故障や破損があれば、貸主には修繕義務が生じます。しかし、それは具体的にどのようなケースを指すのでしょうか？たとえば、トイレの排水が詰まった場合、日頃使用している入居者に修繕義務があるかと言えばそうではありません。オフィスのトイレが故障すれば、オフィスでの事業運営が円滑に行かず、来客に対して不便が生じるおそれもあるでしょう。そのため、トイレが詰まったままでは使用収益できないと判断される可能性が高まり、貸主に修繕義務が課されることになります。また、台風や地震といった災害で窓ガラスが割れた場合は、そもそも借主に落ち度がないうえ、そのままでは事業運営に支障があるため、オーナーが修繕を負担するのが一般的です。借主に落ち度がなく、不可抗力によって設備に破損や故障が起きた場合には、オーナーは修繕の依頼に応じる必要があります。

借主の過失が原因でもオーナーが修繕する？

たとえばオフィスの借主が、什器や事務机などを移動する際の不注意で壁に傷をつけ、壁紙が大きく損傷した場合、貸主に修繕義務が生じるでしょうか？オフィスには取引先などの来客があり、仮に見た目の悪さが自社の印象を悪くするからと言って、借主はオーナーに修繕を求めることはまずできないでしょう。壁紙がはがれて見た目が悪くなったとしても、オフィスでの基本的な業務が行えなくなるわけではありません。そもそも、借主側の不注意によって生じた傷なので、なおさらこれを修繕する義務はないと判断されるのが妥当です。また、借主が所有する家財道具などの故障や破損も、貸主側が修復・修繕する義務はありません。こうしたトラブルを防ぐためには、もともとオフィスに設置してあった備品などが、契約上、物件の正式な設備であるかどうか相互に確認しておくことも重要です。

今回のまとめ

ビルオーナーは、ビルに入居している企業や店舗などが、その物件を借りて事業を行う際の支障になるような傷や故障に対して修繕を行う義務があることをおわかりいただけたでしょうか？借主側は、とくに意図して設備を故障させたのでもないのに不具合が生じた場合には、貸主に対して修繕を求めることができます。しかし、借主の故意や不注意で修繕が必要となったときには、貸主の負担が軽減されるケースもあるので覚えておきましょう。