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入居中のオフィス・事務所の賃料増額請求を断ることはできるのか
オフィスや事務所を借りているとオーナーや管理会社から「賃料増額」の請求がされる場合があります。ではこの場合、強制的に賃料は上がってしまうものなのでしょうか。それとも断ることができるのでしょうか。そこでここでは、入居中のオフィス・事務所の賃料増額請求を断ることはできるのかということについて紹介していきたいと思います。
【目次】
1.賃料の改定とは
2.賃料改定までの流れ
3.賃料の増額請求を断ることはできるのか
4.拒否する場合の注意点
5.今回のまとめ
賃料の改定とは
賃料というものは頻繁に増額や減額がされないというイメージがあるものです。そもそも賃貸契約の最初にその金額で契約を交わしているため、そこから簡単にその内容を変更することがないというのが一般的な考え方です。しかし実際には賃料は「貸主から」「借主から」のどちらからでも増額や減額の請求を行う「借賃増減請求権」と呼ばれるものが「借地借家法第32条」に定められています。つまり、法律上は賃料の増額や減額を請求する権利があるということになるのです。
この法的根拠は以下のようなものです。
「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」
そして家賃を増額するための条件は以下のようなものです。
・土地または建物に対する租税などの増減により土地または建物の価格が上昇または低下した場合
・経済事情の変動があった場合
・近隣の類似物件の家賃と比較して不相当になった場合
賃料改定までの流れ
ただ、賃料が継続して同じ額で推移していくというのは特別な事情がない限りは当然という考え方が多くなっています。では、賃料の交渉はどのように行われていくものでしょうか。
順番で言うと、
① 当事者間での交渉
② 裁判所外での交渉
③ 裁判所による調停
④ 裁判所における訴訟
という流れで交渉が行われていくこととなります。
賃料の増額請求を断ることはできるのか
法律で定められているように「増額や減額を請求する」という権利は貸主、借主の双方にありますので、請求自体は問題ありません。ただし、それは一方的に通知を行うことで成立するものではなく、双方の合意を必要とするものです。そのため、その賃料増額に正当な理由が認められないと判断する場合は増額請求を拒否することは可能です。
ただ、どういった場合でも必ず拒否できるというものではありません。家賃を増額するための条件が満たされていて、増額が正当な範囲内だと認められた場合には裁判所も増額を認めた判決を行う場合があります。拒否する場合には、「周囲の賃貸物件の料金との差異を調べる」「不動産仲介業や弁護士などと相談する」といった準備をした上で拒否を考えることをおすすめします。
拒否する場合の注意点
賃料の増額に納得がいかないという場合でも対応の仕方を間違えると不利になってしまう場合があるので注意が必要です。
・オーナーが賃料の値上げを行う。
・拒否したが合意が得られない
・それまでと同じ賃料を支払おうとする
・オーナー側が通知した額と違うので受け取りを拒否する
・賃料を滞納した状態となる
・家賃滞納を理由に強制的に追い出される
という流れが考えられるからです。これを防ぐためには何よりも交渉をしっかりと行うことが重要ですが、交渉の途中で賃料の支払いがあった場合は、とにかく「支払う意志」を見せなければいけません。どうしてもオーナーが受け取りを拒否するのであれば、法務局で「供託」を行う必要があります。
これは、家賃を受け取ってもらえない、オーナーの死去などによって誰に支払ってよいかわからないなどの理由の時に供託所に家賃を預けることで「支払った」のと同じ効果を認めてもらうものです。交渉が長引く際に利用しましょう。
今回のまとめ
オフィスや事務所の賃料増額請求を断ることは可能ですが、単純に断るのではなく、周囲の物件の相場を調べたり、専門家に相談したりすることをおすすめします。
