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コラム 2020.08.24

知っておきたい! オフィスの契約時によくあるトラブル3つ

オフィスとして使う物件を借りるには、賃貸契約を結ぶ必要があります。しかし、入居審査もクリアしていざ契約となった時、契約書の内容を見て「この前と話が違う」と感じることは少なくありません。そのまま契約を結べば、後々トラブルに発展するでしょう。
今回は、契約時に特に注意しておきたい部分、トラブルが起きやすい部分について解説します。

【目次】
1.敷金・保証金は、金額だけでなく預託日にも注目
2.退去通告期間や契約解除の条件に注意
3.特約条項は特に重要。必ず目を通すこと
4.今回のまとめ

敷金(保証金)は、金額だけでなく預託日にも注目

賃貸契約を結んだときは、入居時に敷金を支払うのが一般的です。退去時の原状回復費用や延滞賃料は敷金から差し引かれ、残額は借主に返還されることになります。そのため、「敷金はきちんと戻ってくるのか?」という点にばかり注目しがちですが、それ以外の部分にも目を向けなければなりません。
まず注目すべきなのは、敷金の金額が妥当かどうかです。マンションなどの賃貸住宅であれば、賃料の1~2ヶ月分を敷金として支払うことが多いでしょう。しかし、事業用の物件の敷金は、賃料の6~12ヶ月分程度であることが多く、そもそも毎月の賃料自体が住宅に比べて高いため、敷金も高くなりがちなのです。
また、敷金を支払う期日である「預託日」にも注意する必要があります。多くの場合、敷金は「契約時に」支払わなければなりません。しかし、実際の入居は何ヶ月も先というケースも少なくないでしょう。「入居前に支払えばいいのだろう」と勘違いしていると、預託日までに敷金を用意できず、契約が流れてしまう可能性もあります。したがって、「いつまでにいくら用意すればいいのか」という点は、早い段階で明確にしておいた方がいいでしょう。気軽に用意できる金額でないことも多いので、資金の調達方法も併せて検討してください。

退去通告期間や契約解除の条件に注意

どれほど理想的な物件でも、何らかの理由で退去しなければならないことがあります。また、契約違反などの理由で、貸主から契約解除を通告されることもあるでしょう。これらも非常にトラブルの多い部分なので、契約時は以下のポイントに注目してください。

退去通告期間

借主が退去する場合は、実際に退去する日から一定期間を設け、あらかじめ退去通告をする必要があります。逆にいえば、貸主に「退去したい」と申し出ても、退去通告期間が経過するまでは契約を打ち切れません。オフィス用物件の場合、平均的な退去通告期間は6ヶ月程度です。長すぎると余計なコストがかかり、かといって短すぎても退去スケジュールに影響するので、よく相談した上で設定しましょう。

契約解除

基本的に、貸主の都合で契約を打ち切ることはできません。しかし、賃貸借の信頼関係を著しく破壊するような事情があれば、貸主から契約解除を通告することもできます。この条件の設定にも注意が必要です。たとえば、「賃料の滞納1ヶ月」というのは何らかのミスでもありえることで、契約解除の条件としては少し厳しすぎるかもしれません。判例なども参考に決めるといいでしょう。

遅延損害金

賃料の支払いが遅れると、本来の賃料に加えて遅延損害金を支払う必要があります。問題は、この遅延損害金の金利がどのくらいなのかです。一般的には14.6%ですが、これはかつての「日歩4銭」という習慣に基づくもので、限度額に過ぎません。近隣より高いことなどを証明すれば、金利を下げられることもあるでしょう。

特約条項は特に重要。必ず目を通すこと

契約書には、「特約条項」というものが付け加えられている場合があります。これは、貸主が「特に守ってほしい」と要求している部分で、力関係としては他の条文よりも上です。単なる補足ではないので、注意して読まなければなりません。特約条項に盛り込まれることが多いのは、以下のような内容です。

・フリーレント(一定期間の賃料免除)、およびその違約金
・リフォームの制限
・原状回復の範囲と条件
・原状回復を行う業者の指定
・保証会社の加入

これらのうち、特にトラブルが多いのは、やはり原状回復に関するルールです。最近は民法改正の影響でルールが厳格化されていますが、「どこまでを借主の負担で原状回復するべきなのか?」という問題は、そう簡単になくなることはないでしょう。十分に相談した上で、なるべく厳密に決めておくのがおすすめです。
また、原状回復を担当する業者が指定されていることもあります。借主からすれば、「自分たちが費用を負担しているのに、なぜ業者は貸主が決めるのか?」と疑問に思うかもしれません。しかし、借主に業者選びを任せると、安さを優先していい加減な業者を選ぶことがあるため、貸主としてもやむをえない場合があるのです。見積もりを見せてもらうなどして、客観的に評価するといいでしょう。

今回のまとめ

一度正式に賃貸契約を結べば、基本的にはその内容に同意したものとみなされます。明らかな法律違反や説明不足があったのでもない限り、借主は契約内容に従わなければなりません。後になって「知らなかった」「聞いていない」といっても通用しないことが多いので、契約書の内容にはしっかり目を通し、十分に納得してから契約を結びましょう。