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賃貸オフィス・賃貸事務所における契約書と重要事項説明書の違い
賃貸オフィスを契約するには、いくつかの書類を交わす必要があります。中でも重要な書類が、契約書と重要事項説明書です。この2つの書類は、同じような内容が書かれているため、違いが分かりにくいと感じる人が多いのです。不動産の用語は独特なものもありますので、今回の記事で双方の違いを理解したうえで契約の席に臨まれると安心です。
【目次】
1.重要事項説明書は、契約前の説明をする書類
2.契約書は、賃貸契約の条件を書面にした書類
3.賃貸借契約までの流れ
4.今回のまとめ
重要事項説明書は、契約前の説明をする書類
重要事項説明書は、賃貸契約を仲介する不動産会社から借主に対して、作成および発行が義務づけられている書類です。この説明は、宅地建物取引業法で義務づけられており、説明書への記名押印や口頭説明は、宅地建物取引士の業務となっています。説明書は、契約書を元に作成するため、契約書と内容は良く似ています。しかし、契約前に、内容を細部まで借主に把握してもらうために、大変重要な役割を持っているのです。
次にあげる事項は、契約書には書かれず、説明書にのみ書かれていますので、特に注意して確認しましょう。
・不動産会社について：代表者・宅地建物取引士・所在地・連絡先など
・建物の権利について：差し押さえがあるかないか、抵当権の設定の確認など
・物件の設備について：アスベスト調査や耐震診断の有無など
・物件が建っている土地について：防災区域内や災害警戒区域内かどうか、都市計画の制限の有無など
・管理業務を行う担当者について：入居後、物件に何かあったときの連絡先
なお、説明書は、賃貸契約の際に不動産会社が仲介した場合に義務づけられていますが、直接大家さんと契約する場合や、不動産会社が貸主である場合には説明義務がなくなります。この場合は、先述した「説明書のみに書かれる事項」について事前の確認を行いましょう。説明書をもとに説明を受けている段階で、納得がいかずに契約を断るのは、何ら問題はありません。
契約書は、賃貸契約の条件を書面にした書類
契約書は、37条書面と言われることもあります。借主と貸主が賃貸条件を結ぶために必要な条件を書面に表し、貸主が発行したうえで双方が記名捺印し、保管するものです。契約書の発行は義務であるため、発行されないと契約も成立しないのです。
契約書に記載される内容は、主に次のような項目があげられます。
・物件の詳細（名称・所在地・構造・種類・面積・新築年月など）
・事業内容
・契約期間
・賃料（共益費・敷金・保証金・支払い方法・支払い期日なども含む）
・借主の緊急連絡先
・貸主及び管理業者
・債務の担保方法
・禁止事項
・契約解除時・解約時の条件（解除の通告条件や、退去時の条件など）
・特約（原状回復の範囲や施工業者・保証会社への加入についてなど）
契約後に、話の行き違いや、言った・聞いていないなどのトラブルを防ぐために、契約書を作成することで条件を明確にしておく必要があるのです。
賃貸借契約までの流れ
賃貸借契約の締結に至るには、まず不動産会社（宅地建物取引士）が「重要事項説明書」の内容を説明します。借主が内容に納得したら、説明書に署名・捺印を行いますが、この時点ではまだ契約成立には至っていないのです。その後、賃貸借契約書の説明を行い、借主が改めて契約書に署名・捺印をして、晴れて契約が成立します。
この2つの説明は、同じ日に行われることが多いようですが、詳しい日にちは担当者との打ち合わせで決まります。
今回のまとめ
今回ご紹介したように、契約書と重要事項説明書は全く異なる目的を持つ書類です。同じような内容で書かれているため、混同してしまうかも知れませんが、記載内容の全てに目を通し、納得したうえで署名するようにしましょう。
