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コラム 2022.04.11

賃貸オフィス・事務所で他の入居者とトラブル発生!対処法を紹介


賃貸オフィス・事務所でも、様々なトラブルがつきものです。事業における問題だけでなく、貸主と入居者や入居者同士でトラブルが起こることも少なくありません。ましてや、貸主と入居者との間には契約が交わされますが、入居者間では約束事が交わされないため解決が難しいことが多々あります。そんな入居者同士のトラブルが実際に起きてしまった場合、はたしてどのような対応をとれば良いのでしょうか?
今回は、この点を主軸にしてご紹介して参ります。ぜひ最後までご覧ください。

【目次】
1.賃貸オフィス・事務所の入居者同士で起こるトラブルとは
2.入居者同士のトラブルにおける対処法
3.貸主や管理会社はどこまで対応してくれるのか
4.入居者同士のトラブルが解決しない場合はどうする?
5.入居者同士のトラブルを未然に防ぐためにすべきこと
6.今回のまとめ

賃貸オフィス・事務所の入居者同士で起こるトラブルとは

そもそも、賃貸オフィスにおける入居者同士のトラブルとして、どんなことが起こり得るのでしょうか?まずは、入居者同士のトラブルの事例について見ていきましょう。

騒音

入居者同士のトラブルの中でも、騒音がたびたび問題となっています。賃貸住宅においてもよく見られる問題ですが、やはり事業を営む上でも業務に集中できる環境が不可欠であり、それを阻害する要素が大きいことから必然的にトラブルに発展することが少なくありません。特に入居者同士の業種が異なる場合に発生することが多く、原因となりやすい業種としては飲食店・フィットネスジム・音楽スタジオなどが挙げられます。具体的な事例としては、飲酒をして酔った客の大きな話し声による騒音トラブルや、上層階のフィットネスジムでの足音が原因となる騒音トラブルがあるようです。

異臭

異臭が生じることにより、トラブルになるケースも見られます。なお、異臭問題が起こりがちな業種はやはり飲食店が挙げられ、飲食店が扱う食材や調理時の臭い、生ごみの異臭が主な原因となるようです。実際の事例として、飲食店の換気口から排出される油の臭いや汚れが起因し、トラブルに発展したケースもあります。
また、飲食店から発せられる異臭が商品に付着したり、来客者が不快になったりしたために、衣料品店の入居者が訴訟を起こしたといった実例も存在しています。

振動

振動に関しては、建物の周囲の環境が原因となることもありますが、中には他の入居者による振動トラブルも見られます。
例えば、前記のフィットネスクラブでのダンスでも振動が発生する場合があり、また特定の業種に限らずとも上層階の入居者の足音による振動、設備の劣化による振動なども原因として挙げられます。
なお、実際のケースとして、飲食店で使用している業務用冷蔵庫の開閉による振動が問題となった事例もあるようです。

共用部の使い方

共用部の使い方で、入居者同士のトラブルになることもあります。なお、ビルの主な共用部にはエントランス・廊下・エレベーター・トイレ・会議室などが挙げられ、具体的なトラブルとしては一方の入居者が共用部を雑に利用したり、荷物を置いて独占したりするといったものがあるようです。ほかにも、駐車場のあるビルでは、自動車や自転車の停め方でトラブルになるケースもあります。

その他のトラブル

その他のトラブルとして、看板の設置や特定の業種の入居が原因となるケースも見られます。
具体的には、共用部となるビルの入り口付近に看板を設置したことによりトラブルに発展するケースや、いかがわしい業種やすでに入っている入居者と同じ業種の企業が新たに入居することでトラブルになるケースがあるようです。同じ業種の入居者同士のトラブルは意外に思われますが、実際に「売上が下がってしまった」などの苦言を呈されて争いに発展した事例もあります。

入居者同士のトラブルにおける対処法

前記の通り、入居者同士のトラブルには様々なケースが存在します。では、実際に問題が発生した場合、被害を受けた入居者はどのように対応すれば良いのでしょうか?ここでは、入居者同士のトラブルの対処法についてご紹介します。

直接問題を指摘する

原因となる入居者が意図せず問題を引き起こしている場合、一方の入居者が直接指摘することで改善することもあります。また、第三者を介さず当事者である自分自身が伝えることで、問題を明確かつ適切に指摘できるメリットもあります。
ただ、問題を適切に指摘できなかったり、相手が理解を示してくれなかったりする場合には、やはり争いを避けることはできないでしょう。

