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貸店舗・テナントの移転直後にトラブルや不具合があれば解約できる？
気に入った店舗物件が見つかって賃貸借契約を交わし、移転した直後に、トラブルが起こったり物件に不具合が見つかったりすることは、稀にあるケースです。この場合、契約の解除は可能なのでしょうか。あってはならないことですが、万が一のトラブルを想定して、対処法を知っておくのはとても大切です。起こりうるトラブルの中で、いくつか紹介しますので、ぜひ覚えておきましょう。
【目次】
1.テナント部分の設備が壊れていたら？
2.移転直後に隣の店舗の騒音が分かったら？
3.契約時と異なる業種で営業している店舗があったら？
4.今回のまとめ
テナント部分の設備が壊れていたら？
テナント部分にある設備は、これから営業を始めるうえで重要なものばかりです。このため、移転直後に壊れていると分かれば、重要な問題となるでしょう。例えば、出入口に設置されているドアは、お客様や従業員が日々出入りする場所であり、壊れる可能性が高いものです。また、既存のエアコンや、テナントに含まれるお手洗いなど、使う頻度が高いものも、不具合があると日々の業務に支障が出てしまいます。
ただ、これらの設備は、テナント物件であればすべて借主が修繕費用を負担しなくてはいけません。これは、テナントの基本的な扱いであるため、契約解除となると多額の違約金がかかります。
移転直後に隣の店舗の騒音が分かったら？
内覧や契約の段階では分からなかったものの、移転してみたら隣のテナントから騒音が聞こえてくるといった場合があります。前もって、隣のテナントがある程度の騒音を発すると想定されていれば、賃貸借契約書に特約として「騒音を確認し、容認する」との内容を記載するケースも見られます。ただ、この内容を、仲介業者（不動産屋であることが多い）が把握していたかどうかで、対応が変わってきます。騒音は、人によって不快に感じたり、さほど気にならなかったりと、個人差がとても大きいものです。
まずは、管理会社に騒音について伝え、隣のテナントが騒音の対応をしてくれるかどうか、様子を注視しましょう。もし、騒音が理由で解約したいと申し出た場合も、通常通りの解約金がかかる可能性が高いです。どうしてもというときは、管理会社と交渉してみましょう。
契約時と異なる業種で営業している店舗があったら？
契約時点では、カフェなどの軽飲食業を営業すると申請していたにも関わらず、いざ移転して営業を始めたら風俗業だったという、大きなトラブルに発展しかねない事例もあります。また、オフィス事務所を開業するとの話だったのが、実際には暴力団の事務所だったという事例も起こっています。近年では、貸主に無断で民泊施設として利用するケースも急増しているのです。
これらの場合、借主が用法順守義務に違反しており、なおかつ重大な違反とみなされますので、契約解除の意思表示をしても改善が見られなければ、貸主や管理会社から契約解除を言い渡すことが可能です。退去日までの賃料や、原状回復工事の費用がかかるのはもちろん、賃貸借契約書に、損害金について記載があれば、その内容に沿って手続きが行われます。借主は、契約時の申請業種から変更する必要性が生じたときには、必ず貸主に連絡するようにしましょう。
今回のまとめ
貸店舗やテナント契約におけるトラブルを防ぐには、契約前までに借主と貸主の間でしっかり話し合いを行うことが重要です。できるだけ長い期間、気持ち良く物件を借りるためにも、良好な信頼関係を築き、お互いに何でも話せる間柄になれると良いでしょう。
