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テナント（事務所・店舗）の家賃交渉のコツ。敷金・礼金の値下げや内装工事費負担というコストダウン策も
会社を運営していく上で、オフィス・事務所の賃貸料は決して小さくはない経費。しかも毎月必ず出ていく固定費なので、できるだけ抑えたいものです。
とはいえ、長くつきあっていくことになる家主との関係は重要なので、値引き交渉は非常にデリケートな問題です。
今回は、家賃交渉の相場と、家賃交渉できない場合の値下げのコツについて解説します。
【目次】
1.家賃交渉の値引きの相場観は賃料の5％以下。ただし例外もあり
2.既に入居済みであれば、契約更新時期が交渉タイミング
3.敷金・礼金の値下げ交渉ならもう少し簡単
4.内装工事費負担や原状回復義務緩和の交渉が可能なケースも
5.今回のまとめ
家賃交渉の値引きの相場観は賃料の5％以下。ただし例外もあり
家賃の値引き交渉は、概ね5％までが「オーナーの気分を害さずに済む安全圏内」とされています。10％以上の値引きを交渉するとなってくると、オーナーによっては「非常識だ」と感じるでしょうし、最悪の場合、「良識のない相手には貸したくない」と思われかねません。
以下は例外の多いケースですが、いずれにせよ、オーナーの特徴は不動産仲介会社の担当者が把握しています。相談しながら交渉に臨むのがおすすめです。
個人オーナー所有の物件
個人オーナーの中には、値下げは一切受け付けないという人も見られます。
家賃交渉を毛嫌いしているオーナーに話を切り出してしまうといったことを未然に防ぐため、予め担当者にオーナーの意向を確認するようにしましょう。
大手不動産会社などの法人が所有する大型ビル
大型のオフィスビルや商業施設の場合、入居時期によって賃料にもバラつきが出るのが通常です。しかし当然オーナーは、「同じ階の同じ間取りなのに、うちよりも安い賃料でテナント募集している」と既存テナントに気づかれるのを避けたいと考えます。
そのため、値引き交渉を前提に一般に公開する募集賃料はある程度高めに設定する、という方法を採ることがあります。そのようなケースでは思い切った値引きもあり得ますので、「高いな」と感じても、いったん担当者に尋ねてみるとよいでしょう。
既に入居済みであれば、契約更新時期が交渉タイミング
既に入居済みの場合、契約更新時期が家賃交渉のタイミングとなります。もっとも、双方合意のうえで家賃を決めて借りてきた物件ですので、交渉するにあたっては何らかの理由が必要です。
例えば、
- 周辺地価が下落し、現状の家賃相場から見て高額になっていると考えられる
- 築年数が長くなってきて家賃が相応といえなくなりつつある
- 自社の経営状況が開業時より悪化しており、固定費を下げたい
など。
オーナーが検討してくれるかどうかは、納得できる理由であるのはもちろんのこと、オーナーから「末永く入居していてほしい」と思われているかどうか、次の借り手がすぐに見つかりそうな状況かどうかといった諸事情も関係してきます。
交渉に腹を立てたオーナーから退去を要求されるようなことは通常はありませんが、今後の関係性が悪化する可能性もあります。理由として提示しようとしている内容が客観的に見て妥当であるかを考えた上で交渉するようにしましょう。
敷金・礼金の値下げ交渉ならもう少し簡単
毎月発生する家賃の減額にはなかなか応じてもらえなくても、一度限りとなる礼金や、退去時に返金される予定の敷金（保証金）、退去時の原状回復費であれば、交渉に応じてもらえるケースも少なくないようです。
会社員の給与に例えるならば、「ベースアップには応じてもらえなくても、ボーナスならアップしてもらえる」というようなものです。
固定費（毎月の家賃）の減額が理想的ではあるものの、まとまった金額となることの多い敷金・礼金を抑えられるだけでもありがたい話です。不動産会社の担当者に打診してみて、交渉の余地がありそうなら、オーナーとの関係性を損ねない範囲で相談してみましょう。
内装工事費負担や原状回復義務緩和の交渉が可能なケースも
オフィス入居時と退去時は、敷金・礼金以外にもさまざまな費用がかかります。特に大きいのが、入居時の内装工事費と退去時の原状回復工事費。
入居者が負担するのが原則ですが、物件の価値が高まる末永く使えるような防犯設備や電気・ガスの設備等であればオーナーが費用の一部を負担してくれることもあります。
今回のまとめ
家賃交渉は概ね5％減額までが無難とされていますが、大幅な値引きが可能なケースもあります。
オフィッコスは、名古屋密着のオフィス専門の不動産会社です。公開されていない物件情報も把握していますし、オーナーの事情に通じていますので、賃料に悩む経営者様はお気軽にご相談ください。
