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賃貸オフィスの内装工事は、来客者への自社ブランドのアピールや、従業員のモチベーションアップなど様々な効果が期待できます。しかし、工事期間がどのくらいかかるのか気になる方も多いのではないでしょうか。
賃貸オフィスには「居抜き物件」や「スケルトン物件」などがあり、どのような状態の物件を選択するかによって工事期間は大きく変わるため注意が必要です。ここでは、「居抜き物件」と「スケルトン物件」の賃貸オフィスの内装工事にかかる工事期間や居抜き物件のメリット、最短で入居する方法を詳しく解説します。

賃貸オフィスの内装工事は約1ヶ月～3ヶ月程度を要する

オフィスの賃貸物件を検討した場合、居抜き物件にするかスケルトン物件にするかによって、その後のスケジュールは大きく変わります。それぞれの内装工事期間や、内装工事のスケジュールを見ていきましょう。

居抜き物件とは

居抜き物件とは、前の入居者が使用していた内装やオフィス家具などがそのまま残っている状態で、次の入居者に引き継ぐ物件です。飲食店などでは、認知のある形態の物件でしたが、最近ではオフィス物件でもこのような居抜き物件で入居者を募集しているところが少なくありません。

居抜き物件の内装工事期間

居抜き物件の場合、前の入居者の内装をどの程度引き継ぐかによって工事期間は変わります。約30坪の広さであれば、2週間～1ヶ月程度です。工事内容によっても工期は変わり、壁紙や床の張り替え程度であれば、1週間ほどで完了します。間仕切りの変更や、デザインを大きく変える場合は、1ヶ月弱を想定しておくと良いでしょう。

スケルトン物件とは

スケルトン物件とは、前入居者が内装や設備をすべて撤去し何もない状態にしている物件のことを言います。コンクリートの打ちっぱなしになっていたり、配管がむき出しになっている状態です。

スケルトン物件の内装工事期間

30坪ほどの広さのスケルトン物件は、内装工事に1～3ヶ月ほどの期間が必要です。スケルトンは、建物の骨組みだけの物件をいい、居抜き物件と比べて費用も時間も多くかかります。内装工事や設備工事、それに伴う打ち合わせにも時間を要するので、賃貸契約をしてもすぐに入居はできません。

居抜き物件の場合は前の内装設備をそのまま引き継げるため負担が少ない

居抜き物件は、内装設備を前の入居者からそのまま引き継げます。そのため、入居時にかかるコストを大幅に削減することが可能です。居抜き物件について詳しく解説します。

初期費用の削減

オフィスの賃貸契約を検討したときに、どのような物件を選ぶかで初期費用は大きく変わります。居抜き物件は、初期費用のコストが削減できることが最大のメリットです。
通常、賃貸オフィスを契約した場合、実際に稼働させるまでには時間もコストもかかります。必要な備品や設備の導入、レイアウト決めやネット回線の手配、内装工事を行う準備が必要です。
しかし、居抜き物件の場合、内装工事や設備工事の必要がありません。事務用品やOA機器が残っている場合もそのまま使用できます。そのため、内装工事や設備工事、事務用品などのOA機器導入にかかる初期費用を抑えることが可能です。

居抜き物件の造作譲渡とは

「造作譲渡」とは、残されている設備や内装を、前入居者から次の入居者に売り渡すことです。一般的な賃貸物件には、退去時にすべて解体・撤去する「原状回復の義務」が発生します。いわゆる、「スケルトン物件」の状態にして退去しなければなりません。スケルトンにするには解体費用が100～200万ほど必要です。そのため、退去時の費用をできるだけカットしたい場合、物件のオーナーに了承を得ることで、居抜き物件として明け渡すことができます。その際に、次の借主に造作譲渡を請求できます。
造作譲渡料は100～200万ほどかかります。居抜き物件の契約を検討している場合、造作譲渡料も初期費用として考慮することが重要です。

退去時の費用も考慮する

初期費用のコストを大幅にカットできるのが、居抜き物件を契約するメリットですが、実は入居時より退去時の方がメリットは大きいと言われています。
前述したように、通常の賃貸オフィスを退去する際は、原状回復が必要です。規模が大きければ大きいほど、退去時にコストがかかります。
しかし、居抜きオフィスの場合、入居時に比べてオフィス家具や什器が極端に増えていなければ、原状回復に必要な費用はほとんどかかりません。退去時の手間や時間も大幅にカットできるため、退去予定ぎりぎりまで業務が継続できます。

居抜き物件の数が少ない

居抜きの賃貸物件は、極端に物件数が少ないのがデメリットです。自社の条件にマッチする物件が見つかる可能性は、あまり多くありません。しかし、居抜き物件を検討している企業は増えてきているため、条件が良い物件はすぐに契約が決まってしまいます。自社の条件にマッチした物件を見つけたら、早めの契約がおすすめです。

レイアウトの自由度が低い

企業によって希望するオフィスのレイアウトは異なります。居抜き物件の場合、オーナーの許可なくレイアウトの変更ができない場合があるので、注意が必要です。
既存の内装や設備があるため、レイアアウトの変更には制限がかかる上、工事期間も長期になる可能性があります。解体や処分費用が発生するため、スケルトン物件の内装工事費用よりも高額になる恐れもあるので、レイアウトにこだわりたい場合は不向きかもしれません。

