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借主の権利を保護するために生まれた借地借家法
借地借家法は、平成4年に施行された土地・建物の賃貸借における法律です。貸主と借主を平等の立場にするために制定された法律で、従来からあった借地法・借家法を一つにまとめた形で誕生しました。今回は、そんな借地借家法の詳細をはじめ、賃貸借契約の更新拒絶に対する規制についてご紹介いたします。ぜひ最後までご覧ください。
【目次】
1.借地借家法とは
2.借地借家法の適用外について
3.賃貸借契約の更新拒絶に対する借地借家法の考え方
4.今回のまとめ
借地借家法とは
借地借家法は、もともとあった賃貸借に関する借地法・借家法を一つし、平成4年に施行された法律のことです。民法と特別法にて制定され、土地・建物の賃貸借の貸主と借主を対等にする目的で設けられていす。
新法となった借地借家法と旧法との違いは、主に定期借地権の創設・借地権の存続期間・賃料の増減額請求の手続きの点にあります。定期借地権は、定期的に契約の更新がされる普通借地権に対して、契約期間を経ても更新せず建物の買取請求権も行使できない契約方法のことです。
定期借地権の中にも、一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用定期借地権といった種類があります。借地権の存続期間に関しては、旧法では建物の構造によって20年以上または30年以上の期間が定められていましたが、新法では借地権の種類ごとに異なった期間が定められ、普通借地権では30年以上の期間に加え1度目の更新が20年以上・2度目以降の更新が10年以上、定期借地権では一般定期借地権が50年以上・建物譲渡特約付借地権が30年以上・事業用定期借地権が10〜20年の期間とされるようになりました。
そのほか、旧法では賃料の増減額請求の場合は訴訟が当たり前でしたが、新法では訴訟を行う前に調停を置く形をとり、協議での解決が図れるようになりました。
借地借家法の適用外について
借地借家法は、建物の所有に該当しない場合・一時的な使用目的で借りる場合・無償で借りる場合などでは適用外となります。なお、建物の所有に該当しない場合は賃貸借の建造物が建物の条件を満たしていなかったり、部屋の一部分など建物のごく一部のみを借りたりする状態を指し、一時的な使用目的で借りる場合は臨時で特定の期間のみ借りること、無償で借りる場合というのは使用貸借契約を結び料金を支払わない契約形態のことを指します。いずれの場合も借地借家法は適用されないため、借主の保護がなされず比較的不利な状態となるのです。ただ、適用されないのはあくまでも借地借家法であり、いずれにおいても民法は適用されます。
ちなみに、民法では契約の存続期間は最大で20年としており、存続期間中の貸主からの契約解除の申し入れは行えないものとされております。ただし、もともと期間を設けていない場合ならば、いつでも解約の申し入れを行うことが可能です。
賃貸借契約の更新拒絶に対する借地借家法の考え方
一般的な賃貸借契約ならば、定められた期間を満了したあと契約を更新するのが通常です。ただ、場合によっては、貸主から更新の拒絶を言い渡されることもあるかもしれません。果たして、その申し出は有効なものなのでしょうか？結論からいえば、貸主による一方的な契約の拒絶は、正当事由がなければ認められません。
この場合の正当事由とは、契約の拒絶に値する事情のことです。正当事由の要素となる事情にはいくつかの種類があり、最終的にそれらの事情を総合的に判断したうえで正当であるかどうかが決められます。なお、要素の中でも特に重要とされているのが、貸主・借主が建物を必要とする事情です。そのため、貸主による更新拒絶が有効になるケースとしては、建物の老朽化における建替えで高額な費用がかかるといった場合などで、更新拒絶を突きつけられた借主側ならば、建物を失った際の居住あるいは営業における影響を訴えることで正当事由であることが認められることがあります。もちろん、これらの事情であっても必ずしも要求が有効となるわけではありません。
今回のまとめ
借地借家法は借主を保護する目的で誕生し、貸主との立場を対等にするために設けられる法律です。賃貸借契約にもトラブルは付き物ですので、いざというときにスムーズな解決が行えるように借地借家法の基本は把握しておくようにしましょう。
