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コラム 2022.05.12

フリーレント期間のある賃貸オフィス・事務所は本当に魅力的なのか


賃貸オフィスや事務所を探していると、フリーレント期間がある物件を見かけることがあるでしょう。働き方改革や新型コロナウイルス感染症の影響もあり、空室率軽減対策の一つとしてフリーレントを導入したオフィス物件も増えてきています。メリットばかりが先行し、デメリットを理解せずに契約してしまうと魅力的なはずのフリーレント物件の思わぬ落とし穴に落ちることもあります。
この記事では、フリーレント期間が定められている賃貸オフィスのメリットとデメリットを深堀しながら本当に魅力的なのかどうかを検証します。

【目次】
1.フリーレントとその考え方を知ろう
2.フリーレント期間が定められている賃貸オフィスのメリット
3.フリーレント期間が定められている賃貸オフィスのデメリット
4.フリーレントが向いている企業とは?
5.フリーレントは交渉次第で可能になることも!
6.今回のまとめ

フリーレントとその考え方を知ろう

フリーレントとは、一定期間家賃の支払いを免除してもらえる契約形態のことです。単なる安売りではなく、物件のオーナー側からすると、家賃を下げることなく空室を減らせる有効的な対策です。家賃の値下げは、他のオフィス物件と比較した場合に競争率が上がりやすくなります。
しかし、公平さを保つために、既にテナントとして入っている企業から賃料を下げて欲しいと要求される可能性があります。このようなリスクを避けながら、物件を探している企業に家賃無料期間というメリットを打ち出し、空室を埋めるといった企業側もオーナー側も双方にとってプラスな契約をしようという仕組みです。
ちなみに、家賃の無料期間は1ヶ月~半年と物件によって一様ではありません。

フリーレント期間が定められている賃貸オフィスのメリット

フリーレント期間が定められている賃貸オフィスを選ぶメリットは4つあります。

初期費用を抑えられる

もっとも大きなメリットとしては「初期費用を抑えられること」があげられます。オフィスを新たに借りたり、移転をしたりするためには、大きなお金が動きます。引越し費用や新たなオフィスの模様替え、デスクやロッカーなど必要な什器を新たに購入することもあるでしょう。一定期間の家賃が無料になる分、浮いた費用をその他の必要費用にあてることができます。

家賃の二重払いを防げる

「家賃の二重払いを防げる」ことも、金銭面で助かるメリットです。オフィスや事務所の契約には解約通知が定められています。解約通知とは、退去する予定日の3ヶ月前など定められた期日までにオーナーや管理会社に退去の意思を伝えることです。そして、解約通知から実際に解約する日までに原状回復工事を完了させる必要があります。同時に、できる限り業務に支障をきたさないために移転先の内装工事も進めていく必要があることから、移転前後の2物件をどちらも契約している重複期間が生じます。
しかし、フリーレント期間が定められていると、フリーレント期間中に移転先の物件の内装工事を進められるため、期間内は移転前の物件の家賃のみを支払うことになります。二重払いする必要がない点はフリーレントの大きなメリットです。

選択肢を広げたオフィス選びができる

フリーレント期間が定められていることで「幅広い選択肢の中からオフィス選びができる」のもメリットの一つです。大幅に予算を上げることはできなくても、契約時に支払う賃料総額が抑えられることで、物件の選択肢が広がります。その結果、予算オーバーだと感じていた理想的な物件を借りるという選択肢にも手が届きやすくなるでしょう。

移転準備に余裕がある

「移転準備に少し余裕がある」ことも、フリーレント期間が定められている物件を選ぶメリットです。通常の業務をしながら、並行して移転準備をするのは時間的にも心理的にも負担が大きいものです。フリーレント期間があることで、家賃の二重払い期間を短縮できるため、急いで引っ越し準備をする必要がなく、余裕をもった移転準備ができます。ある程度業務に集中でき、移転後の荷解きもスムーズになるでしょう。