内装にこだわるならスケルトン物件

スケルトン物件の場合、レイアウトの自由度が高いことが大きな魅力です。何もないスケルトン状態から、自社のコンセプトにあった内装を自由自在にカスタマイズできます。そのため、内装にこだわりたい、前の入居者のイメージを引き継ぎたくない場合には、スケルトン物件はおすすめです。設備や間取りを自由にプランニングできるため、理想としているオフィス作りが可能になります。また、居抜き物件よりも、物件の数が多いので選択肢が豊富にあることもメリットです。
しかし、入居前の工事費用が高額になる場合が多く、工事期間も長期にわたります。あまり初期費用をかけたくない場合は、避けた方が良いでしょう。
また、退去時には原状回復をする必要があり、解体費用が発生します。入居時だけでなく、退去時にも費用がかかることを考慮した上で、賃貸物件を検討してみてください。

居抜き物件なら最短で契約した日から利用可能！

居抜き物件は、内装工事や設備工事の必要がないため、初期費用の削減の他、工事期間を短縮できることがメリットです。しかし、賃貸契約前によく確認しておくべき点がいくつかあります。注意を怠ると、トラブルに繋がりかねません。居抜き物件を借りる前に以下のポイントを把握しておくことで、スムーズな契約が可能です。

最短で入居可能

スケルトン物件の場合、内装工事や設備工事、オフィス家具やOA機器の搬入など、契約から入居まである程度の期間を見込んでおく必要があります。工事の発注業者によって多少の誤差はありますが、1～3ヶ月ほど工事期間が必要です。内装工事やレイアウトの打ち合わせに時間がかかる場合もあるかもしれません。
一方、居抜き物件の場合、極端にいえば契約した日に入居可能です。内装設備やオフィス家具がそのまま使用でき、電話回線やネットワーク環境の工事を行えばオフィスとして使用できます。1日でも早く入居し、新しいオフィスでスタートしたい場合は理想的な物件です。

内装やレイアウトの確認

オフィスの内装や環境は、従業員の生産性の向上や企業イメージを大きく左右します。自社の業務内容に合ったレイアウトを用意することは、経営者側にとって必須です。契約しようとしている物件が、自社に合っているか事前によく確認してください。自社に合わない居抜き物件を契約してしまっては、レイアウト変更や新しい設備の導入など逆に費用がかかってしまう場合があります。自社が理想とする内装やレイアウト、設備などをよく確認した上で、働きやすい居抜き物件を探すと良いでしょう。
従業員数や業務内容などから、必要になるオフィスの広さは決まります。まずは、どのくらいの広さが必要かを考慮することから始めてください。

既存の設備を確認する

居抜き物件の場合、既存の設備をよく確認する必要があります。賃貸オフィスでは、コンセントの数や位置の確認も大切なポイントです。パソコンの導入が必須の企業であれば、OAフロアの設備が整っている居抜き物件を探しましょう。コンセントの数が少なければ、フロア上に配線があふれ業務に支障が生じます。自社の業務内容と居抜き物件の設備をよく確認し、検討することが大切です。
また、設備の使い勝手や老朽化も確認すべきポイントです。前入居者が残したオフィス家具や什器は、あくまで中古品です。実際に使用し始めたら故障していた、使い勝手が悪く買い替えが必要だということも少なくありません。備品の修理や設備の修繕が必要な場合、新しい借り手の負担になるのが一般的です。内見の際に家具や什器の状態を確認してください。
リース契約をしている設備は、前入居者と造作譲渡契約は結べません。そのままリース契約を引き継ぐか、リース会社に設備を回収されてしまう可能性があります。事前に「所有権」の所在を確認しておきましょう。

物件の内覧は必須

居抜き物件を契約する前には、実際に現場を確認することが大切です。インターネットで内覧や契約可能ですが、現場に行って空間や設備を確かめ、実際に使用している日常をイメージしながら検討してください。

今回のまとめ

賃貸オフィスの内装工事にかかる期間と最短で入居できる方法をご紹介しました。賃貸オフィスの内装工事には1～2ヶ月必要です。契約からあまり時間をかけたくない場合は、居抜き物件の契約を検討しましょう。条件さえマッチすれば、低コストかつ短期間で、理想のオフィスが実現します。
居抜き物件は内装がすでに仕上がっている状態です。自社のコンセプトや内装イメージをしっかりと固め、物件探しをスムーズに進めることをおすすめします。

名古屋に本社を構えるオフィッコスは、オフィスや店舗などの賃貸仲介を専門に扱っている企業でございます。2012年の設立以来、多くのお客様からご利用いただき、ご希望に沿える物件をご案内できるよう、日々情報収集に努めております。常時50,000件以上の物件情報を有しており、ホームページに掲載していない情報も多数ございますので、オフィス・店舗の開設や移転を検討されている事業者さまは、まずは一度お気軽にお問い合わせください。