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コラム 2021.03.29

オフィス・事務所の賃借人との契約を解除することができるトラブル

オーナーと入居者の関係がうまくいっていれば理想的ですが、中にはオーナーの方から契約を解除したいと思う場合もあります。しかし契約を交わしているので、簡単に解除できるものではありません。そこでここでは、オフィス・事務所の賃借人との契約を解除することができるトラブルについて紹介していきたいと思います。

【目次】
1.信頼関係を破壊するほどのトラブル
2.賃料の未払い
3.規則を守らない
4.部屋の使用に関するトラブル
5.今回のまとめ

信頼関係を破壊するほどのトラブル

入居者が賃貸借契約においての債務不履行をした場合は、これを理由として契約を解除できる場合があります。これは「建物を無断でまた貸しをした」「契約以外の用途で部屋を使用している」「賃料を支払わない」といったことがこれに当たります。ただ、これらの理由によっても入居者を簡単に退去させてしまうことはできません。今までの裁判所の判断で言えば、オーナーと賃借人との間の「信頼関係が破壊された」と認められない限りは契約を解除できないのです。
そのため、オーナーの方から賃借人との契約を解除するためには、それだけ重大なトラブルがあるということが前提となります。

賃料の未払い

契約解除の理由として多いのが「賃料の未払い」です。これは定められた期日に家賃を支払わないというものです。ただし、一度期日までに支払いがされなかったからといって、即時に退去を求めるということはできません。一般的には「3ヶ月の滞納」が「信頼関係が破壊された」という基準で認められることが多くなっています。
ただ、オーナー側はこの3ヶ月何もしないというわけではありません。期日までに支払いがなかった時点ですぐに督促状を送る、電話で催促をするというアクションを起こしていなければならないのです。これが支払いを促したという証拠にもなりますし、単純に支払いを忘れていただけなどの場合はすぐに支払いがされる場合があります。

規則を守らない

オフィスビルなどの入居契約を行う場合、そのビルで守らなければならない規則があります。これは共用部分の使い方であったり、ゴミの捨て方であったりします。当然こういったことがあるとオーナーや管理会社から注意をすることになるのですが、これが聞き入れらずに他の入居者からもクレームが来るようになると大きなトラブルになる場合があります。他の入居者からクレームがあった場合は、問題を起こしている入居者からの聞き取り、話し合い、交渉などが行われますが、それでも聞き入れられない場合は退去を求めることができる可能性が出てきます。
ただ、多くの場合、こういった交渉や退去交渉は弁護士が行うことが多くなっています。注意を聞き入れられない時点から弁護士に依頼するのが賢明かもしれません。

部屋の使用に関するトラブル

もう一つ多いのが契約した部屋に関するトラブルです。これには大きく二つあり、「転貸」「用途違い」があります。「転貸」は俗にいう「また貸し」です。貸借人がさらに他の人に勝手に部屋を貸すという行為で、これは契約違反となるのが普通です。
また、契約した時に約束された用途と違う用途で部屋を使っていた場合にも契約違反となる可能性があります。これらに関してもすぐに退去できないかもしれませんが、注意勧告しても聞き入れられない場合は退去を求める理由となります。

今回のまとめ

オーナー側から貸借人との契約を解除することは簡単ではありませんが、ここで挙げたようなトラブルがあった場合は契約を解除できる可能性があります。まずは注意するところからですが、参考にしてみましょう。

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