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オフィス・事務所の賃貸契約で定められている賃貸人の義務とは
オフィスや事務所を借りるときに避けて通れないのが、賃貸契約です。契約ですから、当然、契約当事者には権利や義務が生じますが、賃料の支払い以外のことにあまり関心を払わない方も多いのではないでしょうか。しかし、それではトラブルなどが起きたときなどに困ります。賃貸契約を結ぶ際に覚えておきたい常識の1つとして、「賃貸人の義務」について説明しましょう。
賃貸人には権利と義務がある
賃貸借契約とは、事務所やオフィスなどの不動産に限らず、何か物を相手に貸すことを約束し、借りた側が賃料を支払うときに結ぶ契約です。この契約において、物を貸す側の当事者を、法律用語で「賃貸人」といい、事務所やオフィスの場合なら、通常は「貸主」「大家」などと呼ばれます。当然のことながら、賃貸人には、契約に基づいて賃料を受け取る権利がありますが、一方で義務も生じます。
ところが、この義務をしっかりと認識していない賃貸人もいて、しばしばトラブルに発展します。
賃貸人に課せられる3つの義務
賃貸人には、大きく3つの義務があります。それぞれについて、順番に説明していきましょう。
貸した物を使用させる義務
賃貸借契約とは、物を使用させる代わりに、賃料を受け取る契約ですから、賃貸人は約束した物を使用させる義務があります。事務所やオフィスの賃貸の場合であれば、賃貸人は物件を引き渡す義務を負うということです。当たり前のことですが、物件を引き渡してもらわなければ、オフィスとして使う事はできません。ですから、賃貸人は契約が成立しても、物件を引き渡すまでは、賃料を請求できないということになります。
使用できるよう修繕を行う義務
賃貸人は、貸す物を相手に引き渡す義務を負っていますが、それだけでは十分とはいえません。たとえば、事務所であれば、窓が壊れていたり雨漏りしたりするようでは、業務に支障をきたします。このため、賃貸人には本来の目的に合わせて使用できるよう物件を修繕する義務が課せられるのです。これを「修繕義務」と呼びます。
しかし、小さな傷まで「修繕義務」の対象とすると、賃貸人の負担が大きくなり、極端にいえば、常に新品の状態に保っておかなくてはならなくなります。
このため、どこまでを「修繕義務」の範囲内とするかは、しばしばトラブルの種となります。契約の段階で、修繕義務の範囲について双方合意しておくことが望ましいでしょう。
費用を償還する義務
たとえば、借りていた事務所やオフィスの窓が台風で割れたとしましょう。こうした被害には賃貸人が修繕義務を負うのですが、賃貸人に連絡する時間的余裕がなく、借り手側が自分で修理しなければならないこともあります。こうしたときに、賃貸人は借り手側の請求に応じて、負担した費用を返還しなければなりません。
また、防犯のことを考えて窓を強化ガラスに変えるというケースもあるでしょう。このように機能性や利便性が向上する改良を行ったときも、その費用を後から返還しなければならないことがあります。こうした義務を「費用償還義務」といいます。
ただし、この費用償還義務もその範囲をめぐって、トラブルになることがあります。修繕や改良を行うときは、家主に事前に伝えて了解を得るべきでしょう。
今回のまとめ
オフィスや事務所の賃貸をめぐるトラブルの多くは、貸し手や借り手が自分の義務を果たさなかったことが原因だといわれます。貸借人も、ただ「貸せば賃料が入る」という安易な考えは持たず、自分の役目を誠実に果たせるよう賃貸人の義務を理解し、賃貸借契約書を結ぶ場合は内容をしっかり確認しましょう。
