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コラム 2020.08.19

契約について知ろう! 重要事項説明書と賃貸借契約書の違い

賃貸借契約を結ぶ時は、多くの書類を作成・確認する必要があります。内容が複雑なものもあるため、意味をよく理解しないまま契約してしまうケースも少なくありません。特に区別がつきにくいとされるのが、「重要事項説明書」と「賃貸借契約書」です。
ここでは2つの書類の違いと、契約時に注意すべきポイントを解説します。

【目次】
1.賃貸借契約書は、契約の基本情報を盛り込んだ書類
2.重要事項説明書は、不動産会社が説明に用いる書類
3.重要事項説明書があれば、物件のより詳しい情報がわかる
4.今回のまとめ

賃貸借契約書は、契約の基本情報を盛り込んだ書類

賃貸借契約書は、契約が成立したことを確認するための書類です。宅地建物取引業法第37条の規定に基づいて発行されるため、37条書面とも呼ばれます。2通作成し、借主と貸主が記名捺印した上で、それぞれが1通ずつ保管しておくのが基本です。賃貸借契約書の発行は義務であり、発行しない場合は契約が成立しません。
また、賃貸借契約書には「契約しました」という事実だけでなく、契約に関するさまざまな条件が盛り込まれています。主なものを挙げてみましょう。

賃料

金額に加え、支払い期日や支払い方法が盛り込まれます。

更新料

一般的には2年ごとの契約更新時に支払うため、その有無や金額を設定します。

禁止事項

物件の譲渡・転貸(又貸し)やリフォーム、特定の用途での使用が禁止されていることはよくあります。違反すると退去を命じられることもあるので、必ずチェックしましょう。

契約の解除

貸主から契約解除を通告できる条件を定めます。家賃の滞納や禁止事項を守らなかった場合などが一般的です。

解約

退去時の原状回復の範囲や費用を設定します。

特約条項

貸主が「ここは厳重に守ってほしい」設定するルールです。原状回復の範囲や、原状回復の施工業者の選定方法、保証会社への加入などについて盛り込まれています。

まとめると、後になって「話が違う」「こんなことは聞いていない」というトラブルが発生するのを防ぐために、基本的な条件を明確にしておくのが賃貸借契約書なのです。必ずすべて目を通し、納得した上で署名捺印するようにしましょう。

重要事項説明書は、不動産会社が説明に用いる書類

重要事項説明書は、契約に関する重要事項を説明するための書類です。宅地建物取引業法第35条の規定に基づいて発行されるため、35条書面とも呼ばれます。賃貸借契約書と違うのは、発行するのが不動産会社であるということです。発行する数も借主向けの1通のみで、貸主には渡されません。不動産会社には、契約前に必ず重要事項説明書を発行し、借主に説明を行う義務があります。説明を担当するのは宅地建物取引士で、記名捺印するのも借主と宅地建物取引士です。重要事項説明書を発行しなかったり、それを使った説明をしなかったり、宅地建物取引士以外が説明をしたりした場合は契約が無効となります。その性質上、重要事項説明書の内容には、賃貸借契約書にはない情報も含まれているのが特徴です。説明書の主な内容を見ていきましょう。

宅地建物取引士の情報

氏名や登録番号、事務所の住所などを記載します。説明時に宅地建物取引士の免許証を提示されるので、相違がないかチェックしてください。

物件の情報

名称や所在地、床面積、構造などを記載します。誤りがないか必ず確認しましょう。

登記簿の記載事項

登記簿謄本と同じ、物件の権利関係などの情報です。差し押さえの有無や抵当権の設定などが確認できます。

電気・水道・ガス

契約先の会社や、都市ガスかプロパンガスかといった情報が記載されます。

設備関係

エアコンや照明などに関する情報です。

土地関係

その物件がどのような地域にあるのかを記載します。防災区域内や土砂災害警戒区域内、津波災害警報区域内といった情報は、防災上とても重要です。

石綿(アスベスト)や耐震関係

石綿調査や耐震診断を受けているかどうかが記載されます。

お金に関すること

契約金や敷金、礼金、違約金といった各種費用に関する情報です。トラブルの多い部分なので、金額や支払いの条件に目を通しましょう。

重要事項説明書があれば、物件のより詳しい情報がわかる

賃貸借契約書と重要事項説明書は、内容や作成・発行者の違いはあるものの、性質は近い書類だといえます。では、なぜ2つの書類を作成する必要があるのでしょうか。
主な理由は、借主により深く契約内容を理解してもらうためです。賃貸借契約において「知らなかった」「聞いていない」というトラブルが発生しがちなのは否定できません。それを未然に防ぐためにも、二段階での説明を設けているのです。
重要事項説明書は、物件そのものに関する説明が多いため、不動産会社に強く責任を負わせる意味もあるといえます。逆にいうと、借主と貸主が直接契約している場合や、不動産会社がオーナーも兼ねているような場合は、重要事項説明書の発行は必須ではありません。あくまでも、不動産会社が契約を仲介している場合に必要な書類なのです。状況によって必要となる書類は変わりますから、自分がどのような物件を契約しようとしているのかを必ず確認しましょう。

今回のまとめ

賃貸借契約書と重要事項説明書は、どちらも大切な書類です。「似たようなものだろう」と思って、片方に目を通さなかったり捨ててしまったりすると、後々大きなトラブルを招くこともあります。理想的な物件を見つけるためにも、1つ1つの書類にしっかりと目を通し、担当者の話にも耳を傾けてください。