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賃貸物件は大きくわけて、「居抜き物件」と「スケルトン物件」があります。オフィスや事務所として賃貸物件への入居を検討している場合、どちらを選べばいいのか分からない方も多いかもしれません。それぞれメリット･デメリットがありますが、入居前の内装工事費用は選択する物件によって大きく変わります。工事費用を抑えつつ、ご自身のイメージにあった内装工事を実現するにはどうすればいいのでしょうか。
ここでは、内装工事の費用相場と工事費用を抑えるポイントを詳しくご紹介します。

オフィス・事務所の内装工事の費用相場を抑えるには居抜き物件がおすすめ

オフィスの広さによって異なりますが、内装工事の相場価格は居抜き物件の場合、坪単価15万～35万円、スケルトン物件の場合、坪単価20万～40万円ほどかかります。そのため、賃貸物件でオフィスや事務所を探していて、なるべく内装工事費用を抑えるなら、やはり居抜き物件がおすすめです。
居抜き物件は、初期費用を抑えることができるのが最大のメリットですが、デメリットももちろんあります。主なデメリットは、既に設備や内装が完了しているため、細かな業務に関わる動線として非常に不便になってしまう恐れがあることです。メリット・デメリットをよく理解した上で、賃貸契約を交わしてください。

居抜き物件とは

居抜き物件とは、前の入居者が使用していた内装や設備がそのまま残されている状態の物件です。内装がすでに完成しているので、入居する際に壁紙や床材を施工する必要がありません。オフィス家具や機器が残されている場合は、そのまま使用できます。残されている内装や設備の状態に問題がなければ、大掛かりな工事の必要がありません。そのため、初期費用の大幅なカットが見込めます。

コストカットに有効

居抜き物件は、初期費用が抑えられることが最大のメリットです。オフィスや事務所の場合、応接室や会議室、作業室、休憩スペースなど、用途別のスペースを必要とします。
一から個室を仕切る場合、個室数が多いほど初期費用が膨らみます。しかし、条件に見合う居抜き物件がみつかれば、設備導入や内装工事の必要がありません。とにかく初期費用を抑えたいといった場合は、居抜き物件への入居を検討してみると良いでしょう。

入居までの期間が短い

居抜き物件は、内装工事や設備工事といった入居前の工事の一部を省くことができます。そのため、入居までに必要な工程が短期間で済むこともメリットです。賃貸物件の内装工事などは、入居契約後からの施工開始となり、工事期間であっても賃料が発生します。施工期間が短期間でありすぐに入居が可能になれば、無駄な家賃を払う必要がありません。新規事業の入居で、早く企業運営を軌道にのせたいと考えている方や、現在の事務所からの転居などが決まっていて、入居するまでの期間にあまり余裕がない場合におすすめです。

居抜き物件のデメリット

内装や設備を、残っている状態のまま使用できるメリットは大きいですが、デメリットにもなり得ます。既に内装が完成しているので、自社の働き方や社風などの条件に合う物件か見極めることが大切です。オフィスの内装は、従業員の生産性の向上や企業のイメージを大きく左右します。そのため、内装や設備にもこだわりたいという場合は、居抜き物件はおすすめできません。レイアウトや内装などはあまりこだわりがなく、なるべく費用を抑えた状態での入居を希望している場合は問題ないでしょう。
居抜き物件を契約し内装やレイアウトなどを変更する場合、解体や撤去の工事が必要です。入居前の段階で、内装工事に時間と費用がかかります。その場合、スケルトン物件で新たに内装工事を施すのと変わりません。居抜き物件で内装や設備を新たに施工し直す場合と、スケルトン物件で内装工事をする場合を、比較検討する必要があります。
それぞれ必要とするレイアウトや設備は企業によって様々です。自社に合わない居抜き物件を契約してしまっては、逆に費用がかかり、働きにくい環境になってしまう場合もあります。理想とするレイアウトや設備をしっかり確認した上で、利用しやすい居抜き物件を探すと良いでしょう。

既存の設備を確認する

居抜き物件の場合、既存の設備をよく確認する必要があります。オフィスの場合、コンセントの位置や数の確認も大切なポイントです。パソコンの導入が必須だと、コンセントが壁面の一部にしかない場合、配線を各デスクに引かなければなりません。フロア上にコードが溢れる可能性があり、業務に支障が生じます。OAフロアの設備が整っている居抜き物件なら問題はありません。自社の業務内容と、居抜き物件の既存設備をよく確認し検討すると良いでしょう。

