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賃貸オフィス・賃貸事務所の契約書に記載の「善管注意義務」とは
「善管注意義務」という言葉を聞いたことがあるでしょうか？これは、賃貸物件の借主が負うべき義務の一つです。この義務により、借主はどういった対応が必要となるのでしょうか？
今回は、賃貸オフィス・賃貸事務所の賃貸借契約書にも記載されている善管注意義務について解説します。
【目次】
1.善管注意義務とは「善良なる管理者の注意義務」のこと
2.善管注意義務の違反となるケースの例
3.原状回復義務との関連性
4.今回のまとめ
善管注意義務とは「善良なる管理者の注意義務」のこと
善管注意義務とは「善良なる管理者の注意義務」を略したもので、民法400条「特定物の引渡しの場合の注意義務」中に出てくる言葉です。
同条項の内容を賃貸オフィス・賃貸事務所に当てはめた場合、「借主は、社会通念に照らして一般的に要求されるレベルの注意を払って物件を使用しなくてはならない」と解釈されます。要約すれば「借りている物件は大切に使いましょう」ということです。
善管注意義務の違反となるケースの例
善管注意義務の違反となるケースの例には、たとえば次のようなものが考えられるでしょう。
雨が吹き込んで濡れた場所を放置したため、カビが生えた
開けていた窓から雨が吹き込んで、窓周辺が水浸しになってしまうことがあるかもしれません。壁や床がひどく濡れてしまっていると気づいたのであれば、水気を拭き取るなど何らかの処置を行うのは注意義務の範囲と考えられます。濡れに気づいていたにもかかわらず放っておき、結果的に周囲の床や壁にカビが生えてしまった場合、注意義務違反となります。
水漏れを放置したため、階下の物件の天井にシミができた
給湯室の配管などからの水漏れが起きた場合、使用方法に問題があったのでない限り、借主負担で修理する必要はありません。しかし、水漏れが起きたことの貸主（あるいは管理会社）への連絡は、借主としての義務です。水漏れの事実を知りながら連絡せずに放置し、その結果階下に損害をもたらしたのであれば、注意義務違反となります。
蝶番が外れかかった状態のままドアを使用し続けたため、ドア枠が破損した
ドアの蝶番のネジが緩んで外れかかっていた場合、貸主（あるいは管理会社）に知らせるなり、自らネジを締め直すなりするのは注意義務の範囲と考えられます。外れかかっていると気づいていながら放置し、結果的に過剰な力のかかったドア枠が破損してしまった場合、注意義務違反となるでしょう。
原状回復義務との関連性
居住用物件の場合、借主が負う原状回復義務の範囲は、注意義務を怠ったことが原因で損耗させてしまった箇所に限定されます。しかし、事業用物件では、原状回復が求められる範囲は契約時にあらかじめ定められています。つまり、ごく普通に利用していた中での損耗（壁紙の退色やカーペットの摩耗など）は注意義務違反が原因ではありませんが、そうした損耗も含め原状回復する旨が契約書に明記されていれば、原状回復しなくてはなりません。
今回のまとめ
善管注意義務は、借りている物件に対し、一般的に期待される程度の注意を払うよう求めるものです。借り物である賃貸オフィス・賃貸事務所を大切に利用している限り、違反となってしまうようなことは通常ないと考えられますが、問題や異状があれば貸主にきちんと連絡するなどの配慮は必要でしょう。
