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オフィス・事務所の原状回復はどこまで行うべきか？
オフィスを退去するとき、借主は借りたときの状態まで物件を回復させなくてはならず、これを「原状回復」と言います。原状回復は、借主の義務ですが、具体的にどこまで行うものなのでしょうか。原状回復に関するトラブルも増えている中、未然にトラブルを防ぐために、原状回復について知識を深めておきましょう。

【目次】
1.基本的には借りた時点の状態まで戻してから退去する
2.原状回復の費用はどのくらいかかる？
3.居抜き物件ならば、原状回復は不要
4.今回のまとめ

基本的には借りた時点の状態まで戻してから退去する

原状回復は、借主が借りていた賃貸オフィスなどを退去するとき、借りた当時の状態まで元に戻すことを言います。このとき、民法の規定で、原状回復を行う際の費用は、全て借主が負担することとなっているのです。アパートなどの賃貸住宅であれば、経年劣化による畳の色褪せや壁紙の日焼けなどは、借主が負担することはなく、大家さんや管理会社が修繕します。
しかし、賃貸オフィスの場合は、これらの経年劣化なども全て借主側の負担となります。法人として賃貸契約を結んだ場合、消費者保護法が適用されないためです。物件を明け渡すタイミングも、住宅とオフィスでは異なるため、原状回復工事の日程を決める際に注意しなくてはいけません。住宅では、契約期間終了までに退去し、明け渡し後に原状回復工事を行いますが、オフィスでは契約期間が終わる2週間前までには退去し、契約期間中に原状回復工事まで終わらせないといけません。工事期間が、契約期間を超えてしまう場合は、賃料は借主側が負担することとなるのです。

原状回復の費用はどのくらいかかる？

一般的な原状回復工事で、壁紙と床の張り替え・天井と鉄部の塗装・電球交換・全体的なクリーニングを行った場合、費用は坪当たり25,000円から30,000円前後が目安です。大型ビルであれば、坪当たり40,000円から50,000円前後が目安です。国土交通省が出している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、賃貸住宅向けに作られているもので、賃貸オフィスには基本的に適用されません。
ただし、マンションオフィスやSOHO物件などの小規模事務所であれば、適用できる可能性があります。これらの物件では、賃貸契約の期間中に大幅に改装する可能性は低く、使用状況も住宅とほぼ変わらないためです。原状回復の費用も、賃貸住宅と同じ程度の費用で済む場合もあります。ガイドラインに沿って、基本的なルールにのっとって手続きを進めていただければと思います。

居抜き物件ならば、原状回復は不要

事例としては、まだ少数ですが、居抜き物件のオフィスも存在します。居抜き物件とは、レイアウトやオフィス家具、パーテーションなどを、撤去せずにそのままの状態となっている物件を言います。もともと居抜き物件だったところを借りていて、その場所を退去することになった場合、汚れなどの部分的な補修程度で済むケースも多いため、原状回復の工事費がかからずにすみます。
居抜き物件でなかった物件を、居抜きで退去したい場合は、必ず貸主の承認をもらわないといけないことと、新しい入居者を探す必要があります。うまく次の入居者が決まれば、借主・貸主・入居者の全員にメリットがありますので、まずは貸主に相談してみましょう。

今回のまとめ

オフィスの原状回復は、居抜き物件を除いて借主が負う義務ですので、最後まできちんと手続きを取らなくてはいけません。日頃から、借主とコミュニケーションを取るようにしておくと、退去時の話し合いもスムーズに進められるでしょう。