COLUMN
お役立ち情報
オフィス・事務所の賃貸借契約書上の壁芯面積・賃貸借面積・基準階面積とは
オフィスや事務所を契約するときには、物件オーナーとの間で賃貸借契約書を交わす必要があります。契約書の記載内容は専門的な用語が多く、分かりづらい部分も見られるため、事前に用語の意味を理解しておくと安心です。
今回の記事では、契約書に記載される面積のうち、良く見られる面積について解説します。
【目次】
1.壁芯面積とはどの部分の寸法なのか？
2.賃貸借面積は壁芯計算で算出される
3.基準階面積はビルの規模を表す
4.今回のまとめ
壁芯面積とはどの部分の寸法なのか？
壁芯面積とは、壁芯（壁厚の中心部）や柱の中心部から内側を測った部分の床面積をさし、建築基準法でも床面積イコール壁芯面積だと定められています。賃貸物件で「専有面積」と書かれている面積は、この壁芯面積であることが一般的です。しかし、登記する際には、壁の内側の寸法である「内法面積」が記載されます。部屋として実際に使える面積は、内法面積が該当します。物件のパンフレットなどに書かれている面積よりも、実際の面積の方が若干狭くなるのは、2つの面積の違いによるためなのです。
部屋の仕上がりが1ミリでも変わってしまうと、内法面積も変わってきます。そのため、建物を設計する時点では、内法面積は確定していません。反対に、壁芯面積は設計の時点で確定します。
物件の広告には、壁芯面積と内法面積のどちらを表示しても問題ありません。このため、2つの違いを把握していないと、トラブルの原因になる恐れがあります。
賃貸借面積は壁芯計算で算出される
賃貸借面積とは、オフィスを借りる対象となる部屋の面積を指し、契約面積とも言われます。賃貸借面積は、一般的に先述した壁芯面積によって算出されています。これにより、実際に使用できる内法面積とは数値が異なり、賃貸借面積よりも内法面積の方が狭くなるケースがほとんどです。
また、賃貸借面積には、オフィス専用部分のみを表記している場合と、共用部も含めた部分を表記している場合があります。どちらの表記法かによって、実際に使用できる面積が変わってきます。オフィス内のレイアウトを検討するときは、内法面積と照らし合わせながら考える必要があるのです。
実際に起きたトラブルとして、賃貸借契約書に書かれている賃貸借面積と、実際に利用できる内法面積の差が大きいときに、契約時の説明が不十分であったために、賃料の減額を求めた事例があります。このトラブルを防ぐためには、契約よりも前の検討段階で、面積について細かく質問することが重要です。
基準階面積はビルの規模を表す
基準階面積とは、ビルの規模を把握するために重要な基準です。3階以上の中層階のうち、最も多く見られる平面フロアの面積をさします。7階建てのビルであれば、3階から5階にかけての賃貸借面積が基準階面積に該当します。地下や1・2階は、エントランス、吹き抜け・ロビーなどの共有スペ―ス、飲食店などのテナントが入っている場合が多いことと、上層階は建築上の規制や日照権の問題などで面積が狭いことなどから、基準になりにくいためです。これらの理由から、中層階の面積が基準階面積と言われています。
同じ面積の物件を比較するとき、基準階面積を見ることでビルの規模が分かります。例えば、賃貸借面積が30坪の物件が2件あっても、基準階面積が30坪であれば、小規模なビルの1フロアだと想像できます。一方で、基準階面積が150坪となっていると、大型ビルのフロアの1区画と想像することができるのです。
今回のまとめ
オフィスの面積には複数の種類があるため、それぞれがさす場所を把握することで、よりニーズに合ったオフィス選びができるのです。ここでご紹介したことを、ぜひオフィス選びの参考になさってください。
