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ビルを購入する場合と一棟貸しのビルを賃貸する場合で異なるメリット・デメリット
オフィスを構えたり、移転したりする際に一度は検討するのが、購入か賃貸のどちらにするかという点でしょう。この記事では、オフィスビルを1棟まるごと購入する場合と、ビルごと賃貸する場合に着目し、それぞれのメリットとデメリットを検証します。また、購入と賃貸で結局どちらがお得なのかをそれぞれの観点から多角的に解説します。
【目次】
1.ビルを購入する4つのメリット
2.ビルを購入する4つのデメリット
3.一棟貸しのビルを賃貸する3つのメリット
4.一棟貸しのビルを賃貸する3つのデメリット
5.ビル購入と一棟貸しビルの賃貸どちらがいい？
6.今回のまとめ
ビルを購入する4つのメリット
一から自社ビルを建設するのは時間もかかり、費用的にも難しいですが、既にあるオフィスビルを購入するのであれば少し敷居が下がるでしょう。まずは、ビルをまるごと一棟購入する際のメリットをご紹介します。
ビル内を自由に使える
1つ目のメリットは、ビル内を自由に使うことができることです。ビル内の間取りも使いやすいように変えることができ、看板の設置なども自由です。必要に応じて、社員の休憩室や仮眠室、食堂といったものを設置することができます。社員の使いやすさ、仕事の効率性などを考えてアレンジできるため、社員のモチベーションアップにもつながります。
資産として使える
2つ目は、購入したビルを会社の資産として活用することができることです。たとえば、金融機関から資金調達をする際の担保としても使えます。万が一、資金繰りが苦しくなった際には、資産であるオフィスビルを売却して資金を調達することも可能なため、重要な資産として生かすことができます。
長期的なコストメリットがある
3つ目は、長い目で見てコストを抑えられる点です。テナントとして入居していると、毎月固定経費として賃料が発生します。しかし、ビルを購入してしまえば、初期費用はかかりますが、毎月賃料を支払い続ける必要がないため、長い目でみるとコストメリットがあると言えます。
企業の信用度が高まる
4つ目は、企業の信用度を上げることができる点です。前述したとおり、購入したビルは資産です。そのため、賃貸ビルにテナントとしてオフィスを構えているというよりも、自社ビルを持っているということは、取引先へのイメージアップにもつながります。具体的には、資産や利益水準が高いと感じてもらいやすくなります。また、ビル名に会社の名前などを入れると、企業の格がさらに上がるでしょう。
ビルを購入する4つのデメリット
ビルを購入することはメリットがある反面、以下のデメリットがあることも知っておかなくてはいけません。
初期コストがかさむ
1つ目は何といっても、初期コストがかさむ点です。ビルを購入するためには、物件代だけではなく仲介手数料や登記費用、不動産取得税をはじめとする税金など諸費用が発生します。ビル購入にあたり、金融機関からお金を借りた場合などは利息も必要です。また、お金は出ていくものの経費として計上できるのは減価償却分だけという点も知っておかないといけません。
ビルの維持管理に手間や費用がかかる
2つ目はビルを維持するための手間や管理費用がかかる点です。賃貸であれば、管理会社などに依頼すればいい点検や修繕などもすべて自社で手配する必要があります。どこに依頼するかの見積もりや修理の打ち合わせなど、手間も取られます。また、修理などに要する費用も自社負担。ビル内のセキュリティに欠かせない警備費用も同様に自社で支払う必要があります。
移転がしづらい
3つ目は移転がしづらい点です。クライアントや事業内容が変われば、他の地域に移転した方がいいケースも発生します。また、事業拡大や従業員の増加なども移転を検討するきっかけとなるでしょう。しかし、自社ビルの場合、売却して新たな地域でビルなどを購入するとなると大きな資金が発生するため、移転がしづらくなるというデメリットがあります。
売却で損することもある
4つ目は、いざビルを売却するとなった際に損をする可能性です。もちろん、売却益がでるケースもありますが、年数がたつとビルも劣化してメンテナンスをしていたとしても資産価値は下がりがちです。そのため、売却しようとする際に損をしてしまうリスクが高くなるのは避けられないでしょう。
一棟貸しのビルを賃貸する3つのメリット
続いては、ビルをまるごと一棟賃貸する際に考えられるメリットを3つご紹介します。
初期投資が不要
１つ目は、初期投資が不要な点です。ビルを1棟購入するとなると、多額な費用が必要です。例えば、名古屋市守山区で3階建てで面積531.27m²の一棟売り中古ビル（築33年）の価格を見ると、7,000万円です。同じく3階建てで面積70.53m²の一棟売り中古ビル（築46年）でも3,000万円。一方、名古屋市内の一棟貸しの賃料をみると、3階建て106.19m²で賃料は26.4万円です。前述したとおり、ビルを1棟購入する場合には、これ以外にも諸費用が多く発生します。そのため、一度にまとまった費用が不要なのは大きなメリットでしょう。
建物管理を任せられる
2つ目は、建物の点検や修理といった管理を管理会社に任せることができる点です。一棟全部の管理などがすべて自社にかかってきてしまうと、新たに管理をする人員を雇用する必要があります。できれば事業本体の仕事ではない部分に費用や手間が発生するのは避けたいものです。その点、一棟貸しの場合は、手間も費用もかけずに建物管理を任せられるので安心して業務に集中することができます。
物件が豊富
3つ目は、一棟貸しビルであれば物件が豊富にあり、自社に合ったものを選ぶことができる点です。ビルを購入するタイミングで必ず良い物件に出会えるとは限らず、選択肢も限定されがちです。物件が豊富にあることは、自社に合ったビルを選択できるというメリットが得られるでしょう。
一棟貸しのビルを賃貸する3つのデメリット
では、一棟貸しのビルを賃貸する際にはどのようなデメリットがあるのかを確認していきましょう。
自社ビルより自由度が制限される
1つ目は、自社ビルを購入するのと比較すると、自由度の制限がある点です。自社ビルであれば、複数ある部屋の壁を取り払って1フロアにすることもできますが、一棟貸しのビルではそこまでの自由度はありません。しかし、1区画だけを賃貸するのと比較すると、全フロアを自由に使えるため、そこまで不自由はないでしょう。その一方で、オーナー都合で建物の利用を制限されることがあります。
資産にはならない
2つ目は、ビルに資産的価値はない点です。そのため、ビルを担保に金融機関などから資金調達することはできません。しかし、ビルの一部をテナントとして借りているのとは違い、ビル全部を貸し切っているため、社会的に見て規模の大きさをアピールすることは可能でしょう。
移転しづらい
3つ目は、移転しづらい点です。一棟貸しで借りている場合、賃貸ではあるもののレイアウトや多くの設備投資をしているケースがほとんどです。そのため、移転によりそれらを一からやり直すのはさらに費用が発生します。また、机や書類棚など大量の荷物を移転により動かすなど大掛かりな引っ越しになるため、気軽に移転できないのがネックでしょう。しかし、購入したビルを売却するのと比較すると、移転の敷居は低くなります。
ビル購入と一棟貸しビルの賃貸どちらがいい？
ビルを購入するのと、一棟貸しビルの賃貸ではどちらがお得なのでしょうか。自社ビルを持っているという社会からの信用度の高さを重視するのであれば、初期費用こそかかっても資産となるため、ビルを購入する方がコストメリットがあると言えます。その分、管理費用や手間がかかるというデメリットはついてまわります。
そこで、自社ビルを購入するまでの初期投資まではできないが、一棟貸しビルの賃貸で得られる自由度を享受しながら、柔軟にビジネス展開を進めたいと考えるのであれば、一棟貸しビルの賃貸がおすすめです。管理費用や手間もかからずビジネスに集中できるというメリットも得られます。また、一棟貸しビルの賃貸を利用しながら、抑えられたコストを将来の自社ビル購入のために積み立てるという考え方もできます。判断基準として大きな比重を占めるコスト面と維持管理に要する手間を考えると、まずは一棟貸しビルからスタートするのが賢明ともいえるでしょう。
今回のまとめ
ビジネスの拠点となるオフィスビルをまるごと購入するのか、そこまでお金をかけずに一棟貸し切って賃貸契約を結ぶのかは、どこに重点を置くのかによって判断が分かれます。それぞれにメリットとデメリットがあるため、自社の長期的な経営計画なども考慮しながら決定していくことをおすすめします。また、できるだけ多くの物件を見た上で、オフィス物件に長けた専門家に相談するのも一つの方法でしょう。
名古屋に本社を構えるオフィッコスは、オフィスや店舗などの賃貸仲介を専門に扱っている企業です。2012年の設立以来、多くのお客様からご利用いただき、ご希望に沿える物件をご案内できるよう、日々情報収集に努めています。常時50,000件以上の物件情報を有しており、ホームページに掲載していない情報も多数ございますので、オフィス・店舗の開設や移転を検討されている事業者様は、お気軽にお問い合わせください。
