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コラム 2021.11.06

ビルオーナー様なら知っておきたい空室対策の方法

ビルオーナー様にとって空室は頭の痛い問題です。放っておけば相対的価値は下がる一方なのが物件。入居率を上げて空室を作らないようにするためには、積極的な対策が欠かせません。今回は、ビルオーナー様に向け、各種空室対策を切り口別にご紹介します。長く安定して賃料収益を確保するためには空室対策が必要と感じていながら、具体的にどういったアクションを起こせばよいかわからず悩んでいるなら、ぜひご参考になさってください。

【目次】
1.【賃貸ビルの空室対策その1】バリューアップ
2.【賃貸ビルの空室対策その2】広告活動
3.【賃貸ビルの空室対策その3】募集条件の変更
4.今回のまとめ

【賃貸ビルの空室対策その1】バリューアップ

経年劣化などで物件としての相対的な価値を下げないため、引いては空室率を下げるための対策の一つが、バリューアップです。

リノベーション

年々変化する借り手のニーズにマッチさせる方法としてもっとも効果的といえるのがリノベーションでしょう。立地や面積が変わらない以上、年数を経るほどに物件の魅力が低下していくのは避けられません。築20年のマンションと新築のマンションを比べると設備ばかりか間取りにさえも驚くほど時代の差が感じられるように、賃貸ビルもいつのまにか時代のニーズからかけ離れていってしまうものです。
リノベーションにより建物としての快適さや性能が上がり、今求められているような要素が加われば、物件としての価値や魅力がグンと増します。

部分的な改修

全面的なリノベーションは難しい場合、要所に限定した改修も検討してみましょう。これから入居してくるテナントへのアピールとなるだけでなく、現在入居しているテナントの退去率を下げる効果も見込めるのが大きなメリットです。特に水周りの改修は清潔感や利便性を一気にアップさせることができるので、おすすめです。

入居者ターゲットの変更

社会の変化、環境の変化により、ビル建築時に想定していた入居者ターゲットがそぐわなくなってきているかもしれません。そういった場合には思い切って入居者ターゲットを変更する作戦が有効です。周辺の類似物件にはどういった属性の入居者が多いのかを調査し、たとえばIT系企業が多いようであれば通信環境を充実させたり、そうした業種の企業に好まれやすいオープンな間取りにしたりといった対応が考えられるでしょう。

【賃貸ビルの空室対策その2】広告活動

圧倒的なバリューを誇る物件、確固としたブランド力のある物件などであれば、特段の広告活動を行うまでもなく次々と入居テナントが決まっていくこともよくあります。しかし、そうでなければそれなりの露出はやはり必要です。

今の時代に即した広告手法の導入

新型コロナウイルスによる社会情勢の変化をきっかけとして、動画サイトYouTubeでの物件紹介やVR内見、インタラクティブ動画などが近年急速に普及しています。最新テクノロジーを利用した非対面でのアプローチは、もはや代替手段を超えた一つの手法として定着した感があり、これを利用しないというのは有力な広告手段を顧みないことに他ならないといえそうです。自前で行うのが難しければ、そうしたアプローチを実践している不動産仲介業者に相談してみてもよいでしょう。

テナント募集看板の設置

テナント募集看板はかなりアナログな広告手法といえますが、街を歩いていて希望する立地条件の物件を見つけたという話は珍しくありません。多くの広告方法は「借り手側がそのつもりで物件を探しているタイミング」に限って訴求できる性質のものです。しかし募集看板は、借り手候補がどういったタイミングにあるかを問わず、その場所を通りがかったという理由だけで訴求できるのが大きな利点です。

【賃貸ビルの空室対策その3】募集条件の変更

物件そのものに手を加えたり、アピール方法を工夫したりするのではなく、物件に入居する際の条件を変更するというのも対策の一つです。

賃料・共益費・保証金などの減額

入居希望テナントは、物件のコンディションや利便性と、それを享受するための対価とをシビアに天秤にかけています。慢性的に空室に悩まされているようであれば、賃料や共益費、保証金といった借り手側の負担と物件条件とが見合っていない可能性がありそうです。借り手にとって適正な金額にまで下げれば、自然と入居希望テナントは集まるでしょう。
ただし、保証金の割引は入居時限りですが、賃料や共益費を減額すると基本的には入居期間中ずっとその条件となる前提ですので注意が必要です。賃料や共益費の減額に踏み切る場合は、賃料収益の減少が一時のことではなく継続するということをよく考えた上で行うようにしましょう。

入居テナント条件の緩和

入居テナントの業種に制限を設けているケースは多いです。
この制限を緩和して幅広い業種のテナントに対し門戸を開けば、入居希望の数が増えることが期待できます。とはいえ、入居後は長くつきあっていくことになる相手であり、他テナントとのトラブルのリスクも考えなくてはなりませんので、無制限に受け入れるといったことには慎重になったほうがよいでしょう。

今回のまとめ

ビルオーナー様が実践する空室対策にはおおまかに「バリューアップ」「広告活動」「募集条件変更」の3種類があり、それぞれに複数のアクションプランがあります。賃料収益に直結する空室対策は、投資対効果をしっかりと見極めた上で実施する必要がありますので、ビルの現状を踏まえてどういった対策をどの程度行うかをじっくりと検討しましょう。