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鶴舞・荒畑・御器所でオフィスを探す前に！知っておきたい退去時のルール
鶴舞・荒畑・御器所はいずれも名古屋市中心部から近い立地であり、地下鉄を使えばアクセスも良好であるため、中心部より賃料を抑えつつも、ビジネスの拠点とするには良い立地といえます。しかし、どの地域でも当てはまることですが、新しいオフィスを探す前に、現在のオフィスを退去する際のルールは最低限知っておかなければなりません。
ここでは、鶴舞・荒畑・御器所でオフィスを探す前に知っておきたい、円滑に退去するためのルールをご紹介しますので、オフィスの引っ越しを検討している方はぜひ参考にしてください。
オフィス・事務所の退去時には原状回復が原則
鶴舞・荒畑・御器所の特徴は、その西側に位置する大須観音方面の都心部的な印象のある繁華街とは違い、落ち着いた住宅街が広がるエリアである点です。そんな落ち着いた同エリア内にももちろん、多数の賃貸オフィスがあります。具体的には、比較的大規模な高層階のオフィスビルよりも、小さな低層階でのオフィスが目立ちます。事務所を退去する時には、その規模や大小を問わず、自社が入居した時の状態に戻す原状回復を行うのが大原則です。原状回復は一般の居住用住宅から引っ越す際にも行われますが、オフィスや事務所の退去時は大きくルールが異なります。
一般の居住用住宅は、通常利用の範囲を超える損傷とみなされる部分だけ費用負担が発生するため、基本的には原状回復にかかる費用は賃貸人が支払います。
一方、オフィスや事務所の原状回復は、かかる費用の全てを基本的に賃借人が負担するという大きな違いがあります。つまり、どのように使用していても契約書に記載された原状回復特約の内容にかかる費用は、100%支払わなければなりません。
原則として入居時の状態に戻さなければならないルールであるため、入居時の事務所が何もないいわゆるスケルトンの状態であれば、退去時は元の何もない状態に戻す必要があります。
一般の居住用住宅と比べて退去にかかるお金が非常に多くなるため、オフィスの移転は事前にしっかりと計画を立てて、費用を確保してから行うのが望ましいでしょう。
鶴舞・荒畑・御器所エリアのオフィス賃料は坪単価で6,000～12,000円ほどであり、名古屋市の中心部と比べて3分の2～半額程度に賃料が抑えられます。これらのエリアであれば移転後のコストが抑えられるため、移転時の費用が嵩む分を吸収できる可能性もあるでしょう。
経年劣化や通常損耗は基本的に原状回復の範疇に含まれない
経年劣化や、通常の使用、そのほか賃借人に落ち度がない汚れについては、民法621条において賃借人による原状回復は不要とされています。
例えば、「日照によるカーペットや壁紙の変色」、「冷蔵庫の後ろの壁面の黒ずみ」、「耐用年数が過ぎた設備の取り換え」、「エアコンを設置した際にできた壁のビス穴」などは経年劣化や通常損耗とみなされ、原則として借主側に負担は求められません。
ただし、オフィスや事務所の原状回復の範囲はあくまでも原状回復特約の内容が優先されます。これは民法上、原状回復に関するルールは任意規定とされているため、特約に通常損耗や経年劣化とみなされる汚れも原状回復の範囲であると定義されていれば、民法に関わらず借主は特約通りに費用を負担しなければなりません。
鶴舞・荒畑・御器所でオフィスを探す際には、現在のオフィスを退去する前に今の契約内容を把握するのはもちろん、移転先のオフィスの契約内容もきちんと確認して、次の退去時にどの程度の費用が発生するかをあらかじめ把握しておくことが重要です。
オフィス・事務所の原状回復は退去前に完了させる
鶴舞・荒畑・御器所でオフィスを構える場合もその他のエリアと同様、前のオフィスの原状回復を退去前に完了させなければならないため、どの程度の期間が必要なのかを把握して、事前にスケジュールを立てておきましょう。オフィスの原状回復は以下のような段取りで行われます。
1．現在利用しているオフィスに解約通知を出す
オフィスの引っ越しが決まったら、6か月前までに解約通知を提出してください。ただし、6か月前までに通知が求められるのが一般的ですが、期間が異なる場合もあるため注意が必要です。
2．原状回復の見積もり依頼・業者選定
原状回復の見積もりを依頼し、必要な作業内容と費用を確認します。
この際、原状回復特約に記載されている内容を踏まえて、原状回復の作業内容を確定させます。上記でも記載したとおり、通常損耗や経年劣化についても費用負担が発生するのか、契約時の状態はどのようなものだったのかを賃貸人と確認しましょう。
移転の2か月前までには業者の選定を終えておくのが望ましいです。
3．原状回復の作業スケジュールの策定
原状回復の作業スケジュールを策定します。
工事期間は、100坪程度のオフィスで1か月程度かかるのが目安です。しかし、オフィスのアレンジの度合いなどで期間が異なるため、契約時から大きくレイアウトを変更している企業は更に長く見ておくのが無難です。
4．原状回復の作業の実施
清掃、修復、塗装、交換、解体、撤去、設置などの原状回復工事を行い、物件の状態を確認し、問題がなければ終了です。
上記に述べたのはあくまでも一例ですので、契約内容や現在のオフィスの状態を鑑みて、余裕のあるスケジュールを策定してください。
また、解約通知を出す前に移転先も決めておきましょう。
2023年3月の名古屋市のオフィス空室率は約4.5％と、空きが多い状況とはいえませんので、鶴舞・荒畑・御器所エリアへの移転を考えている企業は、早めの物件探しをおすすめします。
今回のまとめ
オフィスを探す際には、前のオフィス・事務所の原状回復についてあらかじめルールを押さえておくことが大切です。一般的な居住用住宅と比べて、費用負担の範囲や退去までにかかるスケジュールが大きく異なりますので、早めに計画を立てて動き始めてください。
また、借主側が伴う責任は締結している原状回復特約の内容に大きく左右されるため、オフィス移転の前に今一度契約内容を確認し、スムーズに引っ越しができるよう準備をしておきましょう。
名古屋に本社を構えるオフィッコスは、オフィスや店舗などの賃貸仲介を専門に扱っている企業でございます。2012年の設立以来、多くのお客様からご利用いただき、ご希望に沿える物件をご案内できるよう、日々情報収集に努めております。常時50,000件以上の物件情報を有しており、ホームページに掲載していない情報も多数ございますので、オフィス・店舗の開設や移転を検討されている事業者さまは、まずは一度お気軽にお問い合わせください。
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