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オフィス・事務所の賃貸契約で定められている賃借人の義務とは
事業者がオフィスや事務所を開設するとき、多くの場合、賃貸物件を使用しますが、しばしば賃貸契約をめぐってトラブルも起こります。中には契約書の内容の解釈をめぐる争いもありますが、賃貸に関する基本的な知識を理解していないことが原因のトラブルも少なくないようです。
賃貸物件を借りるときに、ぜひ覚えておきたい「賃借人の義務」について説明しましょう。
1. 賃貸契約で賃借人が負う義務とは
貸し事務所や貸しオフィスを借りるときは、必ず賃貸借契約を結びます。賃貸借契約とは基本的に、貸し手側が物を相手に貸し、借りた側が賃料を支払うという約束ですが、これによって、双方に権利と義務が生じます。
賃貸借契約においては、借りる側の当事者を法律用語で「賃借人」といい、事務所やオフィスの場合なら、「店子」「テナント」などとも呼ばれます。
賃借人は賃貸借契約を結ぶことによって、借りた物件を利用する権利を得ますが、当然のことながら賃料を支払う義務も生じます。
しかし、賃借人は賃料を支払えば、後は自由に物件を利用できるかといえば、そうではなく、他にも果たさなければならない義務があります。そこを理解していないと、トラブルになってしまうのです。
2. 賃貸人に課せられる3つの義務
賃借人には大きく3つの義務があります。それぞれ順番に説明しましょう。
賃借物の賃料を賃貸人に支払う義務
賃借人の最も大切な義務は賃料を支払うことです。貸し事務所や貸しオフィスに限らず、不動産の賃貸契約では賃料を先払いするのが一般的です。
賃料の支払いは当然の義務ですが、一方で、滞納によるトラブルが多いのも事実です。また、賃料をめぐっては、増額や減額を求める争いもよく起こります。
無断で賃借物を譲渡や転貸、用途変更しない義務
貸し事務所や貸しオフィスでは、ほとんどの契約で使用の用途が決められています。借り手側は、その用途の範囲内で使用する義務があります。
たとえば、事務所として借りたのに飲食店を開業してはいけませんし、物件によっては「クリニック」「学習塾」などと用途が限定されていることもあります。
もし、用途に違反して使用した場合、貸し手側は期限を決めて、利用方法を改めるよう求めることができます。借り手側がこれに従わず、改善がなされないときは契約を解除できます。
また、貸し手に無断で、第三者に物件を譲渡したり貸したりした場合も、契約解除の理由となり得ます。
物件を善管保管し、原状回復して返還する義務
「善管保管」とは、法律にあまり詳しくない人にとっては聞き慣れない言葉でしょうが、「善管注意義務に基づく保管」という意味です。善管注意とは「善良な管理者としての注意」のことで、要するに、一般的に求められる程度の注意を払って、借りた物件は大切に扱わなくてはならないということです。
また、契約の終了時には、物件を元の状態（原状）に戻して貸し手側に返さなくてはなりません。元に戻すといっても、普通に使っていて起こる劣化や摩耗は含まれないことになっています。
しかし、事業用の物件は家やマンションなどに比べて、原状回復の範囲が契約書によって厳しく決められていることが多いので、注意が必要です。
これは事業で使用する場合、事業内容によって使用方法が異なり、劣化や摩耗の程度が予想しにくいことが理由です。また、住居用物件に住む個人と違い、事業者は消費者としての保護の対象とはなりません。
原状回復の範囲については、契約を結ぶ際に内容をよく確認することが大切です。
3.今回のまとめ
賃借人は賃料さえ支払えば、自由に物件を使用できるのではなく、賃料の支払い以外にも義務が課せられています。
オフィスや事務所の賃貸をめぐるトラブルを防ぐためにも、賃借人としての義務や責務を正しく理解し、賃貸借契約書の内容もしっかり確認しましょう。
