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コラム 2022.04.06

賃貸オフィス・事務所を借りることができないケースを紹介


起業し、早速賃貸オフィス・事務所を借りようとしても、入居審査が通らず断られてしまったということがあるかもしれません。入居審査が通らないのはどのようなケースなのでしょうか?借主が法人なのか、個人事業主なのか、また借りようとしているのは事業用賃貸物件なのか、居住用賃貸物件なのかによっても変わってきます。今回は、賃貸オフィス・事務所を借りられないのはどのようなケースなのか、ご紹介していきましょう。

【目次】
1.入居審査とは
2.法人の場合のケース①信用度
3.法人の場合のケース②将来性
4.個人事業主の場合のケース①支払い能力
5.個人事業主の場合のケース②連帯保証人
6.その他の借りることができない理由
7.入居審査に通るための対策
8.今回のまとめ

入居審査とは

賃貸オフィス・事務所を借りられないということは、入居審査が通らないということです。賃貸物件は入居審査に通った人が借りられるもので、誰でも借りられるわけではありません。借主が法人なのか個人事業主なのかによって、審査基準は少し変わりますが、基本的に「常識的で信頼できる人(法人)か」、「賃料の支払い能力」、「連帯保証人の有無」などがチェックされます。貸主側としては、借主が問題を起こさず、家賃を滞納せずに支払えるかどうかを確認したいのです。
このように入居審査は、貸主側にとって起こり得るリスクを未然に防ぐために行われているといえるでしょう。入居審査は貸主が直接する場合もあれば、委託された管理会社が行うこともあります。

法人の場合のケース①信用度

法人が、賃貸オフィス・事務所を借りる際にもっともチェックされるのは、信用度です。「信用度」という言葉のなかにはさまざまなものが含まれています。法人として開業して1年未満で、決算を迎えておらず審査用の書類が提出できないケースがあるとします。その場合、実績がないことで信用度は下がってしまうのです。それをカバーするために、事業計画書や通帳のコピーなどを提出しますが、それで信頼が得られるかどうかは貸主によるでしょう。
また、資本金が100万円以下であったり、決算書での役員報酬が少額だったりする場合、審査は厳しくなる可能性が高いです。貸主は借主がどんな業種であるかについても見ています。アダルト関係、事業内容を見てもよくわからないような業種の場合、敬遠される確率が高いでしょう。
騒音や強い匂いを発する業種、部屋を損傷する可能性のある業種、人の出入りが多い業種も事務所を借りにくい傾向にあります。入居している会社の評判が悪ければ、建物自体の評判も落とすことになるので、貸主も借主の業種や事業内容、資金繰りなど、慎重に審査することになります。

法人の場合のケース②将来性

法人が次に見られるのは、将来性です。将来性は信頼性の上に成り立つものなので、ここでもやはり「信頼できるかどうか」を見られているともいえます。貸主としては、借主である企業の支払い能力はもちろん、将来的に成長しそうな企業なのかどうかを確認したいのです。成長を見込めるようであれば、将来的に破綻の心配が減るので、安心して物件を貸せるでしょう。長くお付き合いできるパートナーとして信頼できるかどうかという点を見られます。

金銭面での将来性

事業内容だけでなく、金銭面でも将来的に安定した収入があるかについても見られます。そのため、まず借主が債務超過している場合、基本的に審査は通らない可能性が高いです。
また、もし事業が上手く行かなくなった場合でも賃料の支払いが停滞しないよう、法人としての支払い能力や過去の支払い実績、決算報告書の内容が慎重に検討されます。

連帯保証人の支払い能力

賃貸オフィス・事務所を借りる際には連帯保証人を立てる必要がありますが、一般的に「連帯保証人の収入は賃料の36倍が必要」と言われています。年収に比べて賃料が高すぎると、払い続けられないと思われてしまうからです。とはいえ、賃貸オフィス・事務所は100万円以上の賃料となる場合もあるので、「賃料の36倍」という条件では連帯保証人を立てること自体が難しくなることも考えられます。そのため、連帯保証人がよほど低い収入でなければ認められる可能性もあります。

個人事業主の場合のケース①支払い能力

個人事業主が賃貸オフィス・事務所を借りる場合、一番見られるのはやはり支払い能力です。貸主としては、個人事業主は収入が不安定であるというイメージがあるため、入居審査に通らない場合もあるでしょう。とくに起業して間もない場合は、賃貸オフィス・事務所を借りにくいかもしれません。実績がなく将来性が見えないためです。従って、十分な安定した収入が毎月あるということを証明できるものや、取引先とその内容などを提示する必要があるでしょう。あるいは、賃料の半年分以上の預貯金があることを条件とされる可能性もあります。
事業用賃貸物件を借りる場合は、居住用賃貸物件を借りるよりもさらに条件が厳しくなるため、まずは「事務所利用可」の居住用賃貸物件を借りて事務所を構え、事業が軌道に乗ってから事業用賃貸物件を借りる方がいいかもしれません。もし、現在会社員をしていてこれから個人事業主になって事業をはじめるのであれば、会社員のうちに事務所利用可の物件を借りておくのもひとつの手段かもしれません。

支払い能力を証明する書類

個人事業主が支払い能力を証明するために提出する書類は、「確定申告書の写し」、「納税証明書」、「住民税課税証明書」、「所得税納税証明書」などです。収入証明書が取れない場合は、取引先との委託契約書や最近の入金履歴などで審査してもらえるかもしれません。

個人事業主の場合のケース②連帯保証人

「個人事業主は収入が不安定」というイメージがあるため、連帯保証人を立てられるかどうかは重要です。連帯保証人を立てられない場合、あるいは貸主側に信頼できる連帯保証人であると認めてもらえない場合は、賃貸オフィス・事務所を借りるのは難しいかもしれません。三親等以内で安定した収入がある親族を連帯保証人に立てることができれば、審査に通る可能性は上がるでしょう。

保証会社

もし、連帯保証人を立てられなければ保証会社を利用できます。保証会社というのは、もともと身寄りのない人や連帯保証人がいない人のために作られたシステムで、借主が家賃を滞納した場合に、家賃を代わりに支払ってくれるサービスです。賃貸契約とは別に、借主と保証会社が直接契約を結び、毎年数万円の費用が発生します。貸主にとっては、借主が保証会社と契約を結んでいれば家賃を滞納されることがないため、利便性の高いサービスです。
そのため、連帯保証人以外に保証会社を付けることを条件にする貸主もいます。借主としては費用が増えるだけのように感じますが、保証会社を利用することで信用度の少なさをカバーすることができ、入居の審査に通る可能性が上がります。しかし、保証会社も審査があるため、まずは保証会社の利用にも審査に通る必要があります。

その他の借りることができない理由

上述した理由以外で入居審査に落ちる理由があるとしたら、どのようなものがあるでしょうか。真っ先に考えられるのは、犯罪歴がある場合です。名前や法人名で検索をかけたときに加害者としての犯罪歴が出て来る場合、審査に落ちる可能性は高いでしょう。

入居審査に通るための対策

入居審査に通るためには、まず賃料と収入のバランスを考えるといいでしょう。法人でも個人事業主でも同じですが、収入の2~3割程度の賃料にするのが目安です。また、入居審査に通るために大事な要素である連帯保証人は、やはり収入が安定している親族に頼むようにしましょう。

今回のまとめ

今回は、賃貸オフィス・事務所を借りることができないのはどのようなケースなのか、法人の場合、個人事業主の場合に分けてご紹介してきました。信用度が足りないようであれば保証会社を利用したり、事業計画書を提示したりと、それを補うような対策をしていくといいでしょう。
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