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コラム 2021.11.05
ビルオーナー様なら知っておきたい管理会社の選び方
賃貸ビルの管理業務は多岐にわたり負担も大きいため、ビルオーナー様自らが管理するのは一般的ではなく、少なくともその一部を管理会社に委託するケースが大半です。それだけに、どの管理会社に委託するかは利益率や将来の資産価値にも影響し、賃貸ビル経営の成否に関わってくるといえます。そこで今回は、多くのビルオーナー様にとっての悩みである「管理会社の選び方」についてご紹介しますので、ぜひご参考になさってください。
管理会社の4系統とそれぞれの強み
ビル管理会社は4つの系統に分けられます。それぞれの特徴や強みを確認しておきましょう。
①デベロッパー系
オフィスビルや大型マンションなどビルそのものの開発業者であるデベロッパーが親会社となっているのが、デベロッパー系の管理会社です。基本的には親会社が開発したビルの管理が委託されます。同じデベロッパーによるビルの管理実績が豊富なため一定以上の管理品質が期待できること、体力のある大企業のグループ会社なので経営状態が安定していることがメリットといえるでしょう。一方、委託料は割高である場合が多いようです。
②不動産系
大手不動産会社が保有するビルの管理を行う系列会社も、ビル管理会社の代表的な系統です。請負元が親会社であることが大半のため、デベロッパー系同様に経営状態に極端な落ち込みが少ないというメリットがある反面、管理委託料は割高となりがちです。
③独立系
親会社を持たない独立系の管理会社は、会社規模が小さめであることが多く、ネームバリューも一般にあまりありません。しかし、特徴あるサービスを展開するなどして存在感を放っている管理会社の多くがこうした独立系です。
また、競争原理が働くため、委託料は割安な傾向です。ただし、コスト面での優位性がサービス品質と引き換えになってしまっている例も見受けられるようです。
④メンテナンス会社系
事業用不動産のメンテナンス業務をメインに行なっている管理会社は、それにほぼ特化しているだけに清掃業務や設備まわりの保守業務といったハード面で長けています。ただし、テナント対応や空室対策といったソフト面（いわゆるプロパティマネジメント）がやや手薄になる傾向もあるようです。
ビルオーナーとして管理会社を選ぶ際のポイント
管理会社を選ぶ際のポイントには次のようなものが挙げられます。
サービス内容が要求に見合っているか
ビル管理業務には、主に賃貸管理、清掃管理、設備管理、保安管理といったものがあります。どの分野に力を入れているか、どの程度の頻度で行っているかといったことは管理会社ごとに異なります。そうした管理会社ごとの傾向が、求めるサービス内容と合致しているかどうかは満足度に直結しますので、しっかりと見極めましょう。
管理実績は少なすぎないか
管理実績が豊富なら間違いないというわけではありませんが、あまりに少なければ業務に慣れていない可能性があります。また、実績は判断材料の一つとなりますので、判断の目安を得にくいという側面もあります。
アドバイザーとして頼れるか
あらゆる経営や資産運用にリスクはつきものです。ビル賃貸事業を長期的に営む中で、管理会社からの的確なアドバイスによるリスク回避が可能であるかどうかは重要なポイントとなってきます。また、賃貸ビル経営における提案力のある管理会社と組めれば、収益を確保し続けるための競争力維持が容易となるでしょう。事業の成功へと導いてくれるアドバイザーとして頼れるような管理会社が理想ですね。
自社施工の比率が低すぎないか
あらゆる業務を自社対応とするのは無理がありますが、自社施工の割合があまりに少なければ、それだけ中間マージンが発生してコスト高となっていることを意味します。また、3次請け、4次請けとなってくると、元請け会社である管理会社が管理委託されているビルの実情をほとんど把握していないという事態にもつながりますので、注意しましょう。
委託業務内容が詳細かつ明確か
業務仕様書に示されている内容やその説明に曖昧なところがあるならば、実際の業務遂行においてもおざなりなところが少なからずあることが予想されるといえそうです。清掃や点検の頻度や、実費精算となる業務、その他諸条件がきちんと明記されているかを確認しましょう。
今回のまとめ
賃貸ビル経営の成否に大きく関わってくるといえる管理会社選びには、慎重を期す必要があります。求めるサービス内容を納得できる料金で提供していること、豊富な経験に裏付けされたノウハウや提案力があること、自社施工の比率が低すぎないことなどを目安に選びましょう。信頼できるパートナーとして長くつきあっていける管理会社を見つけたいですね。