契約内容を確認する

居抜き物件を契約する際には、造作譲渡に注意する必要があります。造作譲渡とは、残されている設備や内装を前入居者から次の入居者に売り渡すことです。
一般的な賃貸物件には、退去時にすべて解体・撤去する原状回復義務が発生します。退去する際に、できるだけ費用をかけたくない場合、物件のオーナーの了承を得ることができれば、居抜き物件として明け渡すことが可能です。その際に、次の借主に造作譲渡料を請求できます。
造作譲渡料の費用相場は約100～200万円です。居抜き物件を検討している場合、造作譲渡料も初期費用に含めて考慮する必要があります。

スケルトン物件は坪単価の相場が20万～40万円なので注意が必要

上記のように、居抜き物件は初期費用を大幅にカットできる可能性があることを解説しました。ここからは、スケルトン物件について解説します。
スケルトン物件の内装工事は、坪単価20万〜40万円が相場価格です。居抜き物件よりも初期費用が嵩みますので注意してください。
スケルトン物件のメリット・デメリットをご紹介します。

スケルトン物件とは

スケルトン物件とは、前入居者が内装や設備をすべて撤去し、何もない状態に原状回復された物件のことを指します。コンクリートが打ちっぱなしになっていたり、配管がむき出しになっていたりする状態です。

内装やレイアウトの自由度が高い

居抜き物件と違い、内装やレイアウトを自由にカスタマイズできるのが最大のメリットです。自社の社風や業務内容によって、こだわりをもったオフィス作りをしたい方に向いています。必要な設備を最初から設置できるのも、スケルトン物件の魅力。設備導入したのが入居した時期と同じなので、メンテナンスの時期や保証期間などの管理がしやすいのもメリットです。
一般的な賃貸物件ではスケルトン物件が一番多く、選択肢の数が多いので理想に合った物件選びができるのも魅力です。

初期費用がかかる

スケルトン物件の場合、内装工事だけでなく電気工事や空調設備を施さなければなりません。工事期間も長期にわたるため、その期間の賃料も発生します。あまり初期費用をかけたくない方にはおすすめできません。
また、退去時には原状回復をする必要があり内装や設備の撤去工事をすることになるので、退去の際にも費用がかります。入居時だけでなく、退去時にも費用がかかるということを覚えておくと良いでしょう。

その他の内装工事の費用を抑えるポイント

賃貸オフィスの内装工事をする際、オフィスの立地や規模、使用する材料のグレードなどにもよりますが、費用相場は坪単価10～30万円と言われています。なるべく費用を抑えるためのポイントを見ていきましょう。

予算をしっかりと決めておく

施工業者と打ち合わせをする際に、ある程度の予算を決めておくと話がスムーズに進む可能性があります。内装工事の内容によって相場価格を把握しておくことも大切です。施工業者の言いなりになってしまっては、工事費用はどんどん高くなってしまいかねません。事前にしっかりと予算について検討しておきましょう。

優先順位を明確にする

費用をかけるべき場所を考えることが重要です。業務上重要であると考えられる設備や内装にはしっかりと費用をかけ、外部から見えないバックヤードやロッカールームなどはグレードを下げた材料を使用するなど、メリハリをつけた設計をすることでコストの削減に繋がります。
例えば、フロアを仕切るのに壁や間仕切りを設置するのではなく、家具やパーティションで仕切ることで価格を下げられます。また、広いフロアを床材で視覚的にゾーニングすることも、広々とした明るいオフィス空間が実現できるのでおすすめです。
また、来客時に使用する応接室や企業の顔であるエントランス部分は、高級感を持たす内装や設備にするのがおすすめです。来客者に対して企業のアピールポイントにも繋がります。

複数業者に見積りを依頼

見積りは複数の業者に依頼することで、その工事に対する相場を把握できます。複数業者に相見積りをとり、細かい部分まで確認してみましょう。理想に近い工事内容や、プラン・価格設定を提示してくれる業者を選択できます。

今回のまとめ

今回は、賃貸オフィスや事務所の内装工事の費用相場などについてご紹介しました。初期費用をあまりかけたくない、用意できる費用があまりないといった場合は、居抜き物件の検討も視野に入れると良いでしょう。
オフィスの内装は、従業員の働く環境を整えるためにも、非常に重要な役割を果たします。生産性の向上やオフィスのイメージにも繋がりますので、費用を抑えつつ自社のイメージに合った内装工事を施すことを検討してみてはいかがでしょうか。

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