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賃貸オフィス・賃貸事務所の定期借家契約は中途解約できるのか
賃貸でオフィスや事務所を借りるときには、契約形態が2つあります。そのうちのひとつである「定期借家契約」は、普通借家契約と比べていくつかの制約がプラスされる特徴を持ちます。制約のひとつに、契約期間中の中途解約ができるかどうかという点がありますが、今回の記事ではこの中途解約について詳しく解説します。
【目次】
1.定期借家契約とはどんな契約なのか？
2.定期借家契約は中途解約できない
3.特約を確認しておこう
4.今回のまとめ
定期借家契約とはどんな契約なのか？
日本における賃貸オフィスの契約では、「普通賃貸借契約」を採用するのが主流です。これは契約時に定めた契約期間が満了したら、その時点で契約更新を行い、引き続き物件を使用できるというものです。
これに対し、定期借家契約とは、契約する時点で期間が決まっており、期間が終了しても更新がされない契約をさします。契約期間が終了したのち、続けて利用したい場合には、新規契約と同じように契約金などを支払ったうえで契約を結ぶ必要があります。定期借家契約が採用されるのは、貸主が物件内のテナントを全てこの契約で統一している高グレード物件や、取り壊しの予定がある物件などに多く見られます。
定期借家契約は、借地借家法改正によって、2000年3月に施行された契約です。期間限定の契約であるため、それまでよりも気軽に物件を貸し出せるようになりました。この契約方式は、認知度があまり上がっていないこともあり、採用している物件は全体の数％だと言われています。
定期借家契約は中途解約できない
定期借家契約では、契約期間が終了すると、その時点で契約が終わり更新はありません。また、契約期間の途中における中途解約は、原則できないことになっています。つまり、一度契約したら期間中は賃料を支払い続ける義務が課せられます。ただし、中途解約が許可される例外もあります。次の3つ全てにあてはまる場合、1か月前に解約申し入れを行うことで、借地借家法第38条により解約が許可されるのです。
・オフィスや事務所と兼用して、住宅としても使用していた（一部分でも可能）
・物件全体の床面積が200㎡未満
・契約時点では予測できなかった、やむを得ない事情が発生した（転勤・身内の介護・療養など）
これらを見てお分かりのように、自宅兼個人事務所のような小規模オフィスであれば、定期借家契約で契約した物件の中途解約が許可される可能性は高まります。ただし、一般の企業には当てはまらないため、実際に例外の事例が適用される確率は低いのです。
特約を確認しておこう
定期借家契約で物件を契約する際、オフィス用途であっても中途解約ができる特約を記載してあれば、先述した事情に該当しなくとも中途解約ができます。このため、万が一中途解約をせざるを得ない事情が発生した場合は、契約書に特約が記載されているかどうかを確認しましょう。契約時にも、この内容の特約を結んでいくのを怠らないようにするのが重要です。
特約が記載されていない場合でも、契約終了まで残り3か月であれば、残っている期間の賃料をまとめて一度に支払うことで退去が可能です。ただ、残りの期間が長い場合、かなり高額となるため、オーナーや管理会社と交渉してみるのもひとつの方法です。
今回のまとめ
定期借家契約で入居していたオフィスを中途解約する事情が発生したら、まずは契約書に特約の記載があるかを確認しましょう。そして、オーナーや管理会社としっかり話し合うことが大切です。普段から、オーナーとの交流を持つように心がけるのも、契約期間を問題なく終了させるための有効な手段となるでしょう。
