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コラム 2020.10.26

オフィスの空室率は上がった?新型コロナウイルスにおけるオフィス事情

新型コロナウイルスの流行は、オフィスにも大きな影響を与えました。社内での感染対策が必須となったのはもちろん、テレワークを導入したり、業績の悪化でオフィスを縮小したりした企業も多いでしょう。その結果、オフィスの空室率上昇も危惧されているのです。ここでは、コロナ禍におけるオフィス事情について解説します。

【目次】
1.コロナ禍によって、オフィスで働く人は減少した
2.オフィスの空室率は上昇中。リーマン並みにはならない?
3.オフィス回帰の動きはあるが、元に戻るとは考えにくい
4.今回のまとめ

コロナ禍によって、オフィスで働く人は減少した

新型コロナウイルスの感染拡大以降、国や自治体は企業に対して多くの対策を求めました。その1つが、テレワークの導入などによって出社する人を減らすことです。多くの人が働くオフィスでは、どうしても感染リスクが高くなります。出勤の際にバスや電車が混雑する問題もあるため、いわゆる「3つの密」を避ける意味でも、テレワークや時間差出勤が推奨されたのです。
また、「Stay Home」の推奨やイベント・旅行の自粛によって経済活動も停滞し、多くの企業の業績が悪化しました。経費削減のため、オフィスの縮小や撤退を迫られた企業も少なくありません。加えて、人員削減をせざるをえないことも多く、そうなれば広いオフィスも必要なくなります。これらの要素が複合したことで、オフィスにあまり人がおらず、最悪不要になる状況ができ上がりました。その結果、オフィスの空室率が上昇しているのです。これはオフィスのオーナーにとっては死活問題であり、さらなる不況につながりかねません。オフィスを借りている企業の側も、今の状況を理解しておく必要があるでしょう。

オフィスの空室率は上昇中。リーマン並みにはならない?

次は、空室率の具体的な状況について見ていきましょう。東京都心の場合、新型コロナウイルスの感染拡大前は、オフィスの空室率は1.5%程度でした。これは、確認できる限り過去最低クラスの数値であり、オフィスの需要が非常に大きかったことがわかります。しかし、各機関や企業の調査によれば、7月の時点で空室率は2.0%ほどに上昇しました。これだけだと大した変化ではないように思えるかもしれませんが、潜在空室率(テナント退去前募集も加味した空室率)だとさらに高くなり、顕著な上昇が見られることがわかっています。今後はさらに空室率が上昇していくかもしれません。
では、空室率の上昇によって、賃料の値下げなどは起こるのでしょうか?一般的に、オフィスの賃料が値下げに転じるボーダーラインは、空室率5.0%程度だとされています。これを超えると、オフィス不況がより深刻になるおそれがあるわけです。リーマンショック後は、12年6月に10%近くまで上昇するという、危機的状況になっていました。現在の予測では、リーマン級には上昇せず、高くても5%は超えないとされています。とはいえ、今後の見通しについては不透明な部分が多く、当面は予断を許しません。

オフィス回帰の動きはあるが、元に戻るとは考えにくい

それでは、今後のオフィスは一体どうなっていくのでしょうか?まず確認しておきたいのは、新型コロナウイルスの感染がある程度落ち着いてきた現状では、「オフィス回帰」の動きが顕著に見られることです。これはやはり、テレワークでは不都合も多い点や、サテライトオフィスの確保などで費用がかかってしまうことが関係していると考えられます。したがって、空室率はある程度の回復が見込めるでしょう。とはいえ、テレワークには感染対策以外の有用性もあるため、流行が終息してもテレワークを推奨する企業は少なくないはずです。完全に元の状態に戻ることは、おそらくないと考えるべきでしょう。
一方、ソーシャルディスタンスを確保するためには広い空間が必要なので、あえてオフィスの拡大に踏み切る企業もあります。オフィスの分散やサテライトオフィスの活用が増えることも考えると、総合的にはプラスマイナスゼロではないかという意見もあるのです。オフィスの今後については、長期的な視点で見ていく必要があるでしょう。

今回のまとめ

新型コロナウイルスの影響は、当面続くと考えられます。たとえ終息したとしても、完全に元の状態に戻ることはないでしょう。オフィスでも、空室率の上昇などのマイナス面がある一方、テレワークの普及などのプラス面があったことも事実です。今後もオフィス事情の変化に注目し、状況に合わせた最適な対応を取ってください。