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ビルオーナー様・管理会社様必読！入居者が賃料を払わない時の対処法
オーナー、大家、管理会社が悩むことの一つに「入居者が賃料を支払わない」というものがあります。ではこの場合、すぐに退去を求めることができるのでしょうか。それとも強制的な退去はできないのでしょうか。そこでここでは、入居者が賃料を支払わない時の対処法について紹介していきたいと思います。
退去を求める根拠とそれまでの流れ
入居者が賃料を支払わない場合は、「賃料不払い」を理由に賃貸契約を解消して退去を求めることとなります。ただ、賃料が数日遅れたからといって、いきなり強制的に退去をさせるということは裁判所も認めていません。裁判所は「双方の信頼関係が破壊された」という基準で契約の解除を認めるのが一般的です。では、そのような状態が「信頼関係の破壊」と言えるかですが、これまでの判例を見ると、「だいたい2ヶ月以上の賃料不払い」によって信頼関係が破壊されたと判断することが多くなっています。
では、2ヶ月不払いになるまで何もしないのかというとそうではありません。重要なことは「できるだけ早く対応する」ということです。オーナーの中には「少し様子をみる」という人も居ますが、これはおすすめできません。支払い期日を過ぎて何もアクションを起こさないと「遅れても大丈夫」と考える借主が出てきます。
また、遅れるだけオーナーの損失は大きくなりますし、早く連絡することで単純な支払い忘れであればすぐに気づかせるということもできます。支払いがされずに強制退去を求めることになっても、多くの場合は裁判で日数がかかった上に事務所の片づけなどにも手間を取られることになります。執行業者に依頼して机やロッカーなどを事務所から撤去するのにも費用がかかります。そのため、日数がかかればかかるほど、オーナーの損失は大きなものとなっていくのです。
支払い督促から強制執行までの流れ
管理会社が入っている場合は管理会社を通じて、入っていない場合はオーナーが直接支払いの督促を行っていくこととなります。電話をかけたり、手紙などを送ることとなるのですが、普通郵便などではなく「内容証明郵便」などを使って支払い督促を行いましょう。ここには「滞納家賃の金額」「支払い期限」「支払いがされない場合の対応」などを明示しておきます。ここで支払いがされない場合は直接事務所を訪れるという方法もあります。
直接オーナーや管理会社の人が訪れて話すことで、相談が行われるかもしれませんし、そのことを重く受け止めて賃料が支払われるということもあります。借主が賃料を2ヶ月、3ヶ月と滞納したままの状態が続くと、もう支払う意志は無いと考えた方が良いでしょう。ここまで賃料が支払われないと裁判所でも「信頼関係は破壊された」と判断されることが多く、契約解除が認められやすくなっています。ここで、再び内容証明郵便によって滞納している賃料の支払いと、支払いがされない場合は契約を解除するということを明示します。
この内容証明郵便に「配達記録」「配達証明」を付けることで、確実に相手がこの郵便を受け取ったということを証明できるようになります。この段階で支払いがされない場合は裁判所に対して「未払い賃料の請求」「建物明け渡しの請求」訴訟を起こすこととなります。その際、「賃料が支払われていないこと」「督促を何度も行っていること」を証明しなければならないので、これまでに郵送した書面などを用意しておきましょう。裁判で判決が出たら、その判決書によって相手の資産を差し押さえて賃料を支払ってもらうことも可能ですし、相手を立ち退かせることも可能となります。出ていかない場合でも強制執行を行うことができるのです。
今回のまとめ
入居者が賃料を支払わない場合は、その段階に応じて対処をしていくこととなります。時期を間違えると損失が大きくなる場合がありますので、早い段階で弁護士などに相談することをおすすめします。
