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コラム 2021.05.25

賃貸オフィス・賃貸事務所における「更新料」の役割と位置付け


居住用の賃貸物件だけでなく、事業用の賃貸物件にも見られる更新料の習慣ですが、そもそもなぜ更新料の支払いが必要なのでしょうか?今回は、賃貸オフィス・賃貸事務所における更新料の役割や位置付けについて確認していきます。

【目次】
1.更新料は必須ではないが、求められる場合が多い
2.更新料の役割・位置付けとは?
3.更新料の相場は賃料1ヶ月分
4.契約前に更新料の負担をチェックしよう
5.今回のまとめ

更新料は必須ではないが、求められる場合が多い

契約更新のタイミングで借主から貸主に支払う更新料は、法律で規定されているわけではなく、必ず設定しなければならないものではありません。そのため、更新料が無料という物件も見られますが、実際には契約内容に含められているケースが多いのが実情です。
法に定められてはいないとはいっても、契約書にその旨が記載されていて、双方がその内容に合意したのであれば、不当に高額であるなどの明らかな問題がない限り、支払われなければなりません。逆に言えば、契約書に明記されていないのであれば、更新料を要求されたとしても支払う義務はないといえます。

更新料の役割・位置付けとは?

更新料の役割や位置付けにはどういったものが考えられるでしょうか。

賃料収入を補う一時金

通年の賃料収入を補う、いわば一時金的な位置付けとして更新料が求められると考えられます。

更新手数料

更新手続きの手間賃として更新料が求められると考えられます。

修繕費の財源

修理などが必要となった場合の財源とするために更新料が求められると考えられます。そうした費用を前払いの形で確保する敷金に近いともいえるでしょう。

信頼関係の証

契約更新のたびに貸主と借主の信頼関係を確認する意味合いで更新料が求められると考えられます。

古くからの慣習

不動産業界における古くからの慣習として更新料が求められると考えられます。貸主の考え方にもよりますが、この「昔からの慣わしだから」という理由はかなり大きく影響しているといえそうです。

更新料の相場は賃料1ヶ月分

更新料はあくまで貸主が任意に定めるもので、その金額も任意に決められますが、相場としては賃料1ヶ月分というのが一般的です。固定の金額表示ではなく、賃料に連動するため、賃料が値上がれば更新料も値上がる点に注意が必要です。

契約前に更新料の負担をチェックしよう

契約書に定められている限り、そのオフィス・事務所を引き続き利用したいのであれば、規定の更新料を支払わざるを得ません。毎月の賃料に上乗せされる更新料の負担が大きすぎないかを、契約書を取り交わす前の段階でしっかりと見極めましょう。
更新料の支払いタイミングは契約期間満了時ですので、契約期間が2年か3年かによって実質的な賃料負担は変わってきます。また、もしもギリギリなんとか支払える賃料のオフィス・事務所を借りるとすれば、2〜3年に一度程度訪れる「賃料+更新料を支払うタイミング」はかなり苦しくなるはずです。それ以上安い賃料の物件では納得できるものが見つからないということであれば、更新料が無料の物件を探すか、更新料を無料にしてもらえないか交渉してみましょう。
更新料に不満があるからといって多額の費用をかけて移転するのは大変ですから、契約締結前に更新料のことまでしっかりと考えておくのが肝要といえます。

今回のまとめ

平均して2年から3年ごとに発生する更新料は、見過ごせない負担です。たとえ理不尽に感じるとしても、その内容に合意した契約書に記載されている限り支払わざるを得ない費用ですので、契約前の段階で更新料のことまできちんと考えておくことが重要です。
大切なお金と労力をかしこく節約するためにも、先々の更新料支払いまで見越した上で入居を決めたいですね。