フリーレント期間が定められている賃貸オフィスのデメリット

フリーレント期間が定められている賃貸オフィスにはデメリットもあります。注意点として知っておきたい3つのデメリットと注意点をご紹介します。

フリーレントは賃料限定である

1つ目は、「無料になるのは賃料だけである」という点です。賃料と同時に発生する共益費や管理費などは支払う必要があるケースも多々あります。契約予定の物件が、共益費不要となっていた場合でも、賃料に含まれている場合は、その費用のみを支払うこととなることもあります。
また、移転準備のために電気の契約をスタートすれば、電気代も発生します。フリーレント期間が定められている物件であってもUR賃貸などでない限りは、仲介手数料が必要です。また、敷金や礼金の有無も確認しておきましょう。最終的に、初期費用としていくら発生するのかを把握しておかないと、思ったほど費用が抑えられないと感じることもあります。

途中解約に違約金が発生する

2つ目は、「途中解約にともなう違約金の発生リスク」です。賃貸オフィスなどの契約には、一般的に2年間程度の契約期間が定められています。ただし、解約通知など所定の手続きを踏めば、違約金など特別な費用は不要です。
しかし、フリーレント物件には最低契約期間が設定されているケースが少なくありません。携帯電話を安く契約する際に設けられている2年間の縛りと解約金の設定と同じようなものです。
つまり、最低契約期間中に解約をすると無料期間中の家賃に相当する違約金を請求されるリスクがあります。

物件数が限定される

3つ目は、「物件数が限定される」点です。人気のエリアの物件などはフリーレントというサービスをつけなくてもすぐに埋まります。フリーレントを設定する目的から考えても、全体の物件数に占めるフリーレント物件の割合はさほど多くはありません。そのため限られた物件の中から選択することになるのは、企業の顔でもあるオフィス選びで妥協してしまうことにつながるかもしれません。

会計処理に注意

フリーレント物件は、一般的な契約と会計処理が異なることを知っておきましょう。家賃が発生しない期間は仕訳をしない方法と家賃が発生しない期間も仕訳をする2つの方法があります。前者は、実際に賃料が発生するフリーレント期間終了後から仕訳を行います。後者は、賃料総額を、フリーレント期間を含む期間で按分して仕訳をする方法です。
ただし、フリーレント期間中はお金の支払いが発生しないため、未払金で処理します。そして、フリーレント期間が終わった後に、未払金を現預金に振り替える処理が発生するため、会計処理が少し煩雑です。どちらの方法で会計処理をするかを明確に決めておくことが大切です。

フリーレントが向いている企業とは?

フリーレント期間が設定されている物件が向いている企業とそうでない企業があることも知っておきましょう。最低契約期間は1年から2年程度であることが多いため、短期間の賃貸を考えている企業には向いていません。逆に、長期間賃貸を予定している企業にとっては、初期費用削減という大きなメリットが得られるでしょう。
また、費用面で考えると移転費用を抑えたい企業にもおすすめの物件です。引っ越し期間に余裕があるため、細かな部分は自分たちで作業を済ませておくこともできます。さらに、起業したてのベンチャー企業にもおすすめです。起業したての時期は何かと費用がかさむものです。そのため、オフィスを借りる初期費用を抑えられることは大きなメリットとなるでしょう。
ただし、ある程度長期の事業計画を立てた上で、物件を選ばないと、スペースが手狭になる可能性もあります。事業拡大をしたとしても、ある程度対応できる広さのオフィスを選ぶのもポイントです。

フリーレントは交渉次第で可能になることも!

フリーレントは上手に交渉することで、より魅力を高めることができます。たとえば、フリーレント期間が定められていない物件であっても、契約することを前提に交渉することができます。特に、不動産業界の閑散期を狙って最終的な契約段階で相談してみるのがおすすめです。
ただし、オーナーも借主も双方がメリットを得られる必要があるため、やみくもに「フリーレント期間はつかないの?」といった不躾な交渉は避けましょう。ある程度契約する意思が固まった段階で、相談ベースとして交渉することをおすすめします。
そして、契約後に思ったより費用がかかったということにならないためにも、最終的に初期費用がいくらになるのかなど細かな部分を書面で提示してもらうようにしましょう。

今回のまとめ

フリーレント期間が定められているオフィス物件や事務所は、初期費用や家賃の二重払いを防げるという意味では魅力的です。ただし、フリーレント期間中も発生する費用があり、最低契約期間などが定められていることを考えると、デメリットもあります。つまり、一様にどの企業にも魅力的な物件と断言することはできません。そのため、貴社の長期的な事業計画を考え、初期費用を明確にしたうえで、本当に魅力的な物件かどうかを判断することが大切です。
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