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ビルをリニューアルする場合に入居者に事務所を明け渡してもらえるのか
オフィスビルやテナントビルには、建物のメンテナンスが必要です。大がかりなリニューアル工事ともなれば、入居者に退去を依頼しなければならない場合もあるでしょう。そんな時オーナーにとって頭が痛いのが、入居者への明け渡し依頼です。賃貸人がリニューアルを希望するという、いわば自己都合で、入居者に事務所や店舗を明け渡してもらうことはできるのでしょうか？ここでわかりやすく解説します。
【目次】
1.賃貸事務所・店舗は賃貸人都合でも明け渡しを要求できる
2.賃貸人都合の明け渡しなら立ち退き料が必要な場合も
3.事務所明け渡しの流れ
4.明け渡し前に必ず書面での相互確認を行おう！
5.今回のまとめ
賃貸事務所・店舗は賃貸人都合でも明け渡しを要求できる
ビルをリニューアルしたい場合に、入居者に対しオフィスや店舗の明け渡しを要求することは可能です。とくに建物老朽による工事などであれば、明け渡しは正当化しやすいと言えます。ただし、明け渡しは借主との合意の上で初めて可能となります。もちろん、入居者が明け渡し要求に同意してくれるかどうかはわかりません。自己都合で入居者に退去を依頼するとなると、相手方が納得できずに交渉が難航するケースもあり得ます。
また、契約期間が決まっている事務所の場合は、明け渡しを求めた際に入居者が同意してくれなければ、契約更新時の6か月～1年前までには入居者に対して更新を拒絶する通知を送付しておくことも必要です。
賃貸人都合の明け渡しなら立ち退き料が必要な場合も
貸し手の都合で事務所を明け渡してほしいと言われた入居者はどう思うでしょうか。ちょうど退去や移転を検討していたならまだしも、業務を継続するには新しいオフィスや店舗が必要となり、転居にはそれ相応の費用がかかります。賃貸人がこうした費用を「立ち退き料」として支払うことで、事務所明け渡しに合意してもらうケースも珍しくありません。
立ち退き料の相場はどのくらい？
立ち退き料に含まれるのは、入居者が別の物件を探して移転する際にかかる引っ越し代・初期費用や、事務所を明け渡すことで生じる損益に対して補償的な意味合いで支払うお金がメインです。契約内容、更新のタイミング、もしくは入居者の移転先の家賃によっても相場は変わります。概ね、現家賃の6か月分～1年分程度は考えておきましょう。
立ち退き料が要らないのはどんなケース？
事務所やオフィスを明け渡す理由が貸主側の都合であっても、借主に契約違反がある場合は、立ち退き料不要となるのが一般的です。家賃の滞納はもちろん、ペット飼育を禁じている事務所で動物を飼っていた場合や、無許可の増改築をして原状回復が困難な場合なども、立ち退き料は不要となり得ます。
事務所明け渡しの流れ
入居者に事務所を明け渡してほしい場合は、どのような流れでどんな手続きや行動を取るのでしょうか。簡単に見ていきましょう。
① 入居者に対し明け渡しの打診をする
② 入居者が明け渡しに応じたら合意したことを示す解約書を作成する
③ 明け渡し設定日前に期間を設けて入居者に移転先を探してもらう
④ 明け渡し実行
なお、上記の流れは、入居者が退去を受容してくれた場合です。明け渡しを拒まれた場合には手続きが複雑になるので、専門家に相談しましょう。
明け渡し前に必ず書面での相互確認を行おう！
賃貸オフィスや事務所をリニューアルする際には、現在の入居者に明け渡しをお願いする必要があります。しかし、当然のことながら入居者が快諾してくれるケースばかりではなく、オーナーの出方しだいではまとまる交渉も失敗しかねません。事務所を明け渡してほしい場合には、丁寧で誠実な対応を忘れず、まずは入居者からの信用を得ましょう。
また、後のトラブル予防のために、交渉時確認した内容は必ず書面で記録しておくことも大切です。
今回のまとめ
事務所や店舗の明け渡しは、貸主にとっても借主にとっても一大事です。賃貸オフィスを契約する場合は、明け渡しを要求した時の対応や条件について、専門家に相談しながらある程度計画しておくことも重要と言えます。