貸主や管理会社に相談する

当事者同士で対処できない状況ならば、貸主や管理会社に相談してみるのも手です。貸主や管理会社には、入居者に対して「物件を使用収益させる」という法的な義務があります。つまり、入居者に通常営業が行えない理由がある場合には、貸主や管理会社がその原因を取り除かなければならないのです。
入居者同士のトラブルも例外ではなく、積極的に解決策を見出して尽力する必要があるため、問題解決の手段として効果的であると言えます。

貸主や管理会社はどこまで対応してくれるのか

入居者同士のトラブルに積極的に関わらなければならないとはいえ、貸主や管理会社でも解決できる問題とそうでない問題があります。例えば、どちらかの入居者が一方的に悪質な言動をとっているならば、貸主側はその入居者に対して契約解除を言い渡すこともできますが、入居者同士が互いに嫌がらせ行為をしている場合には、どちらか一方に非があるとは言えず対応が難しくなります。また、騒音・異臭・振動といった事業の営業に際して生じる問題であれば、あくまで原因となる入居者に改善努力を求めることしかできません。
したがって、貸主や管理会社は解決できる問題にはしっかり対応してくれるものの、解決できない問題に対しては注意にとどまることが多くなると言えます。
ちなみに、水漏れ・床下浸水によるトラブルなど建物の設備が起因している場合は、基本的に貸主や管理会社が設備の修繕までを担ってくれます。

入居者同士のトラブルが解決しない場合はどうする?

トラブルの大部分が人間関係によるものであれば、貸主や管理会社が介入しても解決できないということも起こり得ます。そういったケースの最終的な手段としては、やはり法的手段しかありません。相手に対して自ら調停・訴訟を起こし、法的に非を認めさせることで解決に繋げます。
ただ、注意すべき点として、調停・訴訟を起こしたからといって相手を退去させられるわけではありません。あくまでも、調停・訴訟で請求できるのは損害賠償のみになります。もちろん、損害賠償を請求するためには事実関係やトラブルによる損害の立証が必要であり、専門家の力を借りなければ良い結果を得ることは難しくなります。結局、費用だけがかかってしまったり問題がより悪化してしまったりする場合もあるため、この点は留意しておくことが重要です。
ほかにも、解決策として自らが退去するという方法もありますが、入居者同士のトラブルでは貸主から立ち退き料などを請求することはできないため、自身だけが損をしてしまう形となります。

入居者同士のトラブルを未然に防ぐためにすべきこと

ここまで入居者同士のトラブルや対処法についてご紹介しましたが、そもそも事業を何事もなく運営するためにも問題に発展させないことが重要です。では、トラブルを未然に防ぐ対策には、具体的にどのようなことが挙げられるのでしょうか?

すでに入居者している企業の業種を把握する

トラブルの原因として、入居者同士の事業の相性が悪いケースが多く見受けられます。例えば、騒音問題であれば、一方が騒音を発生させやすい業種であるのに対し、もう一方は静かな環境で営業を行う業種であることがほとんどです。このことから、予め入居している企業の業種と自社の事業との相性を把握すれば、状況に応じて入居を断念し未然にトラブルを防ぐことができると言えます。

内見時に共用部の使用状況を確認する

共用部の使い方などで揉めないためにも、内見時に共用部の使用状況をしっかり確認することも大切です。なお、使用状況が良好であるかどうかは、共用部の清潔さで判断できます。
例えば、エントランスにゴミが落ちている、トイレが汚いといった場合は良好であるとは言えません。また、共用部をきれいに使用してくれるかどうかの判断材料として、すでに入居している企業の雰囲気を確認しておくこともポイントです。

対策を施す

トラブルを見越した対策を施すことも重要です。例えば、騒音が発生しやすい業種ならば、予め壁や床に防音対策を施すことで問題を防げる可能性があります。また、異臭が発生しやすい業種ならば消臭剤や空気清浄機、オイルミスト除去装置などを導入することにより防げる場合もあります。
ほかにも、機器や設備の劣化によって問題が発生することもあるため、それらの定期的な点検・修繕を行うことも対策になると言えるでしょう。

今回のまとめ

賃貸オフィスでも、入居者同士のトラブルは起こり得ます。トラブルの原因となるものは多岐にわたり、ひとたび問題が起きれば容易には解決できません。また、物件でのトラブルは入居者同士のみならず、貸主との間で起きる可能性も十分にあります。賃貸オフィスの契約にあたっては、こういった点を念頭に置きつつ、事前にできる対策をしっかり行うようにしましょう。
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