COLUMN
お役立ち情報
貸店舗・テナントの更新料の相場と更新の手続き
更新料は、貸店舗やテナントの契約期間が満了して契約更新する際に借主が支払う費用です。同じ物件を長年借りていれば、更新料の支払いも複数回におよび、累積してそれなりの金額となるはずですが、数年に一度という頻度のためあまり意識されていないことも少なくないようです。逆に初めて更新のタイミングを迎える場合は、更新手続きに戸惑うこともあるでしょう。今回は、貸店舗やテナントの更新料の相場と契約更新の手続きについてご紹介します。
【目次】
1.更新料は合意の上で取り決められる費用
2.貸店舗・テナントの更新料の相場は賃料1ヶ月分
3.契約更新手続きは、契約内容見直しがなければ不要の場合が多い
4.更新料ではなく「保証金の償却」の場合も
5.今回のまとめ
更新料は合意の上で取り決められる費用
貸店舗・テナントの契約期間は2年あるいは3年ということが多い傾向ですが、同期間が満了して契約更新される際に発生する費用が更新料です。その性質は賃料の補充に当たるもの、謝礼に当たるもの、手間賃に当たるものなどといわれていますが明確ではありません。そのため更新料の存在意義自体に疑問を持つ向きもありますが、昔からの慣わしといった感じで契約に盛り込まれているのが現状です。法律に定められたものではなく、更新料の慣習がないのが普通という地域もあります。
しかし、法的に定められてはいなくても、更新料が一般的ではない地域だとしても、賃貸借契約書に更新料の特約があれば支払い義務が生じますので留意しましょう。（逆にいうと、契約書にそうした記載がなければ、支払いの義務はありません）
貸店舗・テナントの更新料の相場は賃料1ヶ月分
あくまで貸主と借主の合意に基づく費用である更新料の金額は任意に決められますが、賃料の1ヶ月分相当が相場です。なお、賃料に連動するため、賃料アップがあれば更新料も値上がりします。
契約更新手続きは、契約内容見直しがなければ不要の場合が多い
更新時期が近づくと貸主（あるいは管理会社）からの通知があり、更新を希望するのであれば契約更新書類を取り交わすのが本来です。しかし、事業用物件の賃貸借契約は自動更新となっていることも多く、その場合は退去の意思表示（または貸主側からの解約の通知）をしない限り、契約は自動更新されます。ただし、自動更新では諸条件は従前通りとなりますので、契約内容を見直したいのであればきちんと申し出て交渉しなくてはなりません。
また、契約内容にもよりますが、自動更新となった場合でも更新料が要求されるケースが多いようです。
更新料ではなく「保証金の償却」の場合も
更新料の定めがない代わりに「保証金の償却年◯％」と契約書に記載されていることがあります。これは入居時に預け入れた保証金が毎年目減りしていくことを意味します。そして保証金の償却が定められている場合、契約更新時には目減りした分を補填して当初金額に戻すよう定められていることがほとんどです。保証金の償却は更新料とは別物ですが、更新時に発生する費用という点では同じようなものと考えてよいでしょう。
なお、保証金の償却と更新料とはあくまで別であるため、理論上は双方が契約内容に盛り込まれることもあり得ます。しかし、実際にはそうしたケースは近年では少なく、どちらか一方だけが定められていることが主流です。
今回のまとめ
更新料は法律で定められているわけではなく、慣習的なものに過ぎないといえますが、契約書に書かれている以上は支払いが求められます。現実問題として支払わないという選択肢がないのであれば、月割り計算した金額を賃料と合算したものを毎月の固定費と捉えるのが合理的でしょう。また、退去の意思表示がない限り自動的に契約更新されると契約に定められている場合が多いですので、移転を考えているのであればタイミングを逃さず退去の意思表示をするように気をつけましょう。